Право.ru: Самые интересные законопроекты сентября - комментарий Юлии Бузановой

В сентябре в Госдуму внесли законопроект, который запрещает применять ст. 210 УК о преступных сообществах к тем, кто обвиняется по предпринимательским составам. Статью, которая должна была помочь бороться с преступными сообществами, следователи используют против бизнесменов, чтобы посадить их в СИЗО на долгие месяцы. Законопроект должен этому помешать. Одновременно нельзя дать настоящим ОПГ использовать новеллу как предлог избежать ответственности. Что для этого сделают - рассказала эксперт. Кроме того, среди интересных инициатив - отмена административной преюдиции в уголовном процессе и повышение штрафов за нарушения земельного законодательства.

Общество с ограниченной ответственностью как преступная группа

Проблема: В Уголовном кодексе есть ст. 210, которая наказывает за создание преступного сообщества или участие в нем (до 20 лет лишения свободы и до 5 млн руб. штрафа). Статья предназначалась для борьбы с организованными преступными группировками и их руководителями. Но следственные органы искусственно применяют ее к тем, кто подозревается или обвиняется в экономических преступлениях. Сам факт участия в создании и регистрации юрлица формально образует состав по ст. 210 УК. Использование этой статьи позволяет правоохранителям обходить законодательный запрет и заключать бизнесменов под стражу. Более того, поскольку это особо тяжкое преступление – дополнительная квалификация по этой статье позволяет содержать лиц под стражей до полутора лет, пока идет предварительное расследование, и свыше шести месяцев во время судебного процесса, говорится в пояснительной записке к законопроекту.

Решение: Депутат Госдумы Ринат Шайхутдинов  внес законопроект, который запрещает применять ст. 210 УК к преступлениям, совершенным по ряду статей. В их числе – ст. 159-160 (разные составы мошенничества, присвоение и растрата), 165 (причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием), 171-183 (незаконное предпринимательство, незаконная банковская деятельность и другие подобные составы). Правило действует, если в действиях лица нет иных составов преступлений.

Мнения юристов: Позицию, закрепленную в законопроекте, уже озвучивал Верховный суд в Постановлении Пленума № 48 от 15 ноября 2016 года, обращает внимание управляющий партнер АБ «Маграс» Екатерина Авдеева (участвовала в подготовке законопроекта). По ее словам, надо не только уберечь бизнесменов от необоснованного преследования, но и не дать реальным ОПГ воспользоваться новой нормой. Для этого, по словам Авдеевой, прорабатывается вопрос дополнений в т. ч. 4 ст. 35 УК, чтобы более четко определить понятие преступного сообщества и отделить его от структуры коммерческой организации.

Признаки коммерческой организации перечисляет старший партнер ЗКС 
Алексей Касаткин: это единоличный исполнительный орган, организационная структуры, направленность на извлечение прибыли. По словам Касаткина, сейчас они практически идентичны признакам организованного преступного сообщества (единое руководство, структурированность, получение прямо или косвенно финансовой или иной материальной выгоды).

Административное правонарушение как повод для уголовного наказания

Проблема: Повторное совершение некоторых административных правонарушений переводит их в уголовную плоскость. Постановления по делу об административном правонарушении служат преюдицией для 13 составов преступлений. Среди них нарушение правил дорожного движения лицом, подвергнутым административному наказанию (ст.264.1 УК), нанесение побоев лицом, подвергнутым административному наказанию (ст. 116.1 УК), неоднократное нарушение установленного порядка организации либо проведения собрания, митинга, демонстрации, шествия или пикетирования (ст. 212.1 УК) и другие. Но КоАП не обеспечивает таких процессуальных гарантий, как УК.

Как говорится в пояснительной записке к законопроекту, «в уголовном процессе не проверяют законность наложения административного наказания, а сам гражданин его обычно не обжалует – считает, что спор по поводу штрафа ему дороже обойдется». Но даже если суд по уголовному делу найдет нарушения в предыдущем судебном акте – он не сможет прекратить дело. Ведь для этого нужно отменить решение о привлечении к административной ответственности, а это можно сделать только по результатам расследования в уголовном деле первого административного проступка. Этому помешает закрепленная в ст. 90 УПК преюдиция – иными словами, обязательная сила предыдущего акта.

Решение: Группа депутатов из ЛДПР внесла законопроект, который предлагает исключить административную преюдицию в уголовных наказаниях. Первоначальный проступок будут отдельно исследовать и оценивать в ходе предварительного расследования и в суде, говорится в пояснительной записке.

Мнение юриста: Кодекс об административных правонарушениях закрепляет презумпцию невиновности, но в таких делах нет стороны обвинения, которая обязана доказать состав, говорит Ольга Рогачева из АБ Бородин и партнеры. По словам адвоката, КоАП придает самому протоколу статус доказательства, хотя это скорее обвинительный акт.

Муниципальные штрафы как федеральные

Проблема: Земельное законодательство нередко нарушают: например, 13,6% сельскохозяйственных площадей не используется по назначению (докладом о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения 2016 года). Но местные власти не могут эффективно пресекать нарушения из-за незначительных наказаний. Штрафы за невыполнение законного предписания на муниципальном уровне составляют 300-500 руб. для граждан, 1000 – 2000 руб. для должностных лиц, 10 000 – 20 000 для юридических лиц. Эти суммы часто оказываются несущественными для нарушителей, особенно граждан.

Решение: Законодательное собрание Калужской области предлагает увеличить штрафы за невыполнение в срок предписаний муниципальных властей. Законопроект  уравнивает их с теми, которые действуют на уровне федеральных органов государственного земельного надзора. Для граждан они составят 10 000 – 20 000 руб, для должностных лиц – 30 000 – 50 000 руб., для юридических лиц – 100 000 – 200 000 руб.

Мнение экспертов: Меры ответственности действительно разные, но размер штрафов все еще относительно невелик, считает партнер Содружества земельных юристов
 Юлия Бузанова. Кроме того, она отмечает, что меняется санкция за невыполнение предписания, а первичная мера ответственности остается прежней.

Подробнее: https://pravo.ru/story/215465/

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-the-most-interesting-bills-of-september-review-of-yulia-budanovoy/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-the-most-interesting-bills-of-september-review-of-yulia-budanovoy/

Вести FM: Можно ли банкротить дачников? - комментарий Дениса Литвинова

Председатели СНТ расплатятся за долги всего товарищества? Сейчас на Урале энергетики банкротят несколько дачных поселков. И угрожают привлечь к солидарной ответственности руководство СНТ. Речь идет о миллионах рублей. Это долги за электричество. Риски председателей с помощью юристов оценил Борис Бейлин. 

В Свердловской области местный Энергосбыт пытается обанкротить 30 садовых товариществ. Общий долг СНТ в этом регионе за электричество составляет 80 миллионов рублей. Люди приезжают на дачу, живут, пользуются электроэнергией, но в итоге никому ничего не платят. В некоторых СНТ долг перед Энергосбытом перевалил за три миллиона рублей. При этом компания предупреждает: если денег не будет, председателям таких СНТ придется рассчитываться по долгам за счет собственных средств. 

«Данные товарищества не имеют имущества и денег на счетах для погашения задолженности. Что не только является признаком банкротства, но и указывает на бездействие председателя». И далее: «в подобных случаях руководство организации привлекается к субсидиарной ответственности». То есть если дачники вовремя не оплатили электричество, за них это сделают председатели. 

Но насколько реальна такая угроза? Есть ли законные основания перекладывать долги товарищества на руководство СНТ? И вообще: можно ли банкротить дачников? 

По действующим правилам, СНТ, впрочем, как и городские ТСЖ, являются товариществами собственников недвижимости. Это некоммерческие организации. Такие товарищества не отвечает по обязательствам своих членов. А члены товарищества, в свою очередь, не отвечают по обязательствам СНТ, поясняет управляющий партнер «Содружества земельных юристов», адвокат Денис Литвинов.  

«Товарищество как юридическое лицо (в данном случае СНТ) отвечает по своим долгам только своим имуществом. В данном случае под имуществом понимаются денежные средства, находящиеся на расчетном счете (возможно, в кассе) и то недвижимое имущество, которое находится в собственности СНТ. При этом имущество общего пользования (общие дороги, все то, что создано на деньги членов) чаще всего находится в общей долевой собственности членов. То есть на это имущество взыскание обращено быть не может. По долгам самого товарищества его участники не отвечают». 

Следовательно, не отвечает по долгам СНТ и его председатель, продолжает Денис Литвинов. Садовые товарищества в этой сфере нельзя равнять с коммерческими организациями. 

«Попытки обратить взыскание по долгам СНТ на председателя – это извращенная аналогия с коммерческими организациями, например, с ООО (общество с ограниченной ответственностью). Текущая практика позволяет при банкротстве ООО субсидиарную ответственность возлагать на директора ООО, на учредителей. Но ООО – это коммерческая организация. С учетом того, что садовые товарищества – это не коммерческие организации, конечно, никакой ответственности председатель по долгам товарищества нести не может». 

Другое дело, если председатель вывел куда-то деньги, собранные с членов СНТ. То есть попросту украл их. В этом случае к нему действительно могут быть претензии, – отмечает Денис Литвинов. Причем не только у энергетиков, но и у следователей. 

«Если будет доказано, что долги возникли в результате преступной деятельности председателя (допустим, председатель собирает деньги за оплату энергетикам и эти деньги выводит на какие-то свои счета) это уже уголовный состав: мошенничество или растрата. Вот в этом случае на него может быть возложена ответственность». 

Обанкротить СНТ можно, – говорят эксперты. Но зачем? Если на счетах садового товарищества нет денег, то поставщики услуг все равно ничего не получат. Других активов у дачных объединений, как правило, нет. Садоводы в этом случае просто организуют новое товарищество и закажут новую печать. 

Несмотря на то, что угроза для председателей СНТ кажется преувеличенной – многие из них, в последнее время, задумались: а стоит ли вообще оставаться на таком потенциально опасном посту? На Урале в социальных сетях появились сообщения, что некоторые руководители товариществ уже заявили дачникам, что в будущем году они слагают полномочия. А желающих сменить их пока не нашлось.

Подробнее: https://radiovesti.ru/brand/61178/episode/2214730/

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/vesti-fm-is-it-possible-to-bankrupt-truckers-comment-by-denis-litvinov/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/vesti-fm-is-it-possible-to-bankrupt-truckers-comment-by-denis-litvinov/

Порядок изъятия земли для госнужд изменят

Стоимость имущества граждан, которое изымается для государственных нужд, будут определять согласно порядку, установленному Земельным кодексом. Комитет Госдумы по природным ресурсам рекомендовал принять  соответствующий законопроект в первом чтении. Авторы инициативы полагают, что это позволит предоставить равноценное возмещение стоимости земли и объектов недвижимости, пишет «Парламентская газета».

Ранее Конституционный суд РФ проверил закон об особенностях регулирования правоотношений в связи с присоединением к Москве новых территорий и постановил, что часть 5 статьи 13 частично не соответствует  Конституции и нарушает права граждан. Для исполнения постановления КС был разработан законопроект о возмещении собственникам стоимости недвижимости.

Согласно законодательству, граждане могут быть лишены имущества только по решению суда. При этом изъятие земельных участков для государственных нужд допустимо. Принудительное отчуждение собственности для госнужд возможно только при условии предварительной выплаты равнозначного возмещения. Порядок выплаты возмещения, а также его размер и сроки определяются соглашением об изъятии земли. Если собственник в течение трех месяцев после получения проекта соглашения об изъятии не подписал документ, недвижимое имущество могут изъять принудительно, на основании решения суда.

Согласно действующему законодательству, размер возмещения рассчитывается на день, предшествующий дате утверждения документации по планировке территории.  Однако акты, утверждающие данную документацию, могут быть приняты значительно раньше даты вынесения решения об изъятии участков. Из-за этого установленная стоимость может быть намного ниже актуальной рыночной цены изымаемого имущества. По мнению авторов инициативы, законопроект позволит устранить это противоречие и обеспечит равнозначные компенсации для собственников.

Подробнее: http://www.zemer.ru/info/news/28175/

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/news/the-procedure-of-withdrawal-of-land-for-state-needs-will-change/

from
https://zem-advokat.ru/news/the-procedure-of-withdrawal-of-land-for-state-needs-will-change/

Право.ru: ВС запретил чиновникам произвольно менять «предназначение» участка - комментарий Юлии Бузановой

Покупатель приобрёл землю, на которой по документам можно было строить и промышленные корпуса, и бизнес-центры, и любые другие административные помещения. Через год после сделки городские власти выпустили новый градостроительный план (ГПЗУ), которым поменяли «вид разрешённого использования» участка. Это привело к запрету возводить там любую недвижимость. А всё, что новый собственник успел там построить, чиновники попросили снести. Две инстанции признали такой подход правомерным. Эксперты назвали подобный вывод нижестоящих судов слишком формальным.

В п. 1 Обзора практики рассмотрения судами дел,связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка от 14 ноября 2018 года Верховный суд отмечал, что при наличии утверждённых правил землепользования и застройки собственник участка самостоятельно выбирает основные и вспомогательные виды его разрешённого использования. До 2017 года подобный документ в столице отсутствовал. Поэтому решение изменять предназначение того или иного участка принималось на уровне главы городской администрации, говорит старший юрист Nasonov,Pirogov&Partners
 Максим Волков. Но и в этом случае чиновник должен был выяснить пожелания владельца земли, а также провести общественные обсуждения или публичные слушания.  

Вместо строительства офисов сажай газоны

Но мнения Антона Крылкина* по такому поводу чиновники не спрашивали. В 2013 году он купил на окраине Москвы 5 га земли. В ЕГРН указали, что участок предназначен «для строительства производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов». Но спустя год комитет по градостроительству и архитектуре Москвы выдал покупателю градостроительный план этого участка с новым видом разрешённого использования – «для благоустройства и озеленения». Документ запрещал и строительство любых сооружений на купленной земле. 

Несмотря на это, Крылкин стал строить там большую станцию техобслуживания и офисный центр. В 2017 году Госинспекция по недвижимости Москвы обнаружила, что спорные сооружения возводят без разрешающей документации, на земле, которая по бумагам не предназначена для подобных строений. Чиновники обратились в суд, потребовав признать офисный центр с СТО самовольными постройками и снести их. А Крылкин подал встречный иск: признать за ним право собственности на спорную недвижимость. 

Две инстанции удовлетворили заявление местных властей и отказали собственнику земель. Суды признали строения самовольными постройками, сославшись на то, что недвижимость возвели без разрешительной документации. Кроме того, Троицкий районный суд и Московский городской суд отметили, что офисный центр с СТО строят на участке «для благоустройства и озеленения», который не предполагает какого-либо капитального строительства .

ВС просит суды отходить от формализма

Крылкин не согласился с подобными выводами и обжаловал их в Верховном суде. ВС пояснил, что спорные помещения возвели на участке с разрешённым видом использования «для строительства производственных и административных зданий», который прописан в ЕГРН. Судебная коллегия по гражданским делам ВС обратила внимание, что в деле нет доказательств того, почему замену предназначения участка стоит считать правомерной.

Судьи ВС подчеркнули, что произвольное изменение вида разрешённого использования земли и необоснованное ограничение его застройки нарушают права собственника и недопустимы. Нижестоящие инстанции не выявили других препятствий для легализации постройки, отдельно отметил ВС. Ссылаясь на перечисленные обстоятельства, тройка судей отменила все акты нижестоящих инстанций и отправила дело на новое рассмотрение обратно в Троицкий райсуд (рассмотрение назначено на 11 октября 2019 года).

Эксперты «Право.ru»: «Компенсация положена, но получить её трудно»

Нельзя сказать, что сложившаяся ситуация является произвольным изменением вида разрешённого использования участка, говорит Дмитрий Богданов, старший юрист CMS Russia. Власти порой устанавливают подобные ограничения для собственников недвижимости, чтобы защитить общественные интересы и обеспечить развитие территории, разъясняет эксперт. Но действующее законодательство разрешает пользоваться землёй за пределами градостроительного регламента, если это не принесёт ущерба гражданам и окружающей среде (ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса).  

Юлия Бузанова: Решение Верховного суда возложило на орган власти обязанность доказать правомерность изменения вида разрешённого использования участка, если сведения ЕГРН и ГПЗУ разнятся. Это придаёт сведениям ЕГРН дополнительный вес. Полагаю, что данные выводы позволят разрешать положительно не только аналогичные иски, но и ряд других, которые ухудшают и ограничивают права застройщиков.

Но на практике реализовать такое право бывает непросто, признаёт Богданов. Вместе с тем в рассматриваемом случае нижестоящие инстанции подошли к вопросу формально, полагает Юлия Бузанова, партнёр Содружества земельных юристов. По таким спорам суды часто указывают на то, что именно собственники должны оспаривать акты и действия госорганов, обращает внимание Вероника Величко из ЮФ Авелан. Она приветствует решение ВС, который в обсуждаемом случае упрекнул суды за прогосударственный подход.  

Если из-за утверждения правил землепользования и застройки (ГПЗУ) у собственника возникают трудности с использованием участка, то это ещё не обязывает власти автоматически возмещать ему убытки, говорит Богданов. В обсуждаемом случае собственник купил земельный участок, чтобы построить офисные здания, а в результате изменения вида разрешённого использования теперь может только траву поливать, объясняет Величко. Поэтому изменения в правилах землепользования и застройки можно расценить как ограничение права собственности на землю, констатирует юрист: «Очевидно, что для собственника снижается экономическая ценность актива».

Именно такое понимание вкладывает в понятие «собственность» ЕСПЧ и говорит о том, что это косвенное изъятие собственности для госнужд, добавляет Величко. Вот и ФЗ № 342 от 3 августа 2018 года предусматривает возможность взыскать реальный ущерб и упущенную выгоду, если решение о сносе построек принято из-за установления зоны с особыми условиями использования территории. Можно попытаться добиться этого в суде, но немногочисленная практика по таким делам складывается не в пользу владельцев земли, констатирует Богданов. 

* – имя и фамилия изменены редакцией. 

Подробнее: https://pravo.ru/story/214780/?de

sc_tv_1=

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-sun-forbade-officials-to-arbitrarily-change-the-mission-of-land-review-of-yulia-budanovoy/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-sun-forbade-officials-to-arbitrarily-change-the-mission-of-land-review-of-yulia-budanovoy/

Адвокатская газета: ВС: увеличение арендных платежей возможно без уведомления арендатора - комментарий Павла Лобачева

10 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-12083 по спору между сторонами договора аренды земельного участка о взыскании многолетней задолженности по арендным платежам. 

Содержание спорного договора аренды

В 2005 г. Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону предоставил общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» земельный участок по договору аренды. Участок предназначался для использования арендатором административно-учебного здания на срок до 15 июля 2054 г., право государственной собственности на него не было разграничено. 

По условиям договора арендная плата вносилась арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы за год не позднее 20 числа последнего месяца квартала путем перечисления на счет УФК по Ростовской области. За нарушение срока внесения арендной платы п. 5.2 договора предусматривал ответственность в виде пеней из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

В п. 3.4 стороны установили, что размер арендной платы изменяется по уведомлению арендодателя ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год. В п. 5 договора указывалось на обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора. Договор был зарегистрирован 7 июня 2016 г. 

В приложении № 2 к договору, в частности, указывалось на то, что при определении размера арендной платы использовалась формула, установленная Положением о порядке определения базовых размеров арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону (утв. постановлением мэра города от 15 апреля 2004 г. № 555 в редакции постановления от 11 мая 2005 г., с применением коэффициентов, действовавших на момент заключения договора). Размер годовой платы (4951,61 руб.) был определен путем перемножения значений соответствующих спорному участку коэффициентов, ставки земельного налога и площади участка. 

Суды всех трех инстанций отказались удовлетворить иск арендодателя

В марте 2018 г. Департамент направил контрагенту претензию с требованием погасить задолженность по арендному договору за период с 1 января 2006 г. по декабрь 2017 г. на сумму 925 млн руб. Она включала в себя задолженность по арендной плате и пеням. В случае несогласия с заявленной к уплате суммой арендатору предлагалось обратиться в городской МФЦ с заявлением о предоставлении акта сверки. 

Поскольку получатель претензии не ответил на нее и не погасил задолженность по договору, Департамент обратился в суд с соответствующим иском. Его сумма составила 850 млн руб., так как истец учел факт оплаты ответчиком в 2017 г. арендной платы в размере 78 тыс. руб. 

Суды всех трех инстанций отказали в удовлетворении иска, ссылаясь на пропуск исковой давности относительно взыскания долга и пеней за период с 1 января 2006 г. по первый квартал 2015 г. включительно. Они также отметили, что ответчик должен был платить годовую арендную плату в размере 4951,61 руб., поскольку истец не уведомлял его об изменении арендных платежей и не заключал с ним соответствующих дополнительных соглашений. Суды также сочли, что оплата ответчиком арендной платы в размере 78 тыс. руб. в 2017 г. погасила его оставшуюся задолженность по договору. Кроме того, они подчеркнули, что арендная плата за спорный участок определялась по результатам рыночной оценки согласно п. 11 приложения № 2 к Постановлению Правительства Ростовской области № 135, однако Департамент не представил результаты рыночной оценки стоимости пользования спорным участком. 

ВС выявил многочисленные нарушения нижестоящих инстанций  

Со ссылкой на существенные нарушения норм материального и процессуального права Департамент обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ. 

Изучив обстоятельства дела № А40-66220/2018, высшая судебная инстанция напомнила, что плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен. В соответствии с нормами ЗК РФ, Постановления Правительства Ростовской области № 135 от 2 марта 2015 г. полномочиями по установлению порядка определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Ростовской области, наделено областное правительство. В свою очередь, органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов ответственны за определение размера арендной платы по видам использования. В Ростове-на-Дону нормативные правовые акты о порядке расчета арендной платы за указанные земли до 2012 г. утверждались мэром города, а с 2012 г. такие акты принимает городская администрация. 

«Так как договор аренды от 14 сентября 2005 г. публичного земельного участка заключен с организацией после введения в действие ЗК РФ не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону. Кроме того, стороны и в договоре аренды предусмотрели порядок исчисления арендной платы на основании таких нормативных правовых актов, а также право арендодателя пересчитывать арендную плату в связи с изменением действующего законодательства и указанных нормативных правовых актов. При таком положении неверны выводы судов о том, что, поскольку Департамент не направлял арендатору уведомления об изменении арендной платы в связи с изменением нормативных правовых актов, регулирующих порядок расчета такой платы, и не заключил с ним дополнительных соглашений об изменении договора в части размера арендной платы, истец не вправе требовать взыскания с организации платы за пользование землей в размере, установленном такими актами, и поэтому ответчик должен платить за аренду в год в размере 4951,61 руб., определенном при заключении договора в 2005 г.», – отметил ВС. 

Верховный Суд также подчеркнул, что неуведомление арендодателем арендатора об изменении арендной платы не освобождает последнего от обязательства заплатить ее. В то же время арендатор имеет право оспаривать правомерность начисления ему неустойки за нарушение сроков внесения платы. Суд отметил, что в рассматриваемом деле имелся подробный расчет задолженности по спорному договору, подготовленный Департаментом, в котором он детально обосновал использование специальной формулы. Из имеющегося в деле расчета долга по арендной плате следует, что Департамент учел арендный платеж, уплаченный арендатором в 2017 г. 

«Однако в нарушение требований ст. 71 АПК РФ суды представленные истцом документы не исследовали, не проверили расчет долга организации по арендной плате на соответствие нормативным правовым актам, регулирующим порядок расчета арендной платы в г. Ростове-на-Дону, а также, необоснованно сославшись на п. 11 приложения № 2 “Порядок определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области” к Постановлению Правительства Ростовской области № 135, неправильно посчитали, что размер арендной платы за спорный участок, предоставленный организации как собственнику административно-учебного здания, подлежит определению по результатам рыночной оценки стоимости пользования спорным участком», – отмечено в определении.  

Кроме того, Верховный Суд отметил, что нижестоящие суды не учли в отношении долга по арендной плате за первый квартал 2015 г. факт приостановления течения срока исковой давности на обязательный 30-дневный календарный срок для досудебного урегулирования спора со дня направления претензии, а также установленное п. 3.2 договора аренды правило внесения арендных платежей. В соответствии с ним обязанность по внесению арендной платы за 1 квартал 2015 г. наступила у арендатора 20 марта 2015 г. Таким образом, ВС РФ не согласился с выводом нижестоящих судов о пропуске Департаментом срока исковой давности по требованию о взыскании долга за первый квартал 2015 г. 

С учетом изложенного Верховный Суд отменил все судебные акты по делу и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

Значение для практики 

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев отметил, что изложенный ВС подход представляется законным и согласуется с принятой в последние годы судебной практикой по данному вопросу: «Так, ранее суды (в том числе и ВАС РФ, КС РФ) неоднократно отмечали, что стоимость аренды государственного (муниципального) имущества относится к категории регулируемых цен, а потому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый ее размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта». 

По словам эксперта, столь сильное влияние публичного элемента на арендные правоотношения обусловлено необходимостью обеспечения баланса частных и публичных интересов, и в частности требованием обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков. «Таким образом, в комментируемом акте Верховный Суд РФ вновь подчеркнул обязательность соблюдения принципа нормативного регулирования арендных платежей за публичные земли, последовательно устанавливаемого законодателем и поддержанного в судебной практике», – заключил Павел Лобачев. 

Подробнее: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-uvelichenie-arendnykh-platezhey-vozmozhno-bez-uvedomleniya-arend...

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/law-newspaper-sun-rent-increases-may-without-notice-to-the-tenant-review-paul-lobacheva/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/law-newspaper-sun-rent-increases-may-without-notice-to-the-tenant-review-paul-lobacheva/

СЗЮ ВЫСТУПИЛО ПАРТНЕРОМ IV ЕЖЕГОДНОЙ КОНФЕРЕНЦИИ «ДЕВЕЛОПМЕНТ И СТРОИТЕЛЬСТВО – 2019: ПРАВОВЫЕ ВОПРОСЫ»

11 октября при поддержке СЗЮ прошла IV Ежегодная конференция «Девелопмент и строительство-2019: правовые вопросы портала», организованная порталом Право.ru. Делегатами конференции стали более 100 представителей таких компаний, как Главстрой, ПИК, Галс Девелопмент, Дон-Строй, БЭЛ Девелопмент, Ташир, AB Development, Capital Group, Barkli, ПСН, Central Properties, Kalinka Group, Пионер и других. Такое сосредоточение коллег-ведущих игроков отрасли позволило в перерывах между сессиями обмениваться действительно практическими кейсами и мнением на спорные темы. 

  Управляющий партнер СЗЮ Денис Литвинов выступил модератором второй сессии, посвященной новому в правовом регулировании зон с особыми условиями использования территорий, приватизации объектов культурного наследия и правовым особенностям площадок под редевелопмент. 

В рамках сессии партнер, руководитель практики СЗЮ Юлия Бузанова рассказала о нововведениях при проведении проверок соблюдения земельного законодательства. В особую зону риска вероятности проверки попали большие московские промзоны и бывшие заводские территории, отданные застройщикам в аренду под развитие и редевелопмент. Как показала практика последнего года, большинство проверок проводится без предупреждения и присутствия правообладателя. Юлия рассказала, что дроны и другие технические средства в подмоге у проверяющих позволяют увидеть все нарушения, даже не выходя ногами на площадку, подытожив: «Предупрежден, значит вооружен». 

  В третьей сессии Денис затронул открывшуюся для обладателей недвижимости с новой стороны тему, связанную с тенденцией ужесточения административной ответственности за нецелевое использование земельных участков. Эксперт дал несколько советов участникам конференции о способах и особенностях освобождения от ответственности, а также подсказал, как доказать малозначительность нарушения. Денис также выделил отдельную дискуссионную проблему: попытки привлечения к административной ответственности за нарушение условий договора аренды земли в части цели предоставления.    

  Благодарим организаторов – команду отдела конференций портала Право.ru за отличную организацию мероприятия, топовых участников и подобранную программу тем, волнующих аудиторию.   

Подробнее о прошедшем мероприятии: https://pravo.ru/story/215230/?desc_chrono_2_2=

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/about/news/ssu-became-a-partner-of-the-iv-annual-conference-development-and-construction-2019-legal-issues-/

from
https://zem-advokat.ru/about/news/ssu-became-a-partner-of-the-iv-annual-conference-development-and-construction-2019-legal-issues-/

РБК: Новая земельная реформа предполагает, что все земли сельхозназначения и бесхозные передадут в спецфонд - комментарий Дениса Литвинова

Уже третий законопроект о землеустройстве, непонятно, как будут соотносится все эти инициативы. С комментариями для "РБК" – адвокат, управляющий партнер СЗЮ Денис Литвинов

Подробнее: http://tv.rbc.ru/archive/startup/5da3fa512ae5966cf56ff03d

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/rbc-new-land-reform-suggests-that-all-agricultural-land-and-derelict-give-to-a-special-fund-review-o/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/rbc-new-land-reform-suggests-that-all-agricultural-land-and-derelict-give-to-a-special-fund-review-o/

Членов ЖСК, созданных при банкротстве застройщика, хотят наделить правом на получение компенсации- комментарий Павла Лобачева

Членов ЖСК, созданных при банкротстве застройщика, хотят наделить правом на получение компенсации.
Предлагается, чтобы члены жилищно-строительных кооперативов, которым переданы права на недострой, были уравнены в правах с обманутыми дольщиками в случае прекращения госфинансирования завершения строительства

Эксперты «АГ» поддержали предложенные изменения. По мнению одного из них, законопроект своевременно исправляет имеющуюся недоработку, которая нарушает принципы гражданского права и основополагающие положения Конституции РФ о равенстве граждан. Другой эксперт отметил, что комментируемый проект закона предлагает решение, которое было бы выгодно всем участникам строительства.
1 октября в Госдуму внесен законопроект № 804015-7 о дополнительной защите участников ДДУ, пострадавших при банкротстве застройщиков, в лице членов отдельных ЖСК, которые смогут рассчитывать на выплату возмещения в случае принятия поправок. 

Как указали авторы законопроекта, подписанный 27 июня 2019 г. закон № 151-ФЗ, которым внесены масштабные изменения в российское законодательство, регулирующее вопросы долевого строительства, позволил направить госфинансирование на достройку проблемных объектов, переданных в том числе жилищно-строительным кооперативам в ходе банкротства застройщиков.

«Вместе с тем законодательство не предоставляет гражданам – участникам таких ЖСК возможности получить выплату возмещения в случае принятия публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства" решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства переданных ЖСК проблемных объектов и ставит их в неравное положение по сравнению с участниками долевого строительства», – отмечено в тексте пояснительной записки к законопроекту. 
 
Со ссылкой на данные экспертных оценок разработчики пояснили, что на текущем рынке действует 260 ЖСК с объемом незавершенного строительства около 1,5 млн кв. м. «Из них, согласно данным "дорожных карт", предоставленных субъектами РФ, 132 ЖСК создано решениями участников строительства для достройки проблемных объектов за застройщиков-банкротов. При этом большая часть таких ЖСК в настоящее время не имеет средств для завершения строительства недостроенных объектов. Общая площадь объектов, строительство которых остановлено, составляет около 350 тыс. кв. м, а количество участников таких ЖСК оценивается более чем в 6 тыс. человек», – указано в пояснительной записке к поправкам. 

В связи с этим предложены поправки в Закон о публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков (№ 218-ФЗ от 29 июля 2017 г.), которые устанавливают правовые основания для выплаты Фондом возмещения гражданам – членам ЖСК, созданных в рамках процедуры банкротства застройщиков, для завершения строительства проблемных объектов.
 
Законопроектом предлагается определить требования к ЖСК, члены которых смогут претендовать на получение соответствующего возмещения. Планируется, что процедура выплаты возмещения будет распространяться только на ЖСК, созданные в ходе процедуры банкротства застройщиков до 1 июля 2019 г. (то есть до перехода на проектное финансирование деятельности застройщиков). Следовательно, рассчитывать на получение возмещения смогут граждане, требования которых ранее были включены в реестр требований участников строительства в деле о банкротстве застройщика, в ходе которого был создан соответствующий ЖСК. Таким образом, созданный до 1 июля ЖСК сможет обратиться в Фонд для выплаты возмещения гражданам в соответствии со ст. Закона № 151-ФЗ.
 
Комментируя поправки в закон, адвокат МКА «СЕД ЛЕКС» Валерия Аршинова отметила, что в настоящее время идет большая работа со стороны государства по обеспечению правовой и финансовой защиты граждан, потерявших свои денежные средства в связи с банкротствами застройщиков. «Важным этапом в данном случае стало вступление в силу Закона от 27 июня 2019 г. № 151-ФЗ, предусматривающего обязанность застройщиков по созданию компенсационных фондов, а также Постановления Правительства РФ от 12 сентября 2019 г. № 1192. В частности, им устанавливаются условия, при соблюдении которых фонд принимает решение о финансировании или решение о нецелесообразности финансирования. Так, фонд принимает решение о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства, если размер предельной суммы выплат меньше либо равен размеру денежных средств, необходимых для завершения строительства, и денежных средств, необходимых для погашения требований кредиторов, за вычетом рыночной стоимости жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, в отношении которых отсутствуют требования участников строительства», – пояснила она. 

По словам эксперта, законодатель решил вовремя исправить имеющуюся недоработку, которая нарушает принципы гражданского права и основополагающие положения Конституции РФ о равенстве граждан, разработав комментируемый законопроект и предоставив возможность получения компенсаций членам ЖСК. «Такие нововведения носят, конечно же, положительный характер для граждан, при этом у государства не должен оставаться без внимания вопрос применения этих положений закона на практике и соблюдения баланса интересов застройщиков как участников рассматриваемых правоотношений», – заключила Валерия Аршинова. 

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев полагает, что предложенная в законопроекте инициатива является своевременной и необходимой. «На момент создания ЖСК не всегда возможно оценить реальные перспективы продолжения строительства, начатого обанкротившимся застройщиком. В результате на практике граждане сталкиваются с ситуацией, когда достройка дома фактически не осуществляется, но им все равно приходится ожидать ее окончания, так как они не имеют эффективного способа защиты своих прав в таком случае. Соответственно, установление возможности для членов ЖСК получить возмещение поможет разрешить указанную проблему», – пояснил он.
 
По словам юриста, на практике возможны ситуации, когда стоимость достройки превышает размер компенсации, которая могла бы быть выплачена членам ЖСК, – таким образом, обсуждаемый законопроект предлагает решение, которое было бы выгодно всем участникам строительства. «В то же время право на выплату компенсации следует связать с принятием решения о нецелесообразности финансирования дальнейшего строительства ЖСК. С учетом того что законопроект лишь недавно был внесен в Госдуму, комментируемая редакция не является окончательной и в нее еще будут внесены правки, детализирующие основания и условия выплаты компенсации дольщикам ЖСК», – резюмировал Павел Лобачев. 

Подробнее:https://www.advgazeta.ru/novosti/chlenov-zhsk-sozdannykh-pri-bankrotstve-zastroyshchika-khotyat-nadelit-pravom-na-poluchenie-kompensatsii/

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/members-of-the-hbc-established-at-bankruptcy-of-the-builder-wants-to-give-the-right-to-compensation-/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/members-of-the-hbc-established-at-bankruptcy-of-the-builder-wants-to-give-the-right-to-compensation-/