Tuesday, January 14, 2020

Адвокатская газета: Эксперты прокомментировали разъяснения ВС по экономическим спорам из Обзора № 4 за 2019 г. - комментарий Марины Строкань

Как ранее писала «АГ», Президиум Верховного Суда утвердил последний в 2019 г. Обзор судебной практики № 4. Более 30 пунктов документа разъясняют сложности, возникающие у арбитражных судов при рассмотрении экономических споров. Эксперты прокомментировали «АГ» наиболее интересные позиции ВС.

Вопросы банкротства

В п. 18 обзора Суд указал, что неисполнение бывшим руководителем обязанности передать документацию должника из-за объективных факторов, не находящихся под контролем экс-директора, не может свидетельствовать о наличии интереса такого руководителя в сокрытии соответствующей информации и, соответственно, являться основанием для применения презумпции вины в доведении должника до банкротства. 

Юрист по проектам в области банкротства юридической фирмы VEGAS LEX Валерия Тихонова отметила, что в данном деле ВС подробно раскрывает смысл презумпции, согласно которой непередача руководителем арбитражному управляющему документации должника указывает на наличие причинно-следственной связи между действиями руководителя и невозможностью погашения требований кредиторов. «В большинстве случаев суды формально подходили к оценке данной презумпции. Непередача документации воспринималась как прямое нарушение положений Закона о банкротстве. Доказать отсутствие вины в таком случае было практически невозможно, учитывая, что контролирующие лица часто игнорировали запросы управляющего, предшествующие заявлению о привлечении к субсидиарной ответственности», – рассказала Валерия Тихонова. 

Комментируемое определение прямо указывает, что если передача документов не состоялась из-за обстоятельств вне зоны контроля директора, то рассматриваемая презумпция не подлежит применению, подчеркнула эксперт. Кроме того, в данном деле ВС прямо указал, что управляющий обладает достаточными полномочиями для получения изъятой документации. Действуя разумно и добросовестно, управляющий мог направить запросы в правоохранительные органы, чтобы своевременно получить необходимые документы, однако вместо этого он подал заявление о привлечении контролирующего лица к субсидиарной ответственности, что вызывает сомнения в его добросовестности, добавила Валерия Тихонова. «Таким образом, и руководитель, и управляющий обязаны принимать меры для получения изъятой документации. Направляя обособленный спор на новое рассмотрение, ВС обоснованно указал на необходимость проверить действия управляющего и руководителя на предмет добросовестности. Полагаю, данная позиция будет способствовать качественному обмену информации между руководителем и управляющим в рамках процедуры банкротства», – заключила эксперт. 

Адвокат, партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков согласился с тем, что в судебной практике сформирован подход, согласно которому в отношении руководителя должника, который не передал арбитражному управляющему необходимую информацию и документы, действует презумпция вины в доведении должника до банкротства. 

Эксперт отметил, что практически в каждом споре о привлечении к субсидиарной ответственности бывшего руководителя заявители ссылаются на неисполнение таким лицом обязанности по передаче документации. При этом процессы по истребованию документов инициируются арбитражным управляющим, как правило, под влиянием заинтересованного кредитора, с целью создания положительной преюдиции, позволяющей в последующем ссылаться на недобросовестность бывшего руководителя, добавил адвокат. «Разъяснение ВС облегчает процесс доказывания для лиц, привлекаемых к субсидиарной ответственности, поскольку исключает формальный подход, который позволял при наличии факта непередачи документов арбитражному управляющему, говорить о безусловной виновности ответчика», – подытожил Виктор Глушаков. 

В п. 19 обзора отмечено, что акты взаимозачета не могут быть оспорены по правилам об оспаривании сделок, совершенных с предпочтением (ст. 61.1 Закона о банкротстве), если такие акты носят сверочный характер и констатируют объем исполненного каждой стороной в рамках одного обязательства при эквивалентности встречных представлений. 

Виктор Глушаков обратил внимание на то, что в попавшем в обзор споре оценивались отношения, вытекающие из договора участия в долевом строительстве. При этом ВС исходил из того, что обязательства сторон были исполнены до введения процедуры банкротства, а акты взаимозачета лишь подтверждали этот факт. «Интересно, можно ли подобный подход распространить на иные отношения? Например, на случай, когда взаимные денежные обязательства существовали до начала процедуры банкротства, а акты зачета встречных требований были подписаны в период подозрительности сделок, и при этом стороны не имели претензий друг к другу и считали обязательства погашенными, руководствуясь, например, деловой перепиской?» – задался вопросом эксперт.  

Он отметил, что описанная ситуация, бесспорно, не тождественна представленной в п. 19 обзора. «Однако насколько целесообразно обязывать компанию возвращать деньги в конкурсную массу и включаться в реестр требований кредиторов при наличии взаимных обязательств, которые стороны считали исполненными? Любопытно, будут ли суды расширительно толковать данное разъяснение», – размышляет адвокат.

Валерия Тихонова напомнила, что ранее в п. 19 Обзора судебной практики № 2 за 2018 г. ВС закрепил подход, запрещающий в деле о банкротстве подрядчика оспаривание по ст. 61.3 Закона о банкротстве действий, направленных на установление сложившегося в пользу заказчика сальдо взаимных предоставлений по договору подряда. «В п. 19 Обзора № 4 за 2019 г. Суд фактически распространил указанное правило на любые другие сделки», – отметила эксперт.  

Она пояснила, что если оспариваемые документы, поименованные как акты взаимозачета, фактически констатировали объем осуществленного обеими сторонами исполнения по единому договору, внося определенность в состояние расчетов между ними, то они не подлежат оспариванию в рамках дела о банкротстве. Такие акты получат иммунитет от оспаривания, если они подписаны по единому договору, сами по себе не влекли наступление правовых последствий, не опосредовали выбытие из имущественной сферы должника какого-либо актива, а носили сверочный характер, т.е. не являлись самостоятельными сделками, добавила Валерия Тихонова. 

Кроме того, отметила она, ВС подчеркнул, что в рассмотренном им споре исполнение должника по единому договору носило первоначальный характер, а не последующий, т.е. в такой ситуации в принципе отсутствовал признак предпочтения (ст. 61.3 Закона о банкротстве). По мнению эксперта, сформулированная в п. 19 обзора позиция в целом позволит защитить подобные акты взаимозачета, подписанные должником с независимыми контрагентами. «Вместе с тем недобросовестные и аффилированные с должником лица могут воспользоваться данным способом, чтобы избежать необходимости погашения в конкурсную массу задолженности перед должником путем создания искусственной встречной задолженности и подписания документа, якобы фиксирующего взаимные обязательства», – обозначила существующий риск Валерия Тихонова. 

Согласно п. 20 обзора установленное п. 5 ст. 37 Закона о банкротстве правило о том, что при подаче должником заявления о собственном банкротстве он не вправе предлагать саморегулируемую организацию и кандидатуру арбитражного управляющего, на основании п. 1 ст. 6 ГК применяется по аналогии в ситуации, когда кандидатура управляющего и СРО предложены заявителем, аффилированным по отношению к должнику или имеющим возможность иным образом определять его действия. 

«На мой взгляд, это великолепное разрешение ситуации “контролируемого” банкротства, когда имеется интерес в назначении “своего” арбитражного управляющего, – сказал Виктор Глушаков. – Я неоднократно наблюдал ситуации, где кредиторы начинали конкурировать за право ввести в отношении должника процедуру банкротства. Тенденциозным является пример, когда процедура банкротства вводится заинтересованным или аффилированным кредитором с целью поставить у руля процедуры “нужного” должнику арбитражного управляющего». По его мнению, несмотря на примитивность данного способа, он все еще является эффективным. 

Адвокат указал, что разъяснение ВС позволяет добросовестным кредиторам защитить свои права на стадии назначения арбитражного управляющего и избежать контролируемого должником банкротства.
Еще одним важным выводом п. 20, по мнению Виктора Глушакова, является указание на то, что отказ раскрыть мотивы выбора арбитражного управляющего или СРО приравнивается к признанию факта заинтересованности. Кредитор вправе предложить кандидатуру арбитражного управляющего или СРО, но обязан объяснить, почему он сделал именно такой выбор, добавил эксперт. «В подходе высшей судебной инстанции все больше разумной логики и меньше формализма. К сожалению, высокая загруженность и обилие информации не позволяют арбитражным судам нижестоящих инстанций применять подобные подходы так, как это задумано Верховным Судом и описано в обзоре», – с сожалением отметил адвокат.

В свою очередь партнер, руководитель практики банкротства юридической фирмы «Арбитраж.ру» Александр Стешенцев обратил внимание на тот факт, что 26 декабря 2018 г. в Дополнении к п. 27.1 Обзора судебной практики по вопросам, связанным с участием уполномоченных органов в делах о банкротстве и применяемых в этих делах процедурах банкротства, утвержденного Президиумом ВС 20 декабря 2016 г., Суд указывал, что временным управляющим в деле о банкротстве не может быть лицо, кандидатура которого предложена кредитором, аффилированным по отношению к должнику. 

«Включив в Обзор судебной практики ВС № 4 за 2019 г. п. 20 в предложенной редакции, Суд последовательно раскрыл, что правоприменитель понимает под “возможностью иным образом определять действия должника”, тем самым предоставив добросовестным и незаинтересованным по отношению к должнику участникам дела о банкротстве дополнительный серьезный механизм для борьбы с “контролируемыми” процедурами банкротства», – поделился своим мнением Александр Стешенцев. В том же документе отмечено, что аналогичный подход применим и в ситуации, когда кандидатура временного управляющего, саморегулируемой организации предложены лицом, которое при отсутствии формально-юридических признаков аффилированности имеет возможность давать должнику обязательные для исполнения указания или иным образом определять его действия. 

Юрист по проектам в области банкротства юридической фирмы VEGAS LEX Станислав Шибулкин также обратил внимание на тот факт, что п. 20 обзора подтверждает и развивает правовую позицию, выраженную в п. 27.1 Обзора, утвержденного Президиумом ВС 20 декабря 2016 г. По мнению эксперта, позиция Суда направлена на предотвращение конфликта интересов между арбитражным управляющим и конкурсным кредиторами, а также на предоставление дополнительных гарантий независимым кредиторам должников, в том числе что арбитражный управляющий не будет в приоритетном порядке отстаивать интересы должника в ущерб интересам кредиторов. 

«Данную тенденцию следует расценивать позитивно, поскольку ВС РФ последовательно развивает позицию, направленную на защиту прав независимых кредиторов и уменьшение влияния должника и аффилированных с ним лиц на процедуру банкротства», – добавил Станислав Шибулкин.

ВС защитил права арендаторов государственных земельных участков

В п. 22 Верховный Суд указал, что отсутствие предусмотренного договором уведомления от арендодателя об изменении регулируемой арендной платы не освобождает арендатора от обязанности заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но в силу положений ст. 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения этой платы. 

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Марина Строкань рассказала «АГ», что в арендных правоотношениях с участием публичного субъекта к арендатору предъявляются повышенные требования в части осмотрительности при исполнении обязанности по внесению арендных платежей. «Судебная практика Верховного Суда сформировала четкую позицию по вопросу уведомления арендатора об изменении арендной платы в связи с корректировкой нормативных правовых актов, регулирующих порядок расчета такой платы, и необходимости заключения дополнительного соглашения», – сообщила эксперт. 

Марина Строкань пояснила, что, поскольку размер арендной платы за публичные участки корректируется в связи с изменением соответствующих нормативных правовых актов, не направление арендодателем уведомления об изменении арендной платы не имеет правового значения для разрешения спора в части взыскания основного долга. «Добросовестность арендатора и его платежная дисциплина обусловлены на сегодняшний день степенью его самостоятельности в своевременном получении информации об изменении порядка расчета арендной платы. Договоры аренды с публичными органами действительно предусматривают обязанность арендодателя направлять соответствующее уведомление об изменении порядка, на что обращает внимание и Верховный Суд, однако риск неблагоприятных последствий неисполнения этой обязанности все же несет арендатор», – указала юрист. 

Соответственно, в арендных отношениях с публичным субъектом арендатору следует держать на контроле вопрос изменения порядка определения арендной платы, в случае неполучения уведомления, резюмировала она. В то же время, подчеркнула Марина Строкань, расширяя сферу ответственности арендатора, Верховный Суд оставил за ним право оспорить начисление арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы. Судебная коллегия исходит из того, что арендодатель, не направивший арендатору соответствующее уведомление, теряет право требовать неустойку как просрочивший кредитор в соответствии со ст. 406 ГК, отметила эксперт. 

«Для применения данной нормы и освобождения должника от ответственности необходимо, чтобы просрочка кредитора лишила должника возможности надлежащим образом исполнить свое обязательство. Позиция коллегии представляется логичной: своевременное внесение арендной платы арендатором возможно при исполнении обязанности арендодателя по направлению уведомления. Отсутствие уведомления не снимает обязанности по выплате арендных платежей, однако делает невозможным соблюдение сроков, в связи с чем требования о взыскании неустойки за просрочку платежей не будут иметь правовых оснований», – прокомментировала подход ВС Марина Строкань. 

При этом, по ее словам, существует и иное мнение. Так, Первый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 21 октября 2019 г. по делу № А43-16651/2019 посчитал, что именно на должнике лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства. Суд счел правомерными требования о взыскании неустойки, поскольку ответчик для исполнения своей обязанности по внесению арендных платежей, действуя добросовестно, мог обратиться к истцу за получением уведомлений об изменении размера и порядка начисления размера арендной платы. То обстоятельство, что истец не уведомил арендатора об увеличении размера арендной платы, как это предусмотрено договором, по мнению Первого арбитражного апелляционного суда, не может рассматриваться как просрочка кредитора, поскольку арендная плата является регулируемой, изменение условий договоров аренды произошло независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. 

«Такую прокредиторскую позицию сложно назвать справедливой, поскольку баланс интересов сторон при такой расстановке сил явно нарушается, за арендодателем фактически закрепляется возможность злоупотребления в части неуведомления арендатора. Ограничение арендодателя в праве взыскания неустойки за просрочку обязательства по арендной плате, транслируемое Верховным Судом в обзоре, в большей мере соотносится с принципом добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений», – заключила Марина Строкань.

Подробнее: https://www.advgazeta.ru/novosti/eksperty-prokommentirovali-razyasneniya-vs-po-ekonomicheskim-sporam...


Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/advokatskaya-gazeta-experts-commented-on-clarifications-of-the-supreme-court-for-economic-disputes-o/



from
https://zem-advokat.ru/in-media/advokatskaya-gazeta-experts-commented-on-clarifications-of-the-supreme-court-for-economic-disputes-o/

Friday, December 27, 2019

ZAKON RU: Обязательный выкуп имущества по п.7 ст.107 ЗК РФ: работает ли новелла? - рассказывает Павел Лобачев

В августе 2018 вступили в силу поправки в Земельный кодекс, касающиеся регулирования зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) (к ним относятся разного рода охранные, запретные зоны и проч., которые накладывают определенные ограничения на территорию). 

Среди новелл обращает на себя внимание положения п.7 ст. 107 ЗК РФ – теперь лицо, если на его  участок был распространен режим ЗОУИТ, вправе требовать у госоргана, в интересах которого он установлен, выкупить его (и недвижимость на нем). При этом, эта норма получила еще и ретроспективное действие.
Такой подход представляется логичным – ограничения могут оказаться столь существенными, что использовать земельный участок для тех целей, с которыми он изначально приобретался (например, для строительства) попросту невозможно. Соответственно, чтобы и дальше собственник не нес бремя содержания имущества, которое теперь ему не нужно и которое теперь будет не так то просто продать третьим лицам, государство предусмотрело механизм отчуждения участка с выплатой возмещения. 

Однако, приходится констатировать, что на практике с реализацией механизма возникли некоторые проблемы. 

Так, в приведенной ст.107 ЗК РФ указано, что порядок заключения соглашения о выкупе и выплаты возмещения устанавливается Постановлением Правительства РФ. 

И хотя указанные нормы вступили в силу еще в августе 2018, по состоянию на 26 декабря 2019 года это Постановление все еще не принято. 

Эта ситуация была использована для того, чтобы не выполнять обязанность выкупа имущества.
Так, например, в деле, рассмотренным Мосгорсудом (N 33а-3675/2019), истец просил обязать госорган выкупить у него участок на основании п.7 ст.107 ЗК РФ. Однако, суд отказал, мотивировав свое решение тем, что в силу отсутствия порядка выкупа, который бы устанавливался упомянутым Постановлением Правительства, у госоргана нет возможности выполнить эту обязанность. 

Такой подход суда, как и в целом складывающаяся ситуация, вызывает вопросы.
В частности, имеет ли право лицо, для которого в силу закона обязательно заключение договора (ст.445 ГК РФ), уклоняться от него по мотивам отсутствия процедуры, которая бы регулировала его поведение при заключении этого договора? 

А еще, с чем связана столь существенная задержка установления этой процедуры? Выходит, что государство, выполняя свои публичные функции, сначала предоставляет гражданам и организациям определенное право, затем создает условия, которые мешают его реализации? 

Также, надо учитывать, что бремя содержания имущества, которое попало в ЗОУИТ, может оказаться весьма тяжелым. Лица, которым было предоставлено право получить возмещение за ограничения, установленным в публичных интересах, уже более года вместо этого возмещения выплачивают налоги и несут иные траты.
Может быть, было бы справедливо возложить эти расходы на государство, раз они возникли по причине непринятия им необходимого, опять же, публичному образованию, акта? 

Рассчитывать на это, правда, не приходится. 

Остается надеяться, что, поскольку судебная практика по ст.107 ЗК РФ еще формируется и выше приведен лишь единичный такой пример, в дальнейшем она будет развиваться в несколько ином ключе, а Правительство РФ в ближайшее время все же наконец издаст обсуждаемое Постановление.

Подробнее: https://zakon.ru/blog/2019/12/26/obyazatelnyj_vykup_imuschestva_po_p7_st107_zk_rf_rabotaet_li_novell...

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/mandatory-redemption-of-property-under-section-7-of-article-107-of-the-land-code-of-the-russian-fede/



from
https://zem-advokat.ru/in-media/mandatory-redemption-of-property-under-section-7-of-article-107-of-the-land-code-of-the-russian-fede/

Tuesday, December 24, 2019

ДЕНИС ЛИТВИНОВ И ЮЛИЯ БУЗАНОВА ПЕРСОНАЛЬНО РЕКОМЕНДОВАНЫ РЕЙТИНГОМ «ПРАВО.RU-300»

20 декабря были объявлены результаты исследования индивидуальных достижений юристов компаний, вошедших в национальный рейтинг «Право.ru-300». 

В номинации «Коммерческая недвижимость/Строительство», где СЗЮ отмечено в I бэнде, сразу два юриста СЗЮ персонально рекомендованы к сотрудничеству - управляющий партнер, адвокат Денис Литвинов и партнер, руководитель практики Юлия Бузанова. 

Следует отметить, что в ключевой для нас отрасли персонально рекомендован всего 21 юрист, несмотря на то, что только в федеральном рейтинге представлены более 40 признанных компаний. 

Данный показатель говорит о высоком уровне компетенции и проектного опыта рекомендованных коллег.
Юлия Бузанова также получила признание в отрасли – Разрешение споров в судах общей юрисдикции, где СЗЮ отмечено во II бэнде. 

Закрывая достижения и признания 2019 года, желаем коллегам новых в 2020! 

Благодарим исследовательскую группу рейтинга за оценку!

Полный список рекомендованных юристов: https://300.pravo.ru/recommended-lawyers/

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/about/news/denis-litvinov-and-yulia-bosanova-personally-recommended-right-ru-300/



from
https://zem-advokat.ru/about/news/denis-litvinov-and-yulia-bosanova-personally-recommended-right-ru-300/

Wednesday, December 18, 2019

Установлены ограничения по изъятию жилого помещения у добросовестного приобретателя

Федеральным законом от 16 декабря 2019 г. № 430-ФЗ в Гражданский кодекс внесены изменения, касающиеся прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества. Соответствующим корректировкам подверглись нормы, предусматривающие приобретение и защиту права собственности. 

В частности, ст. 8.1 ГК РФ о государственной регистрации прав на имущество пополнилась нормой, позволяющей определить, кто является добросовестным приобретателем. Таковым признается приобретатель имущества, который принимал сведения из госреестра о принадлежности такого имущества в качестве оснований приобретения, пока в суде не будет доказана его осведомленность об отсутствии у отчуждающего лица права на передачу имущества. 

В новой редакции ст. 234 ГК РФ, регламентирующей правовые основы приобретательной давности вещи, предусмотрено, что течение срока приобретательной давности (ч. 1 ст. 234 ГК РФ) в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и ст. 305 ГК РФ, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае если было зарегистрировано его право собственности недвижимой вещи, которой он владеет открыто – не позднее момента госрегистрации такого права собственности. 

В качестве способа защиты прав добросовестного приобретателя предусмотрена возможность отказа судом в удовлетворении иска об истребовании жилого помещения из владения добросовестного приобретателя, в случае если истцом является государство (РФ, субъект РФ, муниципальное образование) и после выбытия жилого помещения из владения истца истек срок исковой давности (три года) со дня внесения в госреестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом доказывание обстоятельств недобросовестности приобретателя или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца возлагается на последнего. Данная норма закреплена в новом п. 4 ст. 302 ГК РФ. 

В этой связи моментом перехода права собственности жилого помещения добросовестному приобретателю теперь будет считаться госрегистрация его права собственности. Оспорить это право можно будет только в судебном порядке. Однако лица, выступающие от имени государства (п. 1 ст. 124 ГК РФ), которым уже было отказано в удовлетворении иска на основании вышеуказанного п. 4 ст. 302 ГК РФ, такого права лишаются. 

Соответствующие изменения ГК РФ вступят в силу с 1 января 2020 года.

Подробнее: http://www.garant.ru/news/1310084/#ixzz68SGkfSDB

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/news/restrictions-on-withdrawal-of-premises-a-bona-fide-purchaser-/



from
https://zem-advokat.ru/news/restrictions-on-withdrawal-of-premises-a-bona-fide-purchaser-/

Tuesday, December 17, 2019

Право.ru: Революция в недвижимости: что принесёт реформа вещного права - комментарий Дениса Литвинова

Согласно концепции реформирования вещного права, здания и сооружения со временем перестанут считаться отдельными объектами недвижимости. Появится возможность зарегистрировать права на недострой и изменить состав единого недвижимого комплекса. А дачников законодательно заставят терпеть дым и копоть с соседнего участка – пока это в рамках разумного. Основные изменения оценили эксперты.

Реформу гражданского законодательства задумал провести экс-президент Дмитрий Медведев. В 2008 году он подписал Указ № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации». Закон, принятый в 1994 году, неоднократно дополнялся, но реформа предусматривала значительные концептуальные изменения. Они должны были модернизировать законодательство, чтобы оно соответствовало новым рыночным отношениям, с использованием новых и лучших образцов европейского законодательства. В 2009 году Совет при президенте совместно с Исследовательским центром частного права при президенте одобрили концепцию реформы. Первоначальную версию законопроекта представили в 2010 году, в Госдуму он попал в 2012-м. И тогда она решила разбить масштабный документ на части и принять в несколько заходов.

Но если изменения в интеллектуальное право и обязательственное прошли в 2013–2015 годах, то реформа вещного права до сих пор «буксует». На днях Исследовательский центр частного права опубликовал новый вариант концепции, то есть пока «черновую» версию законопроекта с основными положениями.  Теперь, когда документ закончен, его могут доработать или внести в Госдуму как есть. Или снова отложить «в долгий ящик». 

Одна из причин промедления в том, что законопроект будет иметь колоссальное влияние на имущественный оборот, если его примут, отмечает управляющий партнёр Содружество Земельных Юристов Денис Литвинов. «Слишком много людей боятся нового, им проще терпеть неудобства, – жаловался в 2015 году первый заместитель председателя совета ИЦЧП  Андрей Егоров. – Тем более эти неудобства не сказываются на всех без исключения». По мнению Литвинова, если всё заработает так, как задумал законодатель, эффект в сфере земельно-имущественных отношений можно будет сравнить с появлением интернета. «Важно только научить всех правильно пользоваться этим «интернетом», – считает эксперт. 
 
Основные изменения проекта касаются недвижимости и вещных прав. 

Так предусматривает концепция, постепенно в числе недвижимости должна остаться только земля. Здания в перспективе будут превращаться в составную часть участков, когда у них совпадут собственники. Например, как в Германии, комментирует партнёр Мозго и партнеры Антон Шаматонов. По его словам, это самое значимое изменение в концепции и «полное переосмысление сегодняшнего порядка». Оно потребует значительной корректировки других нормативно-правовых актов. В частности, в сфере регистрации недвижимости, предсказывает Шаматонов.

Роман Бевзенко, который принимал участие в разработке концепции, перечисляет достоинства модели единого объекта: она устраняет неопределённость ст. 130 ГК (о том, какие вещи являются движимыми, а какие нет), подталкивает пользоваться землёй только на основе оформленных прав, снимает проблему налоговой квалификации объектов, а также снижает административные издержки и нагрузку на регистрирующий орган. О неопределённости понятия недвижимости говорил руководитель рабочей группы по совершенствованию законодательства о вещных правах Василий Витрянский. «Суды признают движимыми вещами асфальтированные площадки, заборы, оросительные системы и прочее, – объяснял он. – А подъёмные краны, производственное оборудование – недвижимыми». 

Единый объект: плюсы и минусы
 
Ряд экспертов поддержали предложенную концепцию единого объекта. Проект упростит оборот земельных участков, а кроме того, он не предусматривает принудительного переоформления прав, отмечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финуниверситета Оксана Васильева. Реформа назрела давно, она исключит правовую неопределённость, которая возникала в результате разделения здания и земельного участка как отдельных объектов, считает Ольга Насонова из юрбюро «Мозго и партнёры». Литвинову из «Содружества земельных юристов» обрадовал компромисс: здания и прочие объекты, у которых иной собственник, чем у участка, всё ещё признаются самостоятельными недвижимыми вещами.   

Но не все могут согласиться с концепцией единого объекта. Её считает «слишком радикальной» советник юрфирмы Ильяшев и Партнеры Дмитрий Константинов. По его мнению, вполне достаточно действующего принципа единства судьбы участка и связанных с ним объектов, а проблемы надо решать в первую очередь корректировкой судебной практики. Если земля и здание на ней станут единым объектом, то с ними будет сложно производить любые действия, опасается Константинов. «Представьте, что вам надо отмежевать и продать только часть такого участка или часть здания», – объясняет юрист. 
 
Концепция единого объекта не вызывает вопросов у партнёра INTELLECT Александра Латыева. Но он не может согласиться с императивным (безальтернативным) правилом о «слиянии» земли и здания в один объект. «Это ненормально для гражданского права, особенно в условиях, когда более четверти века оборот основывался на противоположном подходе», – убеждён эксперт.  

Единый комплекс и судьба недостроя

Ещё одно значимое изменение касается единого недвижимого комплекса. Соответствующая норма давно есть в ГК, но не так часто применяется из-за негибкости, говорит Константинов. «Сложно определить, что входит в комплекс, потому что каждое из строений и участков не стоит на отдельном учёте, – объясняет эксперт. – Комплексы на практике слишком сложны и означают риски для собственника и его контрагента». Как будет применяться регулирование в концепции, пока неясно, считает Константинов: конкретики пока нет. Есть упоминание проектной документации применительно к созданию комплекса. Если её станут требовать при любых изменениях, то это может потребовать значительных временных и финансовых трат, хотя своя логика в этом есть, рассуждает Константинов. 

Кроме того, проект предусматривает возможность зарегистрировать объект незавершённого строительства. Для этого необходимо, чтобы строительство велось по закону, а сам недострой был готов хотя бы наполовину. Заявление о регистрации можно подать в течение трёх лет со дня прекращения договорного права на земельный участок. Норма представляет собой попытку на законодательном уровне решить всё ещё дискуссионный вопрос о судьбе объекта незавершённого строительства, комментирует Насонова. По её словам, часто встречается недобросовестная регистрация права собственности на недострой, чтобы затем получить участок под ним. Кроме того, судебная практика по-разному отвечала на вопрос, когда объект должен приобретать самостоятельный статус, а проект требует завершения не меньше чем на 50%, отмечает Насонова.   

Право застройки должно заменить право аренды для целей строительства. Как объясняет Бевзенко, это позволит решить целый ряд существующих противоречий. Сейчас застройщик заключает договор аренды с собственником, как правило, на срок до пяти лет. В теории право аренды участка имеет ценность, его можно было бы заложить банку, чтобы получить деньги на строительство. Но на практике это право неустойчивое: арендодатель может отказаться от договора, в одностороннем порядке изменить плату, заблокировать уступку и залог прав, говорит Бевзенко. Также в законе нет минимального срока аренды. 
 
Этих и других недостатков строительной аренды лишено право застройки, считает Бевзенко: оно устанавливается один раз и даёт возможность строить и эксплуатировать построенные здания, которые будут считаться составной частью права застройки.  

«Это предложение долго было предметом дискуссий, споры не утихают до сих пор, – комментирует Шаматонов. – Но большинство цивилистов поддерживают его. Право застройки известно со времён Древнего Рима». 

Более скептически настроен руководитель практики недвижимости и строительства Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP (Russia) Максим Попов. По его словам, ещё в 2012 году законопроект о вещных правах явно не вписывался в существующую систему регулирования земельных отношений, особенно в публичной сфере. А за прошедшие годы разрыв стал ещё сильнее. Попов обращает внимание, что в 2015 году были подробно изложены нормы о предоставлении земельных участков в аренду для строительства, а в 2018 году появился публичный сервитут – один из правовых инструментов, предназначенных для размещения линейных объектов. «Полагаю, лучше заполнять пробелы гражданского законодательства, а не усложнять и без того громоздкую и запутанную систему регулирования земельных отношений», – считает Попов. 
 
О том, что проект надо актуализировать, говорит и Латыев. По его словам, его авторы не трогали те нормы, которые не считают принципиальными. Например, о самовольной постройке, о прекращении права собственности. Эти нормы предполагается переписать в новую версию. Но за время существования проекта они изменились. Эти изменения часто не учтены в концепции, говорит Латыев. 

Помимо изменений, важных для экономики, проект содержит интересные населению нововведения. Для них станет знаковой концепция «соседских прав». Как устанавливает проект, собственник земельного участка (в том числе дачи) должен терпеть «пары, запахи, дым, копоть, тепло, шумы» со стороны соседей, пока это не превышает установленных нормативов, а если их нет, то разумных пределов. Каждый владелец должен думать о соседе: не вести посадки, не рыть колодцы, не строить ничего нового, если это ухудшит состояние смежного участка. Например, можно требовать от соседа, чтобы он своими действиями «не изменял притока света на соседний участок и не сужал открывающегося вида», если это выходит за разумные пределы. 

Подробнее: https://pravo.ru/story/217004/

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-revolution-in-real-estate-what-will-result-from-the-reform-of-property-rights-review-of-denis/



from
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-revolution-in-real-estate-what-will-result-from-the-reform-of-property-rights-review-of-denis/

Monday, December 16, 2019

Право.ru: Ответственность для детей контролирующих лиц и разглашение гостайны: новые дела ВС - комментарий Юлии Бузановой

С 16 по 20 декабря Верховный суд рассмотрит 165 дел. В уголовной коллегии разберутся в необходимости пересматривать приговор за разглашение гостайны, а экономколлегия разберёт целый ряд интересных вопросов. Например, можно ли расторгнуть арендные договоры участков, включённых в конкурсную массу банкрота, грозит ли ответственность родственникам контролирующих лиц и что нельзя исключить из мотивировки судебного решения.

В апелляционной коллегии рассмотрят 16 споров. В дисциплинарной коллегии – одно дело. Жалоба на решение о досрочном прекращении полномочий. Ответчиком значится ККС Приморского края. В Президиуме – восемь дел, несколько из них вернулись из ЕСПЧ. Коллегия по делам военнослужащих рассмотрит пять споров. В административной коллегии – 61 дело, многие из которых касаются оспаривания планов городских территорий. 

Коллегия по гражданским делам рассмотрит 33 спора. В судебной коллегии по уголовным делам – 18 споров. Один из них – пересмотр дела Дениса Решмета и Андрея Улезько. Приморский краевой суд признал Решмета, соучредителя ООО «МВМ», и его знакомого Андрея Улезько, бывшего сотрудника ФСБ, виновными в совершении преступления, предусмотренного п. «а» и «д» ч. 2 ст. 283.1 УК (незаконное получение сведений, составляющих государственную тайну). Им дали три года колонии строгого режима. Дело слушали в закрытом режиме, но о подробностях писал «Коммерсант». Решмет, владелец краболовного судна, планировал направить его на браконьерский промысел в Берингово море. По версии следствия, чтобы пограничники не поймали браконьеров, на судно отправили экс-чекиста Андрея Улезько. Тот заподозрил в сотрудничестве с правоохранительными органами одного из членов команды судна, а тот под давлением сознался, что сотрудничает с ФСБ на конфиденциальной основе. Запись этого признания Решмет и Улезько сами направили в ФСБ. После чего против них возбудили уголовное дело. Адвокат подсудимых настаивает, что сведений, составляющих гостайну, Решмет и Улезько не получали и никому их не разглашали.
В экономколлегии рассмотрят 11 дел. 


– В рамках дела № 301-ЭС18-10926 ЭК разберётся, можно ли расторгнуть арендные договоры участков, включённых в конкурсную массу банкрота, и вернуть землю арендодателю. На том, что это возможно, настаивает заявитель – Управление имущественных и земельных отношений администрации Костромы. ОАО «Ивановская домостроительная компания» с 2014 года арендовало у Управления имущественных и земельных отношений администрации Костромы 22 участка для строительства. В июле 2017 года застройщика признали банкротом (дело № А17-4841/2015), а право аренды включили в конкурсную массу.

 
Управление настаивало, что делать этого нельзя: оно требовало расторгнуть договоры и вернуть землю, указывая, что застройщик на момент банкротства уже два года не вносил платежи, что подтверждено судебными решениями о взыскании задолженности. Три инстанции решили, что договор аренды расторгать нельзя, поскольку право аренды – это тоже актив. Вернуть землю – отдать приоритет в банкротстве одному из кредиторов. В жалобе в ВС Управление имущественных и земельных отношений администрации Костромы указало, что к его требованию к застройщику не может применяться ст. 134 закона о банкротстве.
 

Речь идёт о возврате фактического владения имуществом, указывает заявитель: это реагирование на нарушение договора аренды, право досрочного расторжения которого даёт ст. 619 ГК. Закон о банкротстве не запрещает реализацию этого права.  


Юлия Бузанова, партнёр Содружество Земельных Юристов, считает решения трёх инстанций ошибочными. Она приводит сразу два аргумента. Во-первых, спорные договоры аренды заключены с конкретным лицом – должником – и не подлежат передаче третьим лицам без согласия арендодателя. Во-вторых, неисполнение обязанности по внесению арендной платы увеличивает размер долговых обязательств. А это ухудшает положение как арендодателя, так и всех иных кредиторов, отмечает Бузанова. «Эта позиция неоднократно подтверждалась Верховным судом со ссылкой на то, что имущественные права предприятия-банкрота по договору аренды госнедвижимости не могут быть включены в состав конкурсной массы в ходе рассмотрения дела о банкротстве арендатора без обязательного согласия арендодателя», – говорит Бузанова. Запрет установлен Земельным кодексом, который имеет преимущество перед нормами законодательства о банкротстве. «Дополнительного внимания заслуживает необходимость соблюдения баланса всех участников спора. Целью передачи спорных земельных участков является строительство многоквартирных домов, подземной и подземно-наземной стоянок, объектов административного назначения и розничной торговли, учреждений дошкольного и общего образования, что само по себе накладывает ряд ограничений на арендатора и делает невозможным дальнейшее распоряжение имуществом без учёта мнения арендатора», – говорит Юлия Бузанова. 


– В деле № 305-ЭС19-13326 ВС разрешит вопрос об ответственности детей контролирующих должника лиц. Спор возник в рамках банкротства ООО «Альянс». Банкротное дело тянется с июля 2016 года. В декабре того же года ФНС привлекла компанию к ответственности за налоговое правонарушение от 2012–2014 годов. 
Из материалов дела следует, что компания для получения необоснованной налоговой выгоды привлекала подконтрольные фирмы, через которые безосновательно перечисляла деньги ООО «Векша плюс». Надежда Кирьянова* – жена гендиректора «Альянса» Виктора Самова – занимала в аффилированных фирмах высокие должности. Когда фирму признали банкротом, осталось 311,6 млн руб. непогашенных обязательств. 


При этом в декабре 2017-го Самов и Кирьянова подарили принадлежащее им дорогое имущество своим детям 1997 года рождения и 2002. ФНС попросила суд привлечь всех четверых к субсидиарной ответственности. Ведомство указывает, что фактический контроль над должником возможен вне зависимости от наличия формальных признаков аффилированности. Например, через родство с контролирующим лицом (п. 3 Постановления Пленума № 57). Налоговый орган также просил привлечь к субсидиарной ответственности детей, потому что они извлекли выгоду из недобросовестного поведения руководителя должника, получив в порядке дарения от родителей дорогостоящее имущество (п. 7 Постановления Пленума № 57).  


Три инстанции разошлись, кого из родителей нужно привлечь к ответственности, но ни одна из них не согласилась распространить её на детей. Суды указали, что в период налогового правонарушения они были ещё несовершеннолетними и не могли контролировать «Альянс». Суды подчеркнули, что «безвозмездное отчуждение имущества в их пользу не является достаточным основанием для привлечения к ответственности». Налоговая обжаловала судебные акты в ВС и указала, что Кирьянова контролировала должника и извлекала выгоду из незаконных действий её мужа, а их сыновья должны выплатить компенсацию в размере стоимости подаренного им имущества. 


Фаррух Саримсоков, старший юрист Юков и Партнеры, считает странным попытку решить проблему через институт субсидиарной ответственности, когда можно было признать сделки недействительными на основании ст. 10 и ст. 168 ГК. «Такой подход налогового органа может позволить арбитражным управляющим и кредиторам должника обходить сроки исковой давности для оспаривания сделок. Самостоятельно же значение института оспаривания сделок существенно снизится вместе со стандартами доказывания, которые он устанавливает по каждому основанию оспаривания», – отметил он.


– В рамках дела № 306-ЭС19-13175 экономколлегия решит, может ли гражданин-банкрот – экс-глава правления обанкротившегося ПАО «Татфондбанк» Роберт Мусин – в процедуре реструктуризации задолженности самостоятельно принять решение о ликвидации ООО, в которых он является единственным учредителем и участником. Финансовый управляющий, направивший жалобу в ВС, считает, что для решения о ликвидации нужно было предварительное согласие управляющего (закон о банкротстве). Но суды полагали иначе, указывая, что общества были в предбанкротном состоянии и допускать ухудшения финансового положения и причинения вреда кредиторам было недопустимо. 


– В деле № 305-ЭС19-17123 экономколлегия разберётся в споре между ООО «Мортадель», «Юг-Дикси» и ФАС. ФАС признала, что торговая сеть ограничила компании «Мортадель» доступ на рынок и причинила ей убытки, но в суде ФАС и «Дикси» договорились, что сеть признает нарушение, а ФАС исключит из решения вывод об убытках контрагента. Апелляция на этом основании исключила утверждение об убытках из мотивировки, однако кассация посчитала, что так делать нельзя. 


– В рамках спора № 310-ЭС19-11707 ВС определит, надо ли сносить принадлежащий АО «Корпорация «Гринн» гипермаркет «Линия» в Орле, если он находится в охранной зоне ЛЭП, но электроэнергетическая компания подключила его к электросетям и выдала разрешение на допуск в эксплуатацию электроустановки. 


Подробнее: https://pravo.ru/story/216927/?desc_tv_1=

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-responsibility-for-children-controlling-persons-and-divulging-state-secrets-new-business-all-/



from
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-responsibility-for-children-controlling-persons-and-divulging-state-secrets-new-business-all-/

Sunday, December 15, 2019

Законопроект о совершенствовании системы долевого строительства принят в первом чтении

По словам главы Комитета Госдумы по природным ресурсам Николая Николаева, в последние три года идёт работа по исправлению ситуации на рынке долевого строительства. 

«В этом году активно заработал Фонд защиты участников долевого строительства, достраиваются дома, восстанавливаются права граждан, — сказал Николаев. — Всё это даёт возможность проведения серьёзного анализа правоприменительной практики и основания для уточнения некоторых положений законодательства по защите прав обманутых дольщиков».  

Законопроект предлагает дать возможность использовать средства компенсационного фонда на достройку всех объектов независимо от уплаты взносов застройщиков по конкретному объекту. Сейчас работа в Фонде ведётся по нескольким направлениям. Часть фонда формируется из средств застройщика, часть — из средств федерального бюджета. И третья часть — из средств, которые являются инвестиционным доходом. В итоге более 70 млрд рублей может быть направлено на достройку проблемных объектов, подчеркнул Николай Николаев. Это существенно упростит процедуру выделения денег в региональные фонды на достройку проблемных домов. 

По словам Николаева, в последние годы процедуру банкротства застройщиков сделали более эффективной. Законопроектом предлагается распространить все действующие нормы на те дела о банкротстве, которые начались до 1 января 2018 года. По заявлению фонда предлагается прекращать процедуры наблюдения, которые длятся годами в старых делах, и переходить на конкурсное производство. 

Также вводятся более жёсткие требования к работе арбитражных управляющих. В частности, устанавливается срок в 3 дня для предоставления всех документов для принятия решений по финансированию всех мероприятий по завершению строительства. 

«В следующем году у Фонда защиты прав участников долевого строительства увеличится объём работы по достройке проблемных объектов», — сообщил Николаев. 

В 2020 году будет достроено 400 проблемных домов, таким образом восстановят права 30 тысяч граждан. В связи с этим важно оптимизировать работу фонда и сокращать расходы на его аппарат. Предлагается сконцентрировать работу заказчика и застройщика непосредственно в фонде и упразднить его дочерние предприятия, чтобы вся работа была подотчётна и находилась в Фонде защиты прав участников долевого строительства. 

Предлагается ряд мер по повышению прозрачности и оптимизации работы застройщиков. Им могут дать возможность направлять средства с расчётного счета на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий. При этом ограничат возможность выплат с этого расчётного счета по исполнительным листам до выполнения всех обязательств перед дольщиками. 

Сейчас активно работает и развивается информационная система жилищного строительства, отметил Николаев. В законе прямыми нормами прописаны все вопросы по функционированию этой системы.
Новым законопроектом в состав субъектов этой информационной системы вводят органы местного самоуправления и устанавливают единые сроки внесения изменений в проектную документацию застройщика.

Подробнее: https://yandex.ru/turbo?d=1&utm_medium=desktop&utm_referrer=https%3A%2F%2Fyandex.ru%...

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/news/a-bill-to-improve-the-system-of-shared-construction-adopted-in-the-first-reading/



from
https://zem-advokat.ru/news/a-bill-to-improve-the-system-of-shared-construction-adopted-in-the-first-reading/