Право.ru: Кому нужно платить за аренду в ситуации, когда арендуемое здание продано - комментарий Павла Лобачева

Коммерсант FM: Удастся ли обязать компании выплачивать компенсации за снос жилья в защитных зонах- комментарий Дениса Литвинова

Конституционный суд встал на сторону дачников в споре с газовыми компаниями. Жители Пышмы и Сургута несколько лет пытались добиться от «Газпрома» компенсаций за снос своих домов. Постройки находились в защитной зоне рядом с трубопроводом, что запрещено. О таком соседстве дачники узнали, только когда получили иск от «Газпрома». Возмещать убытки компания не собиралась, в результате чего судья посчитал это несправедливым и обязал правительство подготовить законопроект, который гарантирует собственникам домов компенсации за снос. По оценкам экспертов, в России больше миллиона строений, расположенных на газопроводах. И многие собственники об этом даже не знают. Как так вышло? И за чей счет их будут сносить? Выяснял Владислав Викторов.

С 2014 года на магистральных газопроводах произошло больше 35 аварий. Лишь в прошлом году ущерб от таких инцидентов составил порядка 80 млн руб. Все расходы ложатся на газовые компании, снизить их можно, только убрав из защитных зон жилые дома. Этим и занимается, в частности, «Газпром». Но откуда там взялись дома? Дело в том, что две трети газопроводов построено еще в советское время. Данные о маршрутах хранились в разных базах. В итоге когда земли отдавали под застройку, даже местные власти могли и не знать, что там проходят трубы, говорит управляющий партнер Содружества Земельных Юристов Денис Литвинов: «На строительство выдавалась разрешительная документация. Физические лица строили на них индивидуальные жилые дома.И когда несколько лет назад вся разрозненная информация стала вноситься в кадастр, стали выявляться эти охранные зоны.Если устанавливается, что жилые дома находятся в непосредственной близости от трубопроводов, чаще всего они подлежат сносу просто потому, что жить в них небезопасно».

Но возникает вопрос: кто должен за это платить? Ведь собственник потратил немало денег на строительство самого дома, прожил там много лет, и тут появляется компания с требованием снести постройку. Заложником такой ситуации оказался житель Тамбова, председатель общественного движения «Люди. Трубы. Безопасность» Владимир Жилкин. Несколько лет назад он купил загородный дом, после чего неожиданно получил иск от «Газпрома». В итоге суд разрешил Владимиру не сносить дом до конца года, но получить компенсацию от компании владелец недвижимости не смог: «Дом у нас 1972 года. Мы бы ни за что его не покупали, если бы знали, что есть какая-то опасность. В итоге подали иск к “Газпрому” о возмещении морального и материального вреда, но судья был на стороне компании — бороться с монополистом заведомо проигрышно. У нас снесено десять дач, чьи собственники не посчитали нужным бороться за свои строения».

Год назад группа пострадавших граждан записывала обращение к Владимиру Путину с просьбой разобраться в этой ситуации. Результатом стали поправки в Земельный кодекс. Они предполагают компенсации для собственников жилья, попавших в эти зоны, но с одной оговоркой — выплачивать их будут только тем, кто оказался на пути новых газопроводов или в специальной зоне из-за ее расширения. В Мособлгазе говорят, что всегда пытаются искать обходные маршруты, хотя иногда без сноса не обойтись. Об этом гендиректор компании Дмитрий Голубков рассказывал в специальном выпуске подкаста “Ъ FM” Overtime: «В Московской области каждый квадратный метр кому-то принадлежит, свободной земли нет — надо пройти трассу, со всеми договориться. Мы стараемся идти навстречу, но вы знаете, я часто вижу своими глазами последствия аварии на газовых сетях, поверьте мне, охранные зоны — это точно не пустой звук». 

Но пострадавшие говорят, что закон не работает, и, видимо, Конституционный суд с этим согласен, а потому обязал правительство до конца года определить, кто и в каком соотношении должен возмещать убытки граждан. Два года назад в «Газпроме» говорили, что по всей стране больше 900 тыс. домов должны быть снесены. Наверняка некоторым гражданам откажут в выплатах, но итоговая сумма все равно достигнет нескольких миллиардов, уверен руководитель «Оценочной компании» Денис Карпов: «Государство будет навязывать выкуп по кадастровой стоимости, хотя по рыночной с точки зрения интересов одной и другой стороны оценивать оптимальнее: у первого варианта есть перегибы как в большую, так и в меньшую сторону. Тем не менее мы все-таки исходим не из рыночных отношений — государство вынуждено покупать, какая бы стоимость ни была». 

Но дачники не верят в то, что очередные поправки что-то изменят. За время обсуждения даже дома тех, кому дали отсрочку, скорее всего, снесут без каких-либо компенсаций. Да и раз уж инициатива Владимира Путина ни к чему не привела, что уж говорить о судье. 

В июне Госдума одобрила в первом чтении поправки, которые в двести раз увеличивают штрафы для тех, кто отказывается от сноса. За неисполнение предписания владельцам построек придется заплатить от 200 до 500 тыс. руб. Сейчас штраф — не более 5 тыс., но выселение и снос это не отменяет.
Подробнее:https://www.kommersant.ru/doc/4048332

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/kommersant-fm-is-it-possible-to-oblige-the-company-to-pay-compensation-for-the-demolition-of-housing/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/kommersant-fm-is-it-possible-to-oblige-the-company-to-pay-compensation-for-the-demolition-of-housing/

Дачники дошли до газопроводов

Конституционный суд встал на сторону дачников в споре с газовыми компаниями. Жители Пышмы и Сургута несколько лет пытались добиться от «Газпрома» компенсаций за снос своих домов. Постройки находились в защитной зоне рядом с трубопроводом, что запрещено. О таком соседстве дачники узнали, только когда получили иск от «Газпрома». Возмещать убытки компания не собиралась, в результате чего судья посчитал это несправедливым и обязал правительство подготовить законопроект, который гарантирует собственникам домов компенсации за снос. По оценкам экспертов, в России больше миллиона строений, расположенных на газопроводах. И многие собственники об этом даже не знают. Как так вышло? И за чей счет их будут сносить? Выяснял Владислав Викторов.

С 2014 года на магистральных газопроводах произошло больше 35 аварий. Лишь в прошлом году ущерб от таких инцидентов составил порядка 80 млн руб. Все расходы ложатся на газовые компании, снизить их можно, только убрав из защитных зон жилые дома. Этим и занимается, в частности, «Газпром». Но откуда там взялись дома? Дело в том, что две трети газопроводов построено еще в советское время. Данные о маршрутах хранились в разных базах. В итоге когда земли отдавали под застройку, даже местные власти могли и не знать, что там проходят трубы, говорит управляющий партнер Содружества Земельных Юристов Денис Литвинов: «На строительство выдавалась разрешительная документация. Физические лица строили на них индивидуальные жилые дома.И когда несколько лет назад вся разрозненная информация стала вноситься в кадастр, стали выявляться эти охранные зоны.Если устанавливается, что жилые дома находятся в непосредственной близости от трубопроводов, чаще всего они подлежат сносу просто потому, что жить в них небезопасно».
Но возникает вопрос: кто должен за это платить? Ведь собственник потратил немало денег на строительство самого дома, прожил там много лет, и тут появляется компания с требованием снести постройку. Заложником такой ситуации оказался житель Тамбова, председатель общественного движения «Люди. Трубы. Безопасность» Владимир Жилкин. Несколько лет назад он купил загородный дом, после чего неожиданно получил иск от «Газпрома». В итоге суд разрешил Владимиру не сносить дом до конца года, но получить компенсацию от компании владелец недвижимости не смог: «Дом у нас 1972 года. Мы бы ни за что его не покупали, если бы знали, что есть какая-то опасность. В итоге подали иск к “Газпрому” о возмещении морального и материального вреда, но судья был на стороне компании — бороться с монополистом заведомо проигрышно. У нас снесено десять дач, чьи собственники не посчитали нужным бороться за свои строения».

Год назад группа пострадавших граждан записывала обращение к Владимиру Путину с просьбой разобраться в этой ситуации. Результатом стали поправки в Земельный кодекс. Они предполагают компенсации для собственников жилья, попавших в эти зоны, но с одной оговоркой — выплачивать их будут только тем, кто оказался на пути новых газопроводов или в специальной зоне из-за ее расширения. В Мособлгазе говорят, что всегда пытаются искать обходные маршруты, хотя иногда без сноса не обойтись. Об этом гендиректор компании Дмитрий Голубков рассказывал в специальном выпуске подкаста “Ъ FM” Overtime: «В Московской области каждый квадратный метр кому-то принадлежит, свободной земли нет — надо пройти трассу, со всеми договориться. Мы стараемся идти навстречу, но вы знаете, я часто вижу своими глазами последствия аварии на газовых сетях, поверьте мне, охранные зоны — это точно не пустой звук». 

Но пострадавшие говорят, что закон не работает, и, видимо, Конституционный суд с этим согласен, а потому обязал правительство до конца года определить, кто и в каком соотношении должен возмещать убытки граждан. Два года назад в «Газпроме» говорили, что по всей стране больше 900 тыс. домов должны быть снесены. Наверняка некоторым гражданам откажут в выплатах, но итоговая сумма все равно достигнет нескольких миллиардов, уверен руководитель «Оценочной компании» Денис Карпов: «Государство будет навязывать выкуп по кадастровой стоимости, хотя по рыночной с точки зрения интересов одной и другой стороны оценивать оптимальнее: у первого варианта есть перегибы как в большую, так и в меньшую сторону. Тем не менее мы все-таки исходим не из рыночных отношений — государство вынуждено покупать, какая бы стоимость ни была». 

Но дачники не верят в то, что очередные поправки что-то изменят. За время обсуждения даже дома тех, кому дали отсрочку, скорее всего, снесут без каких-либо компенсаций. Да и раз уж инициатива Владимира Путина ни к чему не привела, что уж говорить о судье. 

В июне Госдума одобрила в первом чтении поправки, которые в двести раз увеличивают штрафы для тех, кто отказывается от сноса. За неисполнение предписания владельцам построек придется заплатить от 200 до 500 тыс. руб. Сейчас штраф — не более 5 тыс., но выселение и снос это не отменяет.

Подробнее:https://www.kommersant.ru/doc/4048332

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/news/the-cottagers-reached-the-pipeline/

from
https://zem-advokat.ru/news/the-cottagers-reached-the-pipeline/

Депрессивные территории в городской черте подпадут под комплексное развитие

Российские власти не отказались от идеи ввести в законодательство нормы об изъятии недвижимости у собственников в целях комплексного развития территорий. Такие положения изначально содержались в недавно принятых поправках к Градостроительному кодексу РФ, но ко второму чтению законопроекта в Госдуме эти нормы были удалены. 

Как напоминает " Комерсант", документ предусматривал возможность принудительного изъятия жилья, включая квартиры в многоквартирных домах, не признанных аварийными, по инициативе муниципалитетов. Основанием для изъятия должно было стать включение дома в муниципальную адресную программу, при этом обоснования необходимости этого не требовалось. 

Это предложение не нашло поддержки в Минстрое, а в обществе к нему отнеслись негативно (активисты отправляли депутатам Госдумы письма с требованием не принимать законопроект), и в итоге поправки были приняты без положений об изъятии. Однако вскоре о намерении разработать отдельное предложение по изъятию жилья заявил первый заместитель главы комитета Совета федерации по федеративному устройству и региональной политике Андрей Шевченко. Рассмотреть его предложения Госдума может осенью. 

В настоящее время изымать жилую недвижимость позволяет Земельный кодекс. Например, такие изъятия производились в Краснодарском крае при подготовке к Олимпийским играм в Сочи, но детали регламентировал принятый в 2007 году отдельный закон об организации и проведении Олимпиады. В общей сложности под принудительное выселение тогда попали почти 150 семей. Не исключено, что применявшаяся модель может быть закреплена в законодательстве для всей страны, но это чревато всплеском протестов. 

По мнению главы Института экономики города Надежды Косаревой, проект может быть успешным только при гарантии его добровольности. При этом она отметила, что в Градостроительном кодексе и так предусмотрена возможность изъятия неаварийного жилья в целях комплексного развития территорий, но муниципалитеты ей не пользуются, поскольку опасаются общественного недовольства. Пропавшие из законопроекта поправки об изъятии фактически дублировали эту возможность и вряд ли заработали бы.

В свою очередь координатор Национального объединения строителей по Сибирскому федеральному округу Максим Федорченко подчеркнул, что при изъятии речь должна идти о добровольном выборе варианта компенсации для собственника. Это может быть новое жилье, денежная выплата или иное возмещение. 

"В любом случае собственник должен получить полноценную компенсацию по цене даже выше рыночной, поскольку гражданин сталкивается со значительными неудобствами", –отметил Федорченко, добавив, что термин "изъятие" стоит заменить на "согласительные процедуры по выкупу земельных участков и объектов недвижимого имущества". 

Подробнее: https://realty.newsru.com/article/01aug2019/gradkodeks

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/news/depressed-areas-in-the-city-will-fall-under-a-comprehensive-development/

from
https://zem-advokat.ru/news/depressed-areas-in-the-city-will-fall-under-a-comprehensive-development/

Кадастровая палата соберет аналитику

Заместителем назначенного в конце прошлого года главой Федеральной кадастровой палаты Парвиза Тухтасунова станет Даниил Селедчик, ранее возглавлявший московский офис петербургского застройщика «Эталон». Он должен будет создать аналитический центр госучреждения, который сможет на коммерческой основе готовить для девелоперов сведения о конкретных площадках, и запустить федеральный портал по аналогу Airbnb.  

Замдиректора Федеральной кадастровой палаты (ФГБУ «ФКП Росреестра») станет бывший топ-менеджер группы «Эталон» Даниил Селедчик, рассказали “Ъ” в самом учреждении. Предполагается, что он будет курировать аналитический центр ФКП. Как пояснил “Ъ” Даниил Селедчик, сейчас девелоперы получают сведения из Единого госреестра недвижимости в порядке частных запросов: компании делают их для получения информации о конкретных локациях и районах. В планах ФКП — систематизировать этот процесс. По его словам, аналогичной структуры на федеральном уровне, следовательно, и конкуренции на этом рынке не существует. 

Работать с big data будет специально созданное подразделение. Аналитический центр планирует публиковать отчеты о состоянии рынка недвижимости на регулярной основе. По словам Даниила Селедчика, бизнес сможет на коммерческой основе получать как обобщенную информацию о рынке недвижимости в регионе, так и локальные специализированные сведения о конкретных площадках. Он поясняет, что такие данные влияют на квартирографию проектов: в одних локациях могут быть востребованы студии, в то время как в других лучше продаются двухкомнатные. «Застройщикам важно знать и портрет покупателя, его территориальные предпочтения: например, квартиры в Бутово чаще приобретают жители соседних районов»,— рассказывает господин Селедчик.
Заместителем назначенного в конце прошлого года главой Федеральной кадастровой палаты Парвиза Тухтасунова станет Даниил Селедчик, ранее возглавлявший московский офис петербургского застройщика «Эталон». Он должен будет создать аналитический центр госучреждения, который сможет на коммерческой основе готовить для девелоперов сведения о конкретных площадках, и запустить федеральный портал по аналогу Airbnb. 

Замдиректора Федеральной кадастровой палаты (ФГБУ «ФКП Росреестра») станет бывший топ-менеджер группы «Эталон» Даниил Селедчик, рассказали “Ъ” в самом учреждении. Предполагается, что он будет курировать аналитический центр ФКП. Как пояснил “Ъ” Даниил Селедчик, сейчас девелоперы получают сведения из Единого госреестра недвижимости в порядке частных запросов: компании делают их для получения информации о конкретных локациях и районах. В планах ФКП — систематизировать этот процесс. По его словам, аналогичной структуры на федеральном уровне, следовательно, и конкуренции на этом рынке не существует. 

Работать с big data будет специально созданное подразделение. Аналитический центр планирует публиковать отчеты о состоянии рынка недвижимости на регулярной основе. По словам Даниила Селедчика, бизнес сможет на коммерческой основе получать как обобщенную информацию о рынке недвижимости в регионе, так и локальные специализированные сведения о конкретных площадках. Он поясняет, что такие данные влияют на квартирографию проектов: в одних локациях могут быть востребованы студии, в то время как в других лучше продаются двухкомнатные. «Застройщикам важно знать и портрет покупателя, его территориальные предпочтения: например, квартиры в Бутово чаще приобретают жители соседних районов»,— рассказывает господин Селедчик.

Участники рынка соглашаются, что спрос на такой продукт существует. Директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов считает, что если в данных аналитического центра будет скомпонована вся необходимая девелоперам информация из Росреестра, то они будут пользоваться большим спросом. Коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова добавляет, что доступные данные госорганов сейчас, как правило, неполные, обрывочные и неоперативные. 

Но развитие аналитическое центра не единственная задача Даниила Селедчика. Он также будет курировать создание и развитие платформы доверительного управления недвижимости. Этот проект анонсирован в апреле на Ялтинском международном экономическом форуме и подразумевает внедрение единой платформы сделок с недвижимостью. Точный срок запуска сервиса пока не называется. Предполагается, что с его помощью физические и юридические лица смогут совершать сделки купли-продажи и аренды недвижимости, выплачивать связанные со сделками налоги. Сервис будет работать и с туристическим жильем: ранее глава ФКП заявлял, что речь идет об аналоге Airbnb в Крыму. 

ФКП существует с 2001 года и подведомственна Росреестру. До прихода в палату Даниил Селедчик (с 1997 по 2017 год) работал в структурах группы «Эталон». С 2010 года он возглавлял московское подразделение компании. Компанию в 1987 году в Санкт-Петербурге основал Вячеслав Заренков. Долгое время сам бизнесмен и члены его семьи выступали совладельцами группы. Но в феврале этого года крупнейшим совладельцем «Эталона» стала АФК «Система», которая выкупила 25% акций у господина Заренкова и членов его семьи. 

Доцент кафедры бизнеса и управленческой стратегии РАНХиГС Эмиль Мартиросян называет переход топ-менеджеров коммерческих компаний на работу в госорганы распространенным явлением. «Так чиновники стараются поменять сам подход к управлению: привнести систему KPI, мотивацию сотрудников и перейти от исполнительной работы к достижению поставленных целей»,— объясняет он. 

Подробнее: https://www.kommersant.ru/doc/4048105

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/news/cadastral-chamber-will-collect-analytics/

from
https://zem-advokat.ru/news/cadastral-chamber-will-collect-analytics/

В России приняли общие правила, нормы и стандарты риэлторской деятельности

Национальный Совет при Президенте Российской Федерации по профессиональным квалификациям согласовал Профессиональный стандарт риелторов (специалистов по операциям с недвижимостью). Документ разработан Торгово-промышленной палатой Российской Федерации и направлен на профессиональное совершенствование сотрудников риелторских организаций, сообщается в совместном пресс-релизе Торгово-промышленной палаты и цифрового агентства недвижимости «33 слона» (Mail Group).

Основной задачей профессионального стандарта стала систематизация требований к умениям и знаниям риелторов. На основании этого документа будут разработаны оценочные средства для объективной оценки квалификаций специалистов по операциям с недвижимостью, будет создана трехступенчатая карьерная лестница по соответствующим траекториям развития для специалистов.

Риелтор, сдавший профессиональный экзамен на соответствие требованиям профстандарта «Специалист по операциям с недвижимостью», в зависимости от того, какую квалификацию он подтвердил, получит право называться «агентом», «экспертом» или «брокером», эту запись он получит в свое Свидетельство о квалификации, которое будет внесено в государственный реестр квалификаций. Оценивать квалификацию работников отрасли будут центры оценки квалификаций, уполномоченные, согласно законодательству, Советом по профессиональным квалификациям торговой, внешнеторговой и по отдельным видам предпринимательской и экономической деятельности, созданным на базе Торгово-промышленной палаты (СПК ТПП РФ).

«Создание профессионального стандарта поможет упорядочить рынок недвижимости в части квалифицированных кадров для агентств недвижимости и задаст основные нормы и правила профессии. Внедрение профстандарта поможет поднять качество образования и обучения, поделит рынок на квалифицированных специалистов и специалистов, не прошедших оценку своей квалификации, что в свою очередь даст клиентам право выбора к кому обратиться, в итоге рынок должен перейти на новый качественный уровень предоставления услуг», - объясняет Никита Первушин, руководитель рабочей группы по разработке профстандарта, директор Фонда развития профессиональных квалификаций Торгово-промышленной палаты РФ.

Профессиональный стандарт - нормативный документ для риелторского рынка, в котором впервые на законодательном уровне появились основные этические нормы в профессии риелтора. При разработке документа учитывались правила и нормы Стандарта этики, принятые в Российской гильдии риелторов.

Согласно прописанным в профстандарте этическим нормам, специалисты будут обязаны соблюдать конфиденциальность информации клиента; не вводить его в заблуждение; проявлять честность и порядочность; не скрывать реальную стоимость объекта; не использовать некомпетентность или состояние здоровья клиента для извлечения выгоды; не клеветать на другие организации и коллег.

В состав рабочей группы, участвовавшей в разработке стандарта, вошли представители Фонда развития профессиональных квалификаций ТПП РФ, Евразийской организации экономического сотрудничества, Гильдии риелторов Московской области, Всероссийского профсоюза работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых оранизаций, Российской гильдии риелторов, цифрового агентства недвижимости «33 слона», «Института экспертизы и права» и других организаций.

«Мы приняли участие в разработке Стандарта, так как уверены, что внедрение этого документа создаст фундамент для современного и цивилизованного рынка недвижимости. Чем раньше рынок начнет внедрение Профессионального стандарта, чем больше компаний оценят своих специалистов посредством профессионального экзамена и направят тех, кто не справился, учиться, тем быстрее оздоровится рынок», - объясняет член рабочей группы по разработке профстандарта Юлия Плетнева, руководитель юридического блока цифрового агентства недвижимости «33 Слона».

Параллельно с созданием профессионального стандарта эксперты Фонда развития профессиональных квалификаций ТПП РФ разрабатывают базовые программы для профессионального образования специалистов в сфере недвижимости.

Подробнее: https://www.irn.ru/news/129695.html

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/news/russia-has-adopted-common-rules-norms-and-standards-of-real-estate-activity/

from
https://zem-advokat.ru/news/russia-has-adopted-common-rules-norms-and-standards-of-real-estate-activity/

Право.ru: Что важнее: инвестконтракт или приоритетное право на выкуп - комментарий Павла Лобачева

В этом вопросе пришлось разбираться экономколлегии Верховного суда. Чиновники заключили с компанией инвестконтракт, по которому фирма обязалась отреставрировать старинный особняк в центре Москвы. За это организация должна была получить половину ремонтируемой недвижимости. Но когда работы закончились и помещения стали делить, выяснилось, что часть имущества обременена правами третьих лиц. Возник вопрос, нарушает ли акт, которым делят недвижимость от инвестпроекта, преимущественное право арендатора части этих помещений выкупить их.

Ремонт особняка

В 1998 году правительство Москвы и «Агроинвест Компани» заключили инвестиционный контракт на реставрацию городской усадьбы Салтыковых в центре Москвы. Стороны договорились, что к 2002 году фирма отремонтирует старинный дом и за это получит половину недвижимости. В 2005 году работы закончили и помещения приняли в эксплуатацию. Через 12 лет после этого чиновники направили «Агроинвест Компани» акт частичной реализации проекта, в котором указали точный перечень объектов, переходящих компании. Документ предусматривал, что в долю инвестора попадают помещения, принадлежащие третьим лицам, и 10 комнат, которые у города с 1996 года арендует ООО «Букинистъ». «Агроинвест Компани» не согласилось с таким раскладом и предложило при передаче ему имущества не учитывать активы, обремененные правами третьих лиц. Первая инстанция с этим согласилась. АСГМ пояснил, что включение этих помещений в раздел нарушает соотношение площадей, которые договорились поделить стороны.  

Такой вывод обжаловал «Букинистъ», арендатор, которого к участию в деле не привлекали. Заявитель настаивал, что обладает преимущественным правом выкупить арендуемые помещения в центре столицы, а эта возможность в инвестконтракте никак не учтена. Апелляция прекратила производство по жалобе, сославшись на то, что «Букинистъ» не является стороной инвестиционного соглашения, поэтому не может обжаловать решение суда. 9-й ААС разъяснил, что с момента заключения инвестконтракта реконструируемый особняк находится в общей долевой собственности города и «Агроинвест Компани». Соответственно, в этом случае не учитывается, что у малого бизнеса есть преимущественное правило на выкуп арендуемых у столичных властей помещений. Окружной суд согласился с выводом апелляционной инстанции. 

В ВС обсудили квалификацию инвестсоглашения

«Букинистъ» оспорил эти выводы в Верховном суде. В своей жалобе арендатор настаивал на том, что преимущественному праву выкупа надо отдать предпочтение. Заявитель опасается потерять его, если за инвестором зарегистрируют право собственности и особняк утратит режим госсобственности. «Букинистъ» обращался за приоритетным правом к московским властям, но получил отказ, потому что на спорное имущество заявлены права «Агроинвест Компани». Заявитель жалобы отмечал, что инвестор злоупотребил правом и не привлек арендатора к участию в инвестконтракте, хотя по договору был обязан это сделать. Но о самом документе арендатор знал и даже встречался с префектурой насчет условий его реализации. Тем не менее подписать эту бумагу организации никто не предложил. Оппоненты уверяли, что «Букинистъ» уклонялся от участия, а обязать принять участие в инвестконтракте инвестор не мог.

Кроме этого, на заседании в ВС оппоненты поспорили и о квалификации соглашения, которое заключили в 1998 году власти Москвы с «Агроинвест Компани». Представитель «Букинистъ», юрист Екатерина Попова, уверяла, что спорный инвестконтракт все же являлся договором купли-продажи будущей вещи. Она отметила, что законодательство 90-х годов предусматривало такую форму приватизации, как продажа на конкурсе имущества с инвестиционными условиями. По ее словам, нижестоящие суды не рассмотрели ряд обстоятельств. В частности, основания приватизации особняка и наличие у кого-либо преимущественных прав на выкуп части помещений. Попова отдельно подчеркнула, что изначально их никто не привлекал к участию в инвестпроекте. 

– Какие-то переговоры были по этой ситуации? Мирно пытались решить вопрос? – поинтересовалась судья .
– Да, конечно, но компромисса достичь не удалось. Оппоненты нас уверяли в своей правоте, – сказала представитель компании «Букинистъ». 

Судья спросила и о том, в какой форме проходила реконструкция старинного здания. Юрист Дмитрий Чуванов, второй представитель заявителя жалобы, пояснил, что у особняка частично поменяли перекрытия, заменили водосточные трубы, окна и поправили лепнину. 

Продолжая обсуждение квалификации соглашения, юрист «Агроинвест Компани» Виктория Косичкина объяснила, что в этом случае спорный документ является договором простого товарищества. По ее словам, их доверитель внес собственный вклад в виде денег на реставрацию, а власти Москвы свой – предоставили недвижимость и согласовали все необходимые документы для ремонта здания. Стороны всегда считали, что соглашение именно так надо рассматривать, уверяла Косичкина. 

Выслушав все доводы сторон, тройка судей под председательством Алексея Маненкова удалилась в совещательную комнату и спустя несколько минут огласила резолютивную часть решения. Все акты нижестоящих инстанций отменить, а дело направить на новое рассмотрение обратно в АСГМ. 

Эксперт «Право.ru»: «Сначала идет право на выкуп»

Юрист Содружества Земельных Юристов Павел Лобачев обращает внимание на то, что изначальный инвестконтракт устанавливает лишь общие условия принадлежности имущества по результатам реконструкции: 50 на 50, не конкретизирует, кому и какое помещение принадлежит. Но суды почему-то не развили эту логику дальше, замечает эксперт: «Ведь судьба арендуемого имущества определяется только в текущем споре, а права инвестора на объекты еще не зарегистрированы». 

Лобачев говорит, что еще ВАС в своем Пленуме № 54 отмечал: нормы законодательства об инвестиционной деятельности не могут наделить инвесторов недвижимости правом собственности на нее, в том числе и долевой. Да и судебная практика в подобных спорах на стороне арендаторов, которые планируют выкупить арендуемое имущество.

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-what-is-more-important-investment-contract-or-the-priority-right-to-buy-review-of-paul-lobach/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-what-is-more-important-investment-contract-or-the-priority-right-to-buy-review-of-paul-lobach/