Право.ru: ЕГРН расскажет, а государство заплатит: изменения в недвижимости с 2020 года - комментарий Юрия Водопьянова

Новый закон позволит добросовестному покупателю полностью компенсировать убытки за счет государства. Другое нововведение объясняет, кто такой добросовестный приобретатель недвижимости. Чтобы им считаться, достаточно просто проверить ЕГРН. Юристы дали разную оценку новеллам.

Квартира или дом – самое ценное для обычных людей. У большинства есть в собственности только одно жилье. Как показывает статистика МВД, в год регистрируется порядка 7000 преступлений с недвижимостью, куда входят и подобные мошенничества. Вроде бы цифра не такая большая, но социальные последствия серьезные.  

Раньше, если человек пострадал от мошенников, он мог через суд получить компенсацию из российского бюджета в размере до 1 млн руб. Претендовать на нее могли «собственник или добросовестный приобретатель единственного жилья, которые лишились его по независящим от них причинам». Компенсацию давали лишь тогда, когда причинитель ущерба умер или был исключен из ЕГРЮЛ, если это юрлицо. Норма с такими жесткими условиями практически не использовалась. Так, на Caselook  нашлось не больше 10 судебных актов с ее упоминанием. 

С 1 января 2020 года ее заменила новая норма с более мягкими условиями (гл. 10.1 закона о госрегистрации). Она позволит претендовать на выплату из бюджета в полном размере «исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, или кадастровой стоимости жилого помещения». Чтобы его получить, надо, чтобы суд рассмотрел ряд дел и принял соответствующие решения. 

Как работает закон: мошенничество и компенсация

• Мошенник продал квартиру добросовестному покупателю. 
• Настоящий собственник истребовал квартиру по решению суда. Добросовестный покупатель ее лишился (виндикация).
• Покупатель подал иск к виновнику о возмещении убытков, выиграл дело и предъявил исполнительный лист ко взысканию.
• Прошло шесть месяцев, по исполнительному листу ничего не выплачено или выплачено только частично.
• Добросовестный приобретатель подает иск к Российской Федерации и получает компенсацию из бюджета.

Государство сохраняет право регрессного требования, то есть может потом взыскать сумму выплаты с виновника.

Перспективы для компенсаций

Новый закон должен защитить покупателей на рынке «вторички». Ведь в случае обмана человек получит компенсацию от государства – ему надо лишь предъявить документы, что жилье отобрали, а взыскать убытки с виновника не удалось. Процедура простая, соглашаются большинство опрошенных юристов, которые оценили закон положительно. 

Юристы разделились в оценке, много ли будет исков от добросовестных приобретателей. Их будет значительное количество, считает адвокат Pen & Paper Роман Пархоменко. Как объясняет юрист, рисков при покупке жилья много, а у среднестатистического гражданина нет привычки обращаться к юристу для проверки квартиры.   Иного мнения Юрий Водопьянов из Содружество Земельных Юристов. Он указывает на редкость виндикационных исков (когда собственник через суд возвращает свое жилье, которое перешло к добросовестному приобретателю). Дело в том, что жертвами мошенников становятся люди с социальными проблемами или в тяжелых жизненных обстоятельствах, объясняет Водопьянов. Они не думают возвращать свое жилье, или не могут позволить себе юристов, или просто не верят, что могут защитить свои права, поясняет юрист. Его слова подтверждают новости СМИ о «черных риелторах», которые выбирают в жертвы одиноких стариков, алкоголиков, людей с тяжелыми заболеваниями. 

Первым делом – ЕГРН

Другое важное нововведение, которое вступило в силу 1 января 2020 года, закрепляет приоритет данных из Единого госреестра недвижимости для тех, кто ее приобретает. Оно поможет честным покупателям, которые не знали, что покупают квартиру не у собственника, и полагались на сведения из ЕГРН. Их признают добросовестными приобретателями, пока в судебном порядке не доказано обратное. То есть отнять купленную квартиру у них станет сложнее.

Правило о приоритете ЕГРН впервые закрепляется в законе. До этого на вопрос, кто такой добросовестный приобретатель, отвечала судебная практика. Ее подход с 2010 по 2020 год значительно поменялся, рассказывает Екатерина Штыкова из юрбюро Падва и Эпштейн. Раньше от приобретателя многое требовалось, чтобы его признали добросовестным, говорит Штыкова и ссылается на совместное Постановление ВС и ВАС № 10/№ 22 от 29 апреля 2010 года. Человек должен был сам доказать, что не знал или не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества. В частности, принял все меры для выяснения правомочий продавца. То есть не только посмотреть реестр, но и проверить все предыдущие сделки купли-продажи помещения, приехать и лично его осмотреть, поясняет Водопьянов. Но и это еще не все: по мнению некоторых судов, нужно было смотреть домовую книгу, опрашивать соседей и так далее. Иными словами, покупатель должен был вести себя как профессиональный агент по недвижимости, говорит Водопьянов.

Постепенно бремя доказывания перешло к лицу, которое заявляет иск, говорит Штыкова. А теперь это положение дел закреплено в законе. Приобретателю достаточно проверить данные в ЕГРН, что именно продавец является собственником и что нет неоговоренных ограничений или обременений. Это спасает приобретателей, которые не могут выяснить, при каких обстоятельствах объект покупали предыдущие собственники, поясняет старший юрист АБ КИАП Юлия Усачева. В том числе новое правило упростит работу юристам, которые сопровождают сделки по покупке домов и квартир.

В то же время добросовестность приобретателя можно оспорить в судебном порядке. Например, право в реестре могут зарегистрировать на основании недействительной сделки. Поэтому нельзя назвать добросовестным приобретателя, который заведомо знал о недостоверности регистрации, говорит управляющий партнер АБ Юг Юрий Пустовит.

Закон продолжает тенденцию придавать все больше значения сведениям в ЕГРН. Росреестр становится все более значимым органом. Но достоверность реестра нельзя назвать 100%-ной, это «слабое место» закона, считает Водопьянов. Он опасается, что новый закон вполне может стимулировать коррупцию. Если усиливать роль Росреестра в обороте, то необходимо также работать над достоверностью реестра и улучшать работу ведомства, подытоживает юрист.

Подробнее: https://pravo.ru/story/217527/?desc_autoload

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-the-egrn-will-tell-but-the-state-will-pay-changes-in-the-real-estate-2020-review-of-yuri-vodo/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-the-egrn-will-tell-but-the-state-will-pay-changes-in-the-real-estate-2020-review-of-yuri-vodo/

Право.ru: Неустойка за квартиру: сколько выплатит застройщик - комментарий Павла Лобачева

На какую компенсацию можно рассчитывать, если стройка затянулась. При этом не имеет значения – речь идет о полноценной квартире или о месте на подземной парковке жилого комплекса. Строительные компании не всегда соглашаются заплатить неустойку добровольно, тогда придется идти в суд. Порой злоупотребляют сами покупатели, которые с подачи юристов начинают заниматься «потребительским экстремизмом». В таком случае защищаться уже нужно бизнесу. Как лучше это сделать – рассказали эксперты.

Если застройщик сдает недвижимость с опозданием, то по закону он должен заплатить неустойку. Вместе с тем у строительной фирмы есть право добиться снижения размера таких выплат (ст. 333 ГК). По словам ведущего юриста Содружество Земельных Юристов Павла Лобачева, неустойка выполняет не только компенсационную функцию, но и превентивную. Если суды будут снижать ее в десятки раз, то это станет фактически означать, что перечисленные цели игнорируются, добавляет эксперт. Тем не менее на практике это продолжает происходить.

Компенсация за парковочные места 

Супруги Антон и Анна Поморские* приобрели по договору долевого участия два машино-места общей стоимостью 7,7 млн руб. в паркинге строящегося ЖК «Royal House на Яузе». Застройщик – ООО «Корунд ХХI» – обязался сдать объект в 2014 году, но стройка затянулась еще на три года. В итоге свою недвижимость пара получила лишь в 2017 году. Стройфирма отказалась платить за такую просрочку добровольно. 

Тогда Потомские обратились в суд с просьбой взыскать с продавца 4,8 млн руб. неустойки за нарушение срока передачи объектов долевого строительства. Две инстанции постановили уменьшить эту сумму в 24 раза – до 200 000 руб., посчитав изначальные требования заявителя несоразмерными. Суды дополнительно подчеркнули, что машино-места не предназначены для проживания и не считаются предметами первой необходимости. 

Верховный суд, куда пожаловались истцы, не согласился с таким подходом. ВС объяснил, что в спорной ситуации не имеет значения, являются ли объекты недвижимости предметами первой необходимости для заявителей. Судьи ВС подчеркнули, что никаких других мотивов для снижения неустойки нижестоящие инстанции не привели. В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства ответчика, на основании которых можно было уменьшить компенсацию, добавил ВС (дело № 5-КГ19-149). Тройка судей под председательством Александра Кликушина постановила отменить все акты нижестоящих судов и отправить дело на новое рассмотрение обратно в первую инстанцию (пока еще не рассмотрено). 

Сниженный штраф

А Сергей Мастеров* вступил в долевое строительство однокомнатной квартиры в новом жилом комплексе близ центра Сочи. Сдачу дома застройщик – АО «Универсал» – просрочил на три года. Покупатель потребовал выплатить ему за такую просрочку неустойку в размере 623 833 руб. Продавец отказался это делать добровольно, поэтому Мастеров обратился в суд. Там он дополнительно попросил взыскать с застройщика потребительский штраф – 311 916 руб., а также 50 000 руб. компенсации морального вреда. 

Первая инстанция постановила уменьшить неустойку до 50 000 руб., а компенсацию до 5000 руб., штраф составил 2500 (половина суммы, присужденной за моральный вред). Апелляция указала, что сумма штрафа рассчитана неверно, но оставила решение нижестоящего суда без изменений. Мастеров обжаловал подобные выводы в Верховном суде. ВС отметил, что Краснодарский краевой суд, указывая на ошибку первой инстанции, не привел при этом ни мотивов в подтверждение своего вывода, ни ссылок на нормы права. 

Между тем штраф нужно рассчитывать от всей присужденной суммы в пользу потребителя суммы, а не только от компенсации морального вреда, пояснили судьи ВС. В подобных случаях действительно можно уменьшить не только размер неустойки, но и штрафа, отметила судебная коллегия по гражданским делам ВС (дело № 18-КГ19-127). Но в таком случае суды должны привести мотивы, которые позволяют его уменьшить. Учитывая перечисленные обстоятельства, это дело в части уменьшения взысканного штрафа тройка судей во главе с Кликушиным тоже отправила на новое рассмотрение в первую инстанцию (пока еще не рассмотрено). 

Эксперты «Право.ru»: «Такие решения нижестоящих судов опасны»

При взыскании неустойки истцу следует обосновать суду ее размер, говорит Павел Лобачев из Содружество Земельных Юристов: «В том числе предоставить подробный расчет требований». "Такого рода решения нижестоящих судов опасны для правопорядка. Насколько эффективно неустойка будет выполнять свои функции, если застройщик будет знать: если он существенно нарушит сроки передачи недвижимости по договору, его ответственность будет незначительна?". 

Критерии, при которых снижение неустойки по ст. 333 ГК в спорах с застройщиками действительно обоснованное, достаточно давно выработаны практикой, констатирует Лобачев. Такой подход применим, когда из-за просрочки в несколько месяцев с застройщика взыскивают компенсацию размером со стоимостью самой квартиры (дело № 41-КГ18-27). На практике застройщики в обоснование необходимости снижения неустойки используют разные аргументы, рассказывает партнер Качкин и Партнеры Дмитрий Некрестьянов. Наиболее выигрышные из них, добавляет эксперт: просрочка связана с действиями госорганов либо монополистов, размер неустойки превышает размер обязательств по договору, размер неустойки существенно превышает средние ставки процентов по кредитам в соответствующем регионе.  

Следует признать, что, объективно говоря, ни один из этих аргументов не имеет какого-то определяющего значения для суда, утверждает Некрестьянов: «Но в совокупности они приводят к снижению неустойки». Ситуация со штрафом, по сути, аналогичная, поясняет Михаил Осипов из Адвокатское бюро «А2» : «Суды в нем видят разновидность законной неустойки». Но следует учитывать, что снижение штрафа по аналогии с неустойкой должно допускаться только в исключительных случаях, добавляет эксперт.

Злоупотребления дольщиков

Есть и обратная сторона проблемы. Наталья Никольская, председатель МКА Московская коллегия адвокатов "Арбат" , рассказывает, что существует целый рынок юркомпаний и юристов, которые агитируют дольщиков подавать иски к застройщику: «Они работают как за фиксированную сумму, так за процент от взысканного. Некоторые из них даже в свое название вносят фразу «взыскание неустойки по ДДУ». По ее словам, такое явление относится к «потребительскому экстремизму». «Юристы-экстремисты» создают чаты в Telegram, где под видом бесплатной юрконсультации навязывают дольщикам свои услуги, говорит адвокат: «Они вводят дольщиков в заблуждение, обещают взыскать от 75 до 150% от требований, чего не случается практически никогда». 

Юристы постоянно изобретают новые приемы, часто недобросовестные, замечает Никольская: «Больше всего вреда застройщикам наносит искусственное изменение территориальной подсудности спора. По закону «О защите прав потребителей» дольщик может обратиться в суд общей юрисдикции по месту своей регистрации, в том числе временной. Юристы изучают практику взыскания неустойки и штрафа в московских судах и временно регистрируют своих клиентов-дольщиков на тех территориях, где судьи взыскивают большие суммы. Явление это массовое. Юристы со своими дольщиками кочуют по всей Москве. Судьи закрывают глаза на недобросовестность дольщика, ссылаясь на то, что закон «О защите прав потребителей» не дает им право отказаться принять спор к рассмотрению».  

Юлия Макаренко из ЮП Юридическое партнерство "Курсив" обращает внимание на еще одну проблему, которая только начинает проявляться. Она поясняет, что сейчас застройщики не имеют доступа к деньгам  дольщиков, а ведут строительство с помощью проектного финансирования: «Банки при выдаче кредитов требуют от застройщиков принять на себя дополнительные обязательства, ограничивают их возможности на распоряжение как собственными, так и целевыми средствами». Деньги покупателей лежат на эскроу-счетах и защищены от любых посягательств до момента передачи квартиры. Если раньше застройщик строил объект на средства дольщиков и взыскание с него и неустойки, и потребительского штрафа можно было оправдать тем, что застройщик бесплатно пользовался чужими средствами, то сейчас строительная фирма платит за это процент банку, резюмирует Макаренко. 

* – имена и фамилии изменены редакцией.

Подробнее: https://pravo.ru/story/216373/?desc_tv_2=

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-penalty-for-an-apartment-how-many-will-pay-the-builder-review-paul-lobacheva/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-penalty-for-an-apartment-how-many-will-pay-the-builder-review-paul-lobacheva/

Право.ru: Дом у завода: на что идут застройщики ради прибыли - комментарий Павла Лобачева

Лишних площадей для возведения жилья все меньше. Из-за чего новые кварталы порой появляются рядом с производствами, где есть вредные выбросы, около аэропортов и в границах санитарных зон. Уполномоченные госорганы не всегда успевают вовремя пресечь эти нарушения. Их ошибки приходится исправлять судам. Но иногда бывает слишком поздно: квартиры сданы, дом подлежит сносу, а деньги покупателям возвращать никто не хочет. Эксперты рассказали, как не попасть в такую ситуацию.

В последние пять лет в России ежегодно сдается 80,9 млн квадратных метров жилья. Показатели прошлого года в этой сфере оказались даже выше цифр 2018 года на 9%. Соответственно, свободных земель для строительства становится меньше. При этом действующее законодательство содержит множество условий, которые не допускают или ограничивают возведение многоквартирных домов на том или ином участке. 

На практике нередко возникают сложности с соблюдением санитарно-защитных зон, в пределах которых нельзя строить жилье. Нарушение этих границ чревато тем, что затрагиваются интересы сразу нескольких групп лиц, объясняет старший юрист Nasonov, Pirogov & Partners Максим Волков: «Это и застройщик, и покупатели жилья, и предприятия, из-за которых установлена защитная зона». Поэтому в таких случаях тяжело найти справедливое решение, которое бы полностью всех устроило, говорит эксперт.

Уменьшение санитарной зоны

С такой проблемой столкнулись жители Петербурга. С 2013 года санитарная зона завода финских красок «Тиккурила» простиралась на 150 м по всему периметру предприятия. Но в 2017 году главный санитарный врач Санкт-Петербурга сократил ее до 40 м с западной стороны по заявлению компании «Росси Строй Проект», которая проектировала рядом с производством элитный жилой квартал «Зима-Лето» от «Сэтл Сити», достроенный в том же году. 

Чиновник опирался на те бумаги, которые ему предоставил Роспотребнадзор. Во-первых, заключение ФГБУ «ЦГиЭ», которое приложило к своему обращению «Росси Строй Проект». В этом документе эксперты указали, что санитарную зону стоит скорректировать из-за сокращения цехов «Тиккурилой». Во-вторых, письмо самого финского предприятия, в котором оно не возражает против уменьшения специальных границ. А в 2019 году иностранцы обратились в суд, заявив, что не «давали добро» на сокращение санитарной зоны. Они отметили, что не направляли перечисленных бумаг в Роспотребнадзор, подписи на письмах принадлежат не их сотрудникам (для проверки попросили назначить судебную экспертизу), а само предприятие даже не обследовали уполномоченные лица (дело № А56-119374/2018).

Две инстанции отклонили требования истца, сославшись на то, что владельцы завода не смогли опровергнуть выводы, содержащиеся в экспертном заключении ФГБУ «ЦГиЭ»: о ликвидации части производства и сокращении вредных выбросов. Кроме того, чиновники представили в дело бумаги, которые подтверждали основания для сокращения санитарной зоны, а проводить экспертизу нет смысла, потому что она только затянет процесс. 

Но окружной суд пришел к другому выводу, указав на то, что на самом деле в материалах дела нет бумаг, которые бы подтверждали ликвидацию спорной части производства. Арбитражный суд Северо-Западного округа обратил внимание и на то, что некорректным является экспертное заключение, которое составлено без посещения завода уполномоченными лицами. Кроме того, АС СЗО посчитал необоснованным, что нижестоящие суды отказались проводить экспертизу подписей на документах, которые, по словам истца, их сотрудники не ставили. Учитывая перечисленные обстоятельства, окружной суд отменил акты первой инстанции с апелляцией и отправил дело на новое рассмотрение обратно в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области (пока еще не рассмотрено).

Стройка у предприятий и аэропорта

С похожей ситуацией столкнулось в Екатеринбурге предприятие «ПепсиКо», рядом с которым компания «ПИК» решила возвести многоквартирные дома. Под стройку досталась территория бывшего завода пластмасс, которую перевели в жилую зону. Иностранная компания оказалась против такого соседства и решила остановить стройку в судебном порядке.   

«ПепсиКо» предъявляло два иска: сначала пыталось оспорить проект межевания территории под объект ПИКа (дело № А60-63828/2017), а затем – выдачу компании разрешения на строительство (дело № А60-15618/2018). Оба спора истец проиграл. Заявитель утверждал, что санитарная зона вокруг его предприятия составляет 100 м. Но суды установили, что по градостроительным документам защитная зона территории «ПепсиКо» составляет лишь 50 м, поэтому при утверждении проектной документации жилого комплекса все исходили именно из такой цифры. 

А ЖК «Молодежный» в уральской столице и вовсе построили, несмотря на то что он расположился в защитной зоне аэродрома. Суд запретил строить многоквартирные дома у аэропорта Кольцово на землях промышленного назначения (дело № А40-155426/2012). Но объекты все равно ввели в эксплуатацию, а участок перевели в жилую зону. Эта ситуация показывает, что даже при наличии нарушений такие крайние меры, как снос жилых домов, если и принимаются, то в исключительных случаях, замечает Волков.

Проблемы с документами

Бывают случаи, когда застройщики представляют в уполномоченный орган неполный комплект документов и скрывают информацию, которая бы препятствовала строительству, а чиновники не очень внимательно проверяют эти бумаги. В деле № А55-20056/2018 застройщик оспаривал постановление администрации, которым та аннулировала собственное разрешение на строительство, выданное двумя годами ранее. 
Причина – власти установили, что градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), на основании которого одобрили стройку, не содержит информацию об ограничениях из-за нахождения рядом действующего радиотехнического объекта. Суд признал законной отмену разрешения на строительство. А в деле № А32-2694/2016выяснилось, что застройщик начал возводить многоквартирный дом в водоохранной зоне озера, даже не предоставив заключение государственной экологической экспертизы.  

С похожей ситуацией столкнулись и обладатели квартир в элитном комплексе апартаментов Loft River. В конце декабря прошлого года Тушинский районный суд г. Москвы постановил снести дом, поскольку он построен на особо охраняемой природной территории (дело № 02-0017/2019). Строить там нельзя, хотя проект получил разрешение на строительство, а Росреестр зарегистрировал право собственности за новоселами. 

Партнер INTELLECT Александр Латыев обращает внимание на то, что у покупателей жилья в спорных ситуациях нет практически никакой защиты: «Конечно, они смогут потребовать назад свои деньги от застройщика, но вот сможет ли он их вернуть – это большой вопрос». По его мнению, следует обсуждать гражданско-правовую ответственность госорганов, выдавших положительные заключения, если отсутствовали основания для этого: «В том числе за счет бюджета». Павел Лобачев из Содружество Земельных Юристов тоже считает, что покупатели квартир в «петербургском деле» смогут подать иски не только к застройщику, но и к Роспотребнадзору: «Если будет установлено, что границы санитарно-защитной зоны изменили с нарушением установленной законом процедуры». 

А вот предприятию защитить свои интересы поможет осмотрительность, говорит Волков: «Чем раньше обнаружить строительство жилья в защитной зоне, тем больше вариантов останется для урегулирования ситуации». До ввода дома в эксплуатацию у завода больше шансов отстоять свои интересы и признать постройку самовольной, чтобы добиться ее сноса, отмечает эксперт: «После ввода в эксплуатацию ситуация станет гораздо сложнее, поскольку суды очень осторожно относятся к интересам собственников жилья».

Причины сложностей и их решения

Одной из главных причин подобных ситуаций является то, что гражданские права на недвижимость и публично-правовые ограничения ее использования находятся в параллельных реальностях, утверждает Латыев: «Есть огромное количество объектов с установленными вокруг них защитными зонами, которые проходят рядом или даже по чужим участкам». Собственники таких земель не могут их использовать в полном объеме, а потенциальные покупатели объектов не всегда могут узнать об этом, добавляет эксперт. А вот если бы санитарная зона, захватывающая соседний участок, оформлялась как сервитут на него, то вопросов было бы намного меньше, уверен Латыев. 

Ситуация изменится в лучшую сторону, когда в ЕГРН будет информация обо всех действующих зонах с особыми условиями использования территорий, надеется Лобачев. По закону все сведения туда должны окончательно внести до 1 января 2025 года. Расчетные и нормативные санитарные зоны перестанут действовать с 1 января 2022 года. С этой же даты в ЕГРН должны вноситься все новые зоны с особыми условиями, но старые продолжат существовать до 2025-го. Строго формально санитарная зона должна быть головной болью владельца источника загрязнения, уверен Дмитрий Некрестьянов, партнер Качкин и Партнеры: «По факту он своей деятельностью и по своей воле создает риски и ограничения для собственников других участков, поэтому все негативные финансовые последствия должны возлагаться на него».  

Поэтому на законодательном уровне нужно установить более четкие условия, при которых можно уменьшить границы санитарных зон по заявлению лиц, которые не владеют участком, считает Андрей Стаценко, старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство» Инфралекс. Нужно детально прописать механизм привлечения предприятия к разрешению этого вопроса в обсуждаемых случаях, утверждает Игорь Чумаченко, партнер VEGAS LEX . А еще – точнее разграничить ситуации, когда при временной остановке производства можно и нельзя уменьшить санитарную зону, резюмирует Стаценко. 

Подробнее: https://pravo.ru/story/217763/

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-house-plants-what-are-real-estate-developers-for-a-profit-review-of-denis-litvinov/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-house-plants-what-are-real-estate-developers-for-a-profit-review-of-denis-litvinov/

Медуза: Мишустин — первый премьер России в XXI веке, которому удалось собрать «свое» правительство - комментарий Дениса Литвинова

Михаил Мишустин — первый премьер-министр при президенте Владимире Путине, сумевший укомплектовать свое правительство близкими людьми. До него такое удавалось только самому Путину, и то не с первого раза. «Медуза» рассказывает, почему это произошло — и какие отношения связывают нового премьера с членами его кабинета.

«Медуза» проанализировала все предыдущие составы правительств с 2000 года и не нашла ни одного кабинета министров, так плотно сформированного из людей, близких к премьеру.

Значительная часть нового правительства — это люди, имеющие «„трек“ личных взаимоотношений с Мишустиным», говорит заместитель гендиректора «Transparency International — Россия» Илья Шуманов. «Его бывшие коллеги говорят, что он всегда старался помогать чиновникам по каким-то вопросам — и личным, и рабочим. Всегда был открыт», — объясняет он.

Сосед по комнате

Общительность и непосредственность Мишустина помогают ему быстро завязывать дружбу и неформальные отношения, об этом говорят многие его знакомые. Однако новый вице-премьер Дмитрий Чернышенко — бывший глава «Газпром-Медиа» — настоящий друг премьера, еще со студенческой скамьи.

Теперь вице-премьер Чернышенко будет курировать в правительстве сферу IT и нацпроект «Цифровая экономика» с бюджетом в 1,6 триллиона рублей, рассказал «Медузе» близкий к правительству источник.

Подруга по работе

Еще один вице-премьер — Виктория Абрамченко, перешедшая в правительство с должности руководителя Росреестра — подружилась с Мишустиным благодаря общей работе. За время сотрудничества у глав ФНС и Росреестра сложились не только рабочие, но и неформальные отношения, считает член «Опоры России» Алексей Петропольский, который работал в агентстве-предшественнике Росреестра — Роснедвижимости — с 2006 по 2008 год.

Виктория Абрамченко не впервые попала в команду Мишустина, которого называют «цифровым премьером». В середине нулевых они вместе работали в Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости: Мишустин его возглавлял, Абрамченко была заместителем начальника управления. 

В 2017 году ФНС стала получать больше информации из Росреестра, а в 2019-м два ведомства провели совместную кампанию по уточнению данных о земельных участках: новые сведения о правах собственности на недвижимость позволят собрать дополнительные 3,6 миллиарда рублей. Наполнение бюджета было главным совместным проектом ФНС и Росреестра в последние годы, говорит Илья Шуманов: «Совершенствование механизма кадастрирования было первоочередной целью и для налоговиков, и для Росреестра — именно в части пополнения государственной казны. Худо-бедно они с этой задачей справились: я так понимаю, что у нас на кадастровый учет даже Чечня поставлена, по крайней мере [глава Чечни] Рамзан Ахматович [Кадыров] этим хвастается». 

В то же время у Мишустина на посту главы ФНС «возникало много вопросов» к руководителю Росреестра, рассказывают источники «Медузы» на IT-рынке. «В работе Росреестра есть много нерешенных проблем, которые бросали тень и на деятельность ФНС. Например, проблемы в работе ЕГРН, из-за которых гражданам с ошибками начисляли налог на недвижимость. Кроме того, большая проблема была и есть с мошенничеством в сфере недвижимости при использовании электронных цифровых подписей. История с постоянными сбоями в ЕГРН тоже вызывала недовольство в ФНС», — рассказал собеседник «Медузы». 

Сбои в работе ЕГРН действительно напрямую влияли на работу налоговиков. «Дублировались и до сих пор дублируются объекты недвижимости. То есть один земельный участок может обладать разными кадастровыми номерами — и налоговая, веря данным Росреестра, предлагает налог заплатить за оба объекта!» — говорит основатель юридической фирмы «Содружество земельных юристов» Денис Литвинов. 

Несколько раз система государственной регистрации недвижимости оказывалась практически парализована — последний раз это произошло накануне назначения Абрамченко в правительство. «За последний год было довольно много косячков, а руководитель же отвечает как-то за работу подчиненного предприятия», — говорит глава компании «БЕСТ-Недвижимость» и вице-президент Гильдии риэлторов Григорий Полторак.

Коллега тестя

Новый министр спорта России Олег Матыцин в 1990-х — 2000-х годах работал в Российской академии физической культуры (сейчас это РГУФК), а в 2001-2006-м — возглавлял ее. Но прежде чем занять должность ректора, Матыцин был деканом факультета индивидуальной подготовки спортсменов, где в то время работал и тесть нынешнего премьер-министра России Михаила Мишустина — Юрий Разинов. Он занимался подготовкой спортсменов по конькобежному спорту и шорт-треку (в 2003-2007 годах Разинов работал в сборной России по шорт-треку).

Соратники из налоговой

Сразу два бывших заместителя Михаила Мишустина в ФНС — Дмитрий Григоренко и Алексей Оверчук — получили посты вице-премьеров. Первый возглавил аппарат правительства, второй будет заниматься вопросами Евразийского экономического союза (ЕАЭС). А бывший пресс-секретарь налоговой службы Борис Беляков стал пресс-секретарем правительства. 

Один из источников «Медузы», близких к администрации президента, говорит, что для главы крупной структуры важнее всего привести своего человека на пост руководителя аппарата или секретариата, через который проходит вся документация и который организует графики работы. Занявший этот пост в правительстве Дмитрий Григоренко уже работал в центральном аппарате ФНС когда туда пришел Мишустин — а до последнего времени отвечал в ФНС за модернизацию налоговых органов и интерактивные сервисы, координировал взаимодействие ФНС со всеми госорганами, работу центрального аппарата ФНС.

Еще один пришедший из ФНС вице-премьер Алексей Оверчук знаком с Мишустиным еще со времен, когда оба работали в органах кадастрового учета недвижимости, и с тех пор места их работы всегда совпадали. С 2004 года Оверчук — заместитель Мишустина в Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, в 2007-м перешел вслед за ним в Федеральное агентство по управлению особыми экономическими зонами, в 2008-м ушел вместе с Мишустиным с госслужбы в инвестиционную компанию UFG, в 2010-м — вернулся в ФНС в качестве заместителя, отмечал The Bell. До последнего времени Оверчук непосредственно отвечал за международное сотрудничество (в котором ФНС добилась успехов) и валютный контроль. Сейчас трудовая биография Оверчука тоже удалена с сайта ФНС.

Предполагалось, что в правительстве Алексей Оверчук будет курировать сферу IT и нацпроект «Цифровая экономика», однако в итоге вице-премьер будет заниматься вопросами ЕАЭС, говорит источник «Медузы» в правительстве («Цифровая экономика» досталась Чернышенко).

Мишустин — единственный из премьеров, кто смог привести за собой в правительство прямо с бывшей работы своего пресс-секретаря Бориса Белякова. Всем предыдущим премьерам доставались в пресс-секретари сотрудники информационного блока администрации президента — или люди из «кремлевского пула», тесно связанного с администрацией президента.

Бывший правительственный чиновник в разговоре с «Медузой» назвал эти назначения «обычной логикой»: «[Все] всегда стараются привести своих, даже в бизнесе так делают, особенно если команда с распределением ролей уже есть». По его мнению, новый председатель правительства руководствовался, прежде всего, не знаниями своих соратников в областях, которые им предстоит курировать, а их умениями организовать финансовые потоки: «Какие деньги как придут, и куда они пойдут».  

«Деньги по нацпроектам не осваиваются, их не могут потратить. Эти люди сделают так, что деньги будут потрачены», — полагает он.

Подробнее: https://meduza.io/feature/2020/01/27/mishustin-pervyy-premier-rossii-v-xxi-veke-kotoromu-udalos-sobr...

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/medusa-mishustin-the-first-premier-of-russia-in-the-xxi-century-who-managed-to-collect-their-governm/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/medusa-mishustin-the-first-premier-of-russia-in-the-xxi-century-who-managed-to-collect-their-governm/

Адвокатская газета: ВС разъяснил тонкости разграничения государственной собственности на землю - комментарий Никиты Семякина

Суд отметил, что факт предоставления администрацией земельного участка учреждению МЧС России влечет разграничение госсобственности на него и приобретение соответствующего права Российской Федерацией.

17 декабря Верховный Суд РФ вынес Определение № 307-ЭС19-13722 по спору о регистрации права государственной собственности на земельный участок, переданный в бессрочное пользование учреждению МЧС России в 2010 г.

Управлению Росимущества не удалось зарегистрировать право собственности РФ на участок

В декабре 2010 г. администрация Кирилловского муниципального района Вологодской области предоставила ФГКУ «Северо-Западный региональный поисково-спасательный отряд МЧС России» земельный участок в селе Горицы для размещения спасательного поста. При этом право государственной собственности на указанный участок земли не было разграничено. Учреждение МЧС зарегистрировало право постоянного (бессрочного) пользования на полученный участок в установленном порядке, получив соответствующее свидетельство о государственной регистрации права. 

Спустя семь с половиной лет Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия обратилось в Управление Росреестра по Вологодской области с заявлением о государственной регистрации права федеральной собственности на данный участок. 

21 мая 2018 г. регистрирующий орган вынес решение о приостановлении госрегистрации права федеральной собственности на данный участок. Он отметил, что с заявлением о госрегистрации обратилось ненадлежащее лицо в связи с отсутствием у него полномочий на представление интересов в отношении расположенных на территории Вологодской области объектов недвижимости. Управление Росреестра также сочло, что заявитель не представил документы, необходимые для осуществления государственной регистрации права, так как в рассматриваемом случае у РФ отсутствовали основания возникновения права собственности на спорный участок. По мнению регистрирующего органа, предоставление земельного участка учреждению МЧС на праве постоянного (бессрочного) пользования после 1 июля 2006 г. не влечет разграничение права государственной собственности на него в пользу РФ по основаниям, предусмотренным ст. 3.1 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ.

Первые две инстанции удовлетворили заявление Росимущества

Впоследствии заявитель оспорил в арбитражном суде решение о приостановлении регистрации права собственности Российской Федерации на спорный участок, обосновав требования тем, что такое решение не соответствует закону и нарушает права и законные интересы государства.  

Арбитражный суд удовлетворил заявление, впоследствии апелляция поддержала это решение. Обе инстанции сочли, что спорный земельный участок, государственная собственность на который не была разграничена, был предоставлен учреждению МЧС России на праве постоянного (бессрочного) пользования. Следовательно, в соответствии с критериями разграничения государственной собственности на землю, установленными п. 1 ст. 3.1 Закона о введении в действие ЗК РФ, он относится к федеральной собственности. 

Суды указали, что из содержания норм земельного законодательства не следует, что применение критериев разграничения возможно только к отношениям, возникшим до 1 июля 2006 г. (с момента вступления в силу статьи 3.1 закона). Иное толкование, отметили они, означало бы невозможность дальнейшего разграничения государственной собственности на землю в отношении тех участков, которые на момент введения в действие вышеуказанной нормы не подпали под установленные ею критерии, что противоречит самому принципу разграничения госсобственности на землю. 

Обе инстанции добавили, что Управление Росимущества уполномочено представлять интересы РФ при проведении государственной регистрации прав в отношении имущества учреждения МЧС России, зарегистрированного на территории Мурманской области, независимо от места нахождения соответствующего имущества, в том числе на территории Вологодской области. Поскольку заявитель представил все необходимые документы, у регистрирующего органа не имелось законных оснований для приостановления государственной регистрации права.

Кассация отменила решения нижестоящих судов, отказав в удовлетворении требований

В дальнейшем окружной суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении требований заявителя. При этом он согласился с правомерностью вывода о том, что Управление Росимущества, осуществляющее полномочия собственника в отношении федеральных учреждений, зарегистрированных на территории субъектов РФ, в которых данный территориальный орган осуществляет свою деятельность, наделено полномочиями на подачу заявлений о регистрации прав на находящееся в границах иных регионов имущество, принадлежащее и учреждению МЧС. Вместе с тем суд округа счел, что нижестоящие суды неправильно применили нормы материального права, регламентирующие порядок разграничения прав на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. 

Кассация заключила, что публичные земельные участки, которые на момент вступления в силу ст. 3.1 Закона о введении в действие ЗК РФ не были переданы соответствующим организациям или не были заняты объектами недвижимости, находящимися в собственности публично-правовых образований, относятся к земельным участкам, право государственной собственности на которые не разграничено. Следовательно, передача администрацией, не уполномоченной в силу п. 2 ст. 16 Земельного кодекса на издание актов о разграничении государственной собственности на землю, учреждению МЧС спорного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования не могла повлечь разграничение государственной собственности на данный участок и приобретение соответствующего права РФ. 

Кассация добавила, что Управление Росимущества при обращении с заявлением о государственной регистрации права собственности РФ не доказало, что спорный земельный участок относится к федеральной собственности, поэтому регистрирующий орган обоснованно отказал в регистрации таких прав.

ВС РФ не согласился с выводами окружного суда

Со ссылкой на ряд нарушений норм материального права заявитель обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд, который, изучив материалы дела № А13-8951/2018, отменил постановление окружного суда и оставил в силе судебные акты первой и второй инстанций. 

ВС напомнил, что по смыслу ст. 17–19 ЗК РФ одним из оснований возникновения права собственности того или иного публично-правового образования является разграничение государственной собственности на землю. При этом закрепленные законодателем критерии для разграничения публичной земли прежде всего касаются участков земли, на которых расположены объекты недвижимости или которые по своему назначению необходимы органам власти того или иного уровня, а также поименованным в законе лицам в целях выполнения ими своих функций. 

Верховный Суд пояснил, что в случае обоснованной необходимости орган власти, уполномоченный распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляет соответствующий участок госоргану, его территориальному органу, учреждению, казенному предприятию для использования в установленных целях. «Такое предоставление является основанием для разграничения права и последующей регистрации права собственности соответствующего публично-правового образования. При этом уполномоченный орган, осуществляя предоставление земельного участка на соответствующем праве, не может действовать произвольно, в своих (или иных) интересах без обоснования необходимости такого предоставления (например, в отсутствие подтверждения необходимости предоставления конкретного участка документами территориального планирования, программами развития той или иной области). Так, орган местного самоуправления, осуществляющий распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые на разграничена, расположенными в границах соответствующего муниципального образования, не вправе принять решение о закреплении на праве постоянного (бессрочного) пользования такого участка земли за иным органом местного самоуправления или муниципальным учреждением только с целью последующего разграничения права собственности на этот участок в пользу муниципального образования», – отмечено в определении. 

В этой связи ВС согласился с выводом судов первой и второй инстанций о том, что предоставление администрацией в 2010 г. земельного участка учреждению МЧС России, которое находится в компетенции органа госвласти, повлекло разграничение государственной собственности на данный участок по правилам ст. 3.1 Закона № 137-ФЗ и приобретение соответствующего права РФ. При этом Суд добавил, что для государственной регистрации права собственности РФ, ее субъекта или муниципального образования в отношении участка земли правоустанавливающие документы не понадобятся, если соответствующе право было зарегистрировано в ЕГРН. 

Верховный Суд отметил, что поскольку право постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок зарегистрировано в ЕГРН в установленном порядке и с заявлением о государственной регистрации права федеральной собственности на него Управление Росимущества представило все необходимые документы, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что у Управления Росреестра не имелось предусмотренных законом оснований для приостановления государственной регистрации права.

Эксперты «АГ» прокомментировали определение Суда

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Никита Семякин полагает, что определение ВС представляет определенный интерес в сфере разграничения госсобственности на землю. «Суды всех инстанций верно определили, что поскольку земельный участок был передан Учреждению, созданному федеральным органом, правомочия собственника такого земельного участка переходят к Управлению Росимущества, – отметил он. – Вместе с тем суд кассационной инстанции ошибочно отметил, что подлежащая применению ст. 3.1 Закона № 137-ФЗ распространяется на земельные участки и объекты недвижимости, имущественные отношения на которые оформлены по состоянию на дату введения указанной нормы». 

Эксперт отметил, что указанная статья распространяется и на отношения, которые возникли после ее введения. «Основной сложностью при разрешении спора, на мой взгляд, явилось то, что правоприменительная практика практически не имеет прецедентов разграничения права собственности между муниципальным и федеральным уровнем на основании предоставления земельного участка администрацией. Однако исходя из норм действующего законодательства следует, что поскольку земельный участок передан учреждению МЧС России, созданному и полностью подконтрольному федеральному органу, то полномочия по распоряжению таким земельным участком переходят к Росимуществу как специальному органу, уполномоченному на управление имуществом, относящимся к ведению федеральных органов», – пояснил Никита Семякин. 

Он добавил, что несмотря на то, что администрация не была уполномочена на издание актов о разграничении госсобственности на землю, при текущих обстоятельствах разграничение происходит на основании передачи земельного участка фактически федеральному органу государственной власти. «Возможно, после этого определения ВС РФ сформируется судебная и правоприменительная практика разграничения госсобственности на основании передачи земельных участков учреждениям, подконтрольным федеральным органам власти», – предположил юрист. 

Адвокат, партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков пояснил, что по логике кассации, если на момент вступления в законную силу нормы ст. 3.1 Закона о введении в действие ЗК РФ, земельный участок не обладал признаками, необходимыми для разграничения права государственной собственности, то появление этих признаков после вступления в силу указанной нормы не изменит статус земельного участка. «Суд округа посчитал, что заявителем в регистрирующий орган должны были быть представлены документы, подтверждающие соблюдение условий для разграничения права государственной собственности до вступления вышеуказанной нормы права. Очевидно, что в отсутствие положений закона, запрещающих применять правовую норму на будущие отношения, она подлежит применению, о чем и говорит Верховный Суд», – отметил эксперт. 

По его мнению, как правило, подобные оговорки содержатся в тексте закона. «Закрепляя признаки, свидетельствующие о наличии того или иного правового статуса, законодатель автоматически распространяет их действие на все отношения, в том числе будущие. Оговорка о невозможности применения нормы должна быть описана в норме аналогично обратной силе закона или ультраактивности закона, так как она не является правовой конструкцией», – подытожил Виктор Глушаков.

Подробнее: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-razyasnil-tonkosti-razgranicheniya-gosudarstvennoy-sobstvennosti...

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/law-newspaper-sun-explained-the-intricacies-of-the-differentiation-of-state-land-ownership-review-ni/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/law-newspaper-sun-explained-the-intricacies-of-the-differentiation-of-state-land-ownership-review-ni/

Изменилась форма подачи заявок на внесение изменений в правила землепользования и застройки

Направить предложение о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы теперь можно в обновленном электронном формате на mos.ru.

Доработаны и структурированы поля электронной формы заявления, сокращено их количество, переработан и расширен состав информационных подсказок, а также обновлен справочник видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Кроме того, оптимизирован состав предоставляемых документов: больше не нужно представлять листы карт градостроительного зонирования территориальной части правил землепользования и застройки. Обновленная форма упрощает процесс ее заполнения, что в свою очередь экономит время и облегчает процедуру подачи заявления. 

Электронная форма направления предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки доступна на mos.ru в разделе «Услуги». 

Подробнее: https://www.mos.ru/news/item/68223073/

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/news/has-changed-the-form-of-submission-of-applications-for-amendments-to-the-rules-of-land-use-and-devel/

from
https://zem-advokat.ru/news/has-changed-the-form-of-submission-of-applications-for-amendments-to-the-rules-of-land-use-and-devel/

Предлагается сократить до двух лет срок неиспользования собственником сельскохозяйственных земель, после которого их можно изъять

С соответствующим законопроектом о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в Госдуму обратились депутаты Государственного Совета Удмуртской Республики. В частности, предлагается первое предложение ст. 284 ГК РФ изложить в новой редакции и предусмотреть разграничение сроков, в течение которых собственниками не используются земельные участки, в целях дальнейшего изъятия их государством: относительно участка, предназначенного для ведения сельского хозяйства – если он не используется по целевому назначению в течение двух лет, и участка, предназначенного для жилищного или иного строительства – в течение трех лет. Сегодня земельные участки обеих категорий могут изъять у собственников при их неиспользовании по целевому назначению в течение трех лет. Норму о возможности определения законом более длительного срока неиспользования изменять не планируется. 

Также напомним, что действующая ст. 284 ГК РФ не включает в период неиспользования указанных земель время, необходимое для освоения участка, за исключением земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", и время, в течение которого участок не мог быть использован из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств.  

Кроме того, ввиду предлагаемой инициативы, авторами планируется внесение соответствующих изменений по сроку неиспользования сельскохозяйственных земель в ст. 45 Земельного кодекса РФ и ст. 6 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Законопроект сегодня внесен на рассмотрение нижней палаты парламента.    

Учитывая ценность земель сельскохозяйственного назначения для производства в сельском, а также лесном хозяйстве, предлагаемые изменения, по мнению авторов законопроекта, будут способствовать повышению эффективного использования указанной категории земель в хозяйственном обороте. 

Подробнее: http://www.garant.ru/news/1314623/#ixzz6BeYDsMp8

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/news/it-is-proposed-to-reduce-to-two-years-the-period-of-non-use-by-the-owner-of-agricultural-land-after-/

from
https://zem-advokat.ru/news/it-is-proposed-to-reduce-to-two-years-the-period-of-non-use-by-the-owner-of-agricultural-land-after-/