КОММЕРСАНТЪ: СЗЮ ПОДТВЕРЖДАЕТ СВОИ ЛИДЕРСКИЕ ПОЗИЦИИ В КЛЮЧЕВОЙ ОТРАСЛИ «СТРОИТЕЛЬСТВО И НЕДВИЖИМОСТЬ»

ИД «Коммерсантъ» опубликовал результаты ежегодного исследования юридического бизнеса в России.  

В 2020 СЗЮ признано лидером в 4-х номинациях среди лучших юридических практик и отраслей:  

ТОП-5 – Строительство и недвижимость: консультирование крупных строительных проектов; 

ТОП-10 – Строительство и недвижимость: разрешение ключевых споров отрасли; 

ТОП-15 – Разрешение споров в судах общей юрисдикции: споры из имущественных отношений; 

ТОП-25 – Российский арбитраж: разрешение коммерческих споров mid-market.   

В индивидуальном рейтинге среди Лидеров рынка юридических услуг – 2020:   

Управляющий партнер СЗЮ Денис Литвинов персонально рекомендован по специализации «Строительство и недвижимость»; 

Партнер СЗЮ Юлия Бузанова персонально рекомендована по специализации «Разрешение споров в судах общей юрисдикции».

Благодарим наших клиентов, команду и всю исследовательскую группу ИД «Коммерсантъ»!

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/about/news/kommersant-csu-confirms-its-leadership-position-in-key-sector-construction-and-property-/

from
https://zem-advokat.ru/about/news/kommersant-csu-confirms-its-leadership-position-in-key-sector-construction-and-property-/

Право.ru: ВС рассказал, когда суд исправит реестровую ошибку - комментарий Марины Строкань

Реестровые ошибки появляются, если кадастровый инженер сделал что-то неправильно или были неточности в документах, которые подавались на регистрацию. В результате могут пострадать права собственника участка. Но защитить их через суд бывает непросто.

Василий Адямов* из-за реестровой ошибки не смог получить разрешение на реконструкцию дома. Оказалось, что сведения о границах участков не соответствуют правоустанавливающим документам и фактическому положению дел. Расхождение в поворотных точках составило 1–2 м, а это больше допустимой погрешности. 

Поскольку границы задевали соседние участки, ошибку нужно было исправлять через суд. Адямов подал иск, а в качестве ответчиков указал двух соседей. Они не признали требования. А суд назначил землеустроительную экспертизу, которая подтвердила наличие реестровой ошибки. Как указал эксперт, ее можно исправить с помощью межевого плана, который нужно передать в Росреестр. 

Но две инстанции решили, что этого недостаточно. По их мнению, Адямов не представил достаточно доказательств в обоснование своих требований. Суды указали на заключение эксперта: он указал, что надо сделать межевой план и передать в Росреестр.

Подготовиться и исправить

Иного мнения оказалась гражданская коллегия ВС. Она напомнила, что иногда исправить ошибку можно только через суд. Например, если есть основания полагать, что это нарушит законные интересы владельцев других участков. При этом межевой план – это не единственное доказательство в подобных делах, отмечается в определении № 18-КГ19-156.

В деле Адямова реестровую ошибку подтвердила судебная экспертиза. Нижестоящие инстанции решили, что этого доказательства недостаточно. Они отказали в иске, хотя никак не опровергли выводы эксперта. Получается, что дело фактически не разрешено, решил Верховный суд. Он напомнил, что в некоторых случаях – включая дело Адямова – исправить реестровую ошибку может только суд, поэтому отправил спор на новое рассмотрение.

Фабула дела обычная, но решение нижестоящих инстанций нетипичное, комментирует ведущий юрист Содружество Земельных Юристов Марина Строкань. По ее мнению, нижестоящие инстанции неправомерно указали на необходимость устранить ошибку путем обращения в Росреестр. Так ее не получится разрешить, ведь спор должен урегулировать разногласия между собственниками соседних участков. Следовательно, сделать это может только суд, подчеркивает Строкань.

Эксперты дали советы, о чем нужно помнить при исправлении ошибки.

• Истцу необходимо документально подтвердить ошибку: провести досудебное исследование, собрать максимум документов для суда, рекомендует Строкань. По ее словам, в 80% споров о реестровых ошибках главный инструмент доказывания – это экспертиза.
• Истцу нужно правильно выбрать способ защиты нарушенного права, советует Иоанна Щербакова из юрфирмы Ильяшев и Партнеры . Исправление реестровой ошибки обозначает, что границы корректируются только на бумаге в пределах кадастровых номеров, разъясняет юрист. Если же соседи спорят о реальных границах, то речь идет о переносе заборов и даже построек. Проблему нельзя разрешить в рамках спора об исправлении реестровой ошибки, рассказывает Щербакова.
• Ответчику, который не соглашается с требованиями, Строкань советует собрать доказательства того, что граница проходит правильно, подтвердить, что его участок поставлен на учет правомерно и корректно.

Подробнее: https://pravo.ru/story/218347/

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-sun-tell-us-when-the-court-will-fix-registry-error/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-sun-tell-us-when-the-court-will-fix-registry-error/

Адвокатская газета: Важные выводы высших судов

В настоящем материале представлены наиболее показательные решения ВС РФ и КС РФ по делам о земле и недвижимости, в которых была исправлена серьезная ошибка судов нижестоящих инстанций, проигнорировавших принцип публичной достоверности реестра, расширено понимание целевого и нецелевого использования жилого помещения, подчеркнута важность соблюдения баланса частных и публичных интересов при установлении ставки арендной платы за публичный земельный участок, и др.

1. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 октября 2019 г. № 5-КГ19-149 

Фабула: 

Дольщики обратились в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки, морального вреда, штрафа, а также об оспаривании положения ДДУ об обязательном претензионном порядке спора в связи с нарушением срока передачи объектов долевого строительства.

Удовлетворяя заявленный иск частично, суды нижестоящих инстанций значительно снизили неустойку на основании ст. 333 ГК РФ (в 24 раза), в связи с чем истцы обратились с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ. 

Позиция суда: 

Верховный Суд РФ обратил внимание на то, что суды не указали мотивов, по которым суд решил, что неустойка подлежит снижению, ответчиком каких-либо доказательств наличия оснований для снижения неустойки не представлено, что противоречит закону. На основании данного вывода Суд отменил решения судов в этой части и направил дело на новое рассмотрение. 

Комментарий:

К сожалению, суды общей юрисдикции продолжают существенно снижать неустойку по ДДУ без наличия каких-либо оснований для этого. Такой подход обесценивает неустойку как способ обеспечения исполнения обязательств застройщика, который был специально прописан в законе для того, чтобы гарантировать своевременную передачу объектов дольщикам. 

Для того, чтобы применять ст. 333 ГК РФ, должны быть очень серьезные основания – и потому нельзя не согласиться с принятым по настоящему делу решением Верховного Суда РФ. 

2. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 10 октября 2019 г. по делу № 305-ЭС19-12083, А40-66220/2018

Фабула: 

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и юридическое лицо (арендатор) заключили договор аренды земельного участка.
Департамент обратился в суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и пеней.
Суды первой и апелляционной инстанций, основываясь на пропуске срока исковой давности и отсутствии направления уведомлений об изменении арендной платы со стороны арендатора, в удовлетворении иска отказали. 

Позиция суда: 

Верховный Суд РФ пришел к выводу, что так как договор аренды публичного земельного участка заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативно-правовых актов. Ненаправление арендатору уведомления об изменении арендной платы не освобождает арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, но позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы. Дело было направлено на новое рассмотрение.

Комментарий: 

В данном деле Верховный Суд РФ повторил давно сложившуюся правовую позицию – ставка арендной платы за землю, которая устанавливается нормативно-правовым актом, применяется независимо от внесения ее в соответствующий договор. 

Такой подход обусловлен важностью соблюдения баланса частных и публичных интересов и, в частности, в связи с необходимостью обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков. 

В то же время абсолютно справедливо Суд указал на право должника – арендатора возражать против правомерности исчисления периода взыскания неустойки: хотя арендная плата и устанавливается нормативно, если договором аренды предусмотрена обязанность арендодателя уведомлять об изменениях ставки, он обязан ее соблюдать.

3. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 октября 2019 г. № 4-КГ19-55, 2-598/2018 

Фабула: 

Физическое лицо обратилось в суд с иском о признании за ним в силу приобретательной давности права на 1/2 долю в праве собственности на жилой дом и участок. 

Истцу на момент подачи иска принадлежала половина доли в праве на указанное имущество, при этом он и его правопредшественники более пятнадцати лет открыто и добросовестно владеют всем домом и земельным участком как своим собственным. 

Ответчики же, напротив, унаследовав спорную долю в 1992 г., не пользовались имуществом и интереса к нему не проявляли.

Суды нижестоящих инстанций в иске отказали, сославшись на то, что давностное владение истца не является добросовестным, так как он, как и его правопредшественники, знали о наличии у ответчика титула на спорное имущество. 

Позиция суда: 

Верховный Суд РФ отметил, что «осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника сама по себе не означает недобросовестности давностного владения». С этим выводом Суд отправил дело на пересмотр.

Комментарий: 

Несмотря на то что изложенная Верховным Судом РФ правовая позиция абсолютно не нова, суды все равно периодически совершают ошибку, считая, что раз у имущества есть титульный собственник и давностный владелец знал о нем, оснований для применения ст. 234 ГК РФ нет ни при каких условиях. 

Однако необходимо учитывать, что основной целью указанной нормы является возвращение фактически брошенного имущества в гражданский оборот. Поэтому в случае, когда лицо де-факто отказалось от своей вещи, то обстоятельство, что давностный владелец знал о существовании собственника у такой вещи, не должно являться препятствием для приобретения права собственности на основании ст. 234 ГК РФ.

Данная позиция представляется абсолютно логичной, поскольку в противном случае, как неоднократно отмечалось в судебной практике, применение положений нормы о приобретательной давности фактически исключалось бы в отношении недвижимого имущества в силу публичности государственного реестра прав, что противоречило бы смыслу и содержанию этих правовых предписаний (см., например, апелляционное определение Свердловского областного суда от 24 июля 2019 г. по делу № 33-12469/2019). 

4. Постановление Конституционного Суда РФ от 14 ноября 2019 г. № 35-П 

Фабула: 

Физическое лицо обратилась в Конституционный Суд РФ с жалобой на несоответствие абз. 2 ст. 42 ЗК РФ и ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ ст. 28, 35 (ч. 2) и 55 (ч. 3) Конституции РФ, поскольку оспариваемые нормы позволяют привлекать собственника земельного участка к административной ответственности за его нецелевое использование в случае предоставления жилого дома, находящегося на этом участке, религиозной организации для богослужений, других религиозных обрядов и церемоний, что приводит к нарушению ее конституционного права свободно владеть и распоряжаться своим имуществом, а также права на свободу совести и вероисповедания.

Заявитель является членом местной религиозной организации. Будучи собственником жилого дома и земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, заявительница по договору безвозмездного пользования имуществом предоставляла свой дом для проведения богослужений, обрядов и церемоний на четыре часа в неделю. Также адрес дома являлся адресом религиозной организации. В сентябре 2017 г. Управление Росреестра по Ростовской области привлекло заявителя к административной ответственности за нецелевое использование земельного участка. Суды признали законным данное решение.

Позиция суда: 

Конституционный Суд РФ указал, что богослужения, другие религиозные обряды и церемонии могут беспрепятственно совершаться не только в культовых помещениях, зданиях и сооружениях, но и в других местах, в частности в жилых помещениях. Закрепление такой возможности согласуется с предназначением жилых помещений, призванных удовлетворять не только материальные потребности граждан, но и их духовные интересы, в том числе духовные нужды верующих. 

Само по себе предоставление жилого помещения по договору для использования в качестве места нахождения религиозной организации может быть в конкретной ситуации направлено на обеспечение или подтверждение формальных условий ее правосубъектности как юридического лица, подлежащего государственной регистрации. Это имеет особое значение для малочисленных религиозных организаций, не имеющих своих зданий, помещений, а также возможности приобрести или арендовать их. Такое предоставление не обязательно означает изменение целевого назначения жилого помещения в административное помещение религиозной организации, а потому и не приводит с неизбежностью к использованию земельного участка под ним не по целевому назначению.

Если же здание перестает быть жилым помещением и приобретает характеристики культового или административного (служебного) помещения религиозной организации, то только в этом случае возможно привлечение к ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.
В итоге дело заявителя было отправлено на пересмотр. 

Комментарий: 

Постановление Конституционного Суда РФ расширило понимание целевого и нецелевого использования жилого помещения. Суд указал случаи, когда осуществление религиозных обрядов и богослужения в жилых помещениях не противоречат их целевому использованию.

Изложенные в постановлении правовые позиции, как представляется, смогут оказать положительное влияние на правоприменительную практику и исключить в будущем подобного рода случаи привлечения лиц к ответственности.

5. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26 ноября 2019 г. № 309-ЭС19-13850 по делу № А50-7869/2018 

Фабула: 

На основании решения Малого совета Пермского областного Совета народных депутатов от 15 июля 1993 г. Администрация ЗАТО зарегистрировала право муниципальной собственности на земельный участок, входящий в границы ЗАТО, и предоставила его в аренду компании. В дальнейшем на основании договоров перенайма права арендатора перешли другому юридическому лицу.

Министерство обороны РФ подало иск о признании указанных сделок недействительными и об истребовании земельного участка, который был удовлетворен. При разрешении дела суд исходил из того, что спорный участок является частью Пермского военного лесничества, относится к федеральной собственности, поэтому Администрация не имела полномочий распоряжаться этими землями. 

В дальнейшем Министерство обратилось в арбитражный суд с требованиями о взыскании с Администрации и арендаторов земельного участка незаконно полученных доходов от сдачи участка в аренду (и процентов по ним) за период с 1 октября 2009 г. по 1 февраля 2018 г. на основании ст. 303 ГК РФ как у недобросовестных владельцев.

Нижестоящие суды признали иск подлежащим удовлетворению, отметив, что поскольку участок был ранее истребован у ответчиков на основании ст. 301 ГК РФ, то они не могут являться добросовестными владельцами. Заявление об истечении срока исковой давности было отклонено.

Позиция суда:

Однако Верховный Суд РФ отметил, что «само по себе решение об истребовании земельного участка у ответчиков в порядке статьи 301 ГК РФ не может свидетельствовать о недобросовестном владении участком по смыслу статьи 303 ГК РФ, так как согласно статьям 301 и 302 данного Кодекса имущество может быть истребовано и у добросовестного владельца, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли или получено приобретателем безвозмездно».

В соответствии с данными доводами Суд направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию. 

Комментарий: 

Верховным Судом РФ была исправлена достаточно серьезная ошибка судов нижестоящих инстанций, поскольку очевидно, что имущество в некоторых случаях может быть истребовано и у добросовестного приобретателя, т.е. никакой презумпции недобросовестности тут нет.

Также Верховный Суд РФ вновь обратил внимание на действие принципа публичной достоверности реестра – им сделан важный вывод, что арендаторы, которые пользовались имуществом, действовали добросовестно, так как полагались на сведения реестра.

6. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17 декабря 2019 г. № 306-ЭС19-15447

Фабула:

Администрация муниципального образования обратилась в суд с иском к юридическому лицу об обязании демонтировать самовольно размещенный объект. 

Суд первой инстанции обязал снести самовольную постройку. Апелляция и кассация оставили решение без изменения. 

Позиция суда:

Верховный Суд РФ отметил, что снос объекта самовольного строительства является санкцией за совершенное правонарушение (неправомерное размещение постройки), и потому при ее применении необходимо учитывать соразмерность наказания совершенному нарушению. 

Поскольку суды не учли этого обстоятельства и не дали оценки соразмерности требования Администрации о сносе самовольной постройки допущенному юридическим лицом нарушению, выразившемуся только в отсутствии разрешения на строительство на момент возведения объекта, дело было отправлено на пересмотр.

Комментарий:

В данном деле Верховный Суд РФ развивает позицию о том, что снос самовольной постройки является санкцией. Вывод о необходимости учета в таких делах принципа соразмерности конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния представляется логичным следствием из этой позиции. 

В связи с этим отказ от формального подхода, который заняли суды нижестоящих инстанций, является абсолютно справедливым. Поскольку в основной массе суды при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки принцип соразмерности не учитывают, остается надеяться, что позиция Верховного Суда РФ найдет отклик в будущих судебных решениях по подобным делам.

Обзор подготовили: 
Павел Лобачев, ведущий юрист ООО «Содружество земельных юристов» 
Татьяна Гурьева, помощник юриста ООО «Содружество земельных юристов» 
Светлана Степукова, помощник юриста ООО «Содружество земельных юристов»

Подробнее: https://www.advgazeta.ru/obzory-i-analitika/vazhnye-vyvody-vysshikh-sudov/

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/law-newspaper-important-findings-of-the-higher-courts/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/law-newspaper-important-findings-of-the-higher-courts/

Адвокатская газета: Эксперты проанализировали проект положения о возмещении убытков правообладателям недвижимости

Минэкономразвития России представило для публичного обсуждения проект постановления Правительства РФ об утверждении положения о возмещении убытков правообладателям недвижимости. Обсуждение и независимая антикоррупционная экспертиза завершатся 28 февраля. 

Данный документ затрагивает порядок определения и возмещения убытков, а также условия соглашений о выкупе недвижимости, о возмещении убытков и порядок заключения таких договоров. 

Старший юрист АБ «Халимон и партнеры» Игорь Ершов обратил внимание на то, что в проекте расширен круг субъектов, имеющих право на возмещение убытков, по сравнению с действующими сегодня Правилами возмещения собственникам и арендаторам земельных участков, землепользователям и землевладельцам убытков, причиненных ограничением их прав, временным занятием участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262. 

Последние предполагают возможность получения в определенных случаях возмещения собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами. Но в соответствии с предложенным проектом убытки смогут возместить также собственники и обладатели иных прав на другую недвижимость: здания, сооружения, помещения в них и машино-места, созданные в соответствии с требованиями законодательства объекты незавершенного строительства.

О целесообразности изменений

Адвокат АБ «Яблоков и партнеры» Александр Тамодлин позитивно оценил намерение государства упорядочить порядок возмещения убытков правообладателей недвижимости. По его словам, действующие правила не позволяют эффективно разрешать большинство возникающих на фоне изменений законодательства в этой сфере вопросов. 

Управляющий партнер Содружества земельных юристов, адвокат Денис Литвинов также полагает, что необходимость более конкретного и недвусмысленного регулирования оснований для возмещения убытков в случае ограничения прав землепользователей в публичных интересах и механизма такого возмещения назрела уже давно. «Действующее регулирование было утверждено более 15 лет назад и во многом является декларативным. Это сказалось на судебной практике, которая в подавляющем большинстве случаев складывалась не в пользу правообладателей», – пояснил он. 

Адвокат согласился с позитивной оценкой инициативы по утверждению новых правил возмещения убытков правообладателям недвижимости. «Только вот редакция, вынесенная на общественное обсуждение, представляется абсолютно сырой и не позволяющей достигнуть цели создания рабочего механизма возмещения убытков в рассматриваемом случае», – добавил Денис Литвинов. 

Руководитель практики недвижимости и ГЧП «Дювернуа Лигал» Ольга Батура также обратила внимание на то, что с момента утверждения предыдущих правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков прошло уже почти 17 лет. По словам юриста, за это время Земельный кодекс существенно изменился, действующие же с 2003 г. правила не приведены в соответствие с ним. «К примеру, не было изменено даже название правил, указывающее на возможность компенсации убытков правообладателям земельных участков и иных расположенных на них объектов недвижимости в связи с временным занятием земельного участка. Тогда как с 1 сентября 2018 г. такое право исключено из ст. 57 Земельного кодекса», – пояснила юрист.  

Ольга Батура напомнила о том, что существуют методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием участков, ограничением прав таких лиц либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 14 января 2016 г. № 10.

Недостатки понятийного аппарата

Проект положения дает определения ряду используемых в нем терминов. Однако, отметил Денис Литвинов, возникают сомнения в целесообразности включения в акт понятийного аппарата именно в таком виде.
Адвокат обратил внимание на то, что «ограничения прав» проект определяет как ограничения прав собственников и арендаторов земельных участков, землепользователей и иных правообладателей зданий, сооружений, помещений и машино-мест в них, объектов незавершенного строительства, а также обременения земельных участков, устанавливаемые в связи с установлением сервитута. Похожим образом раскрывается изменение целевого назначения земельного участка и причины убытков.

«То есть налицо не только сомнительная законодательная техника, но и нарушение правила логики об определении понятий: недопустимо разъяснять определяющее понятие через определяемое. Если авторы проекта таким образом хотели разжевать правоприменителям уже существующие нормы, то делать это нужно никак не в Постановлении Правительства РФ», – заметил Денис Литвинов.  

Игорь Ершов указал, что, как следует из определения «ограничения прав», положение направлено на регулирование возмещения убытков, вызванных ограничениями, предусмотренными лишь в земельном законодательстве. «Однако такие ограничения содержатся не только в земельном, но и в жилищном законодательстве, и в ряде иных актов, например в Законе об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту РФ – городу федерального значения Москве территорий», – отметил юрист. 

Как полагает он, было бы справедливо расширить регулирование и охватить данным положением не только случаи ограничения правообладателей недвижимости в соответствии с земельным законодательством, но и во всех иных случаях. «Следовательно, необходимо расширить и перечень субъектов, имеющих право на возмещение убытков, сделав его открытым», – добавил Игорь Ершов.

Определение убытков и их размера

В соответствии с п. 3–6 проекта положения возмещению подлежат убытки, вызванные ограничением прав, ухудшением качества земель и изменением целевого назначения земельного участка помимо воли владельца. В соответствующем разделе документа приведены виды таких убытков, однако там же прямо указывается на то, что их перечень является открытым. 

Александр Тамодлин подчеркнул, что разработчики назвали такие виды убытков, доказать наличие которых достаточно сложно, например страховые платежи в отношении работников, которые не работали в связи с ограничением права правовообладателя недвижимости. «Перечень подлежащих возмещению убытков не является исчерпывающим, что позволит взыскивать и иные виды, если будет доказано, что их возникновение обусловлено именно указанными основаниями», – добавил адвокат. 

Денис Литвинов указал, что отдельные положения проекта дублируют нормы закона. «Для чего пункт 3 проекта определяет состав убытков “в соответствии с видами убытков, предусмотренных настоящим разделом, исходя из необходимости полного возмещения убытков лица, право которого нарушено, с учетом случаев и правил возмещения убытков, установленных законом”? Какую практическую цель преследует этот набор слов, украшенный дублем п. 1 ст. 15 ГК РФ?» – задался вопросами адвокат. 

Согласно п. 7 проекта положения расчет размера убытков осуществляют в соответствии с Законом об оценочной деятельности в РФ субъекты, заключающие соглашения о выкупе недвижимого имущества, о возмещении убытков в связи с прекращением прав или о возмещении убытков или же привлеченные ими лица, в том числе оценщики. По мнению Дениса Литвинова, не вполне ясно, допустимо ли предъявлять требования к квалификации лиц, которые смогут определять размер убытков, не являясь при этом оценщиками. Ведь из проекта следует, что расчет вправе производить любое дееспособное лицо вне зависимости от образования и опыта работы, считает адвокат. 

Игорь Ершов полагает, что не ясно, каким образом должно осуществляться привлечение оценщиков, будет ли у пострадавшего и у причинившего вред одинаковый объем прав и возможностей в этой части или же государство попытается монополизировать процедуру привлечения оценщиков. 

Из п. 8 следует, что при расчете размера убытков необходимо установить, что их возникновение обусловлено наличием прямой связи между самими убытками и ограничением прав, ухудшением качества земель или изменением их целевого назначения помимо воли владельца. Игорь Ершов считает, что такая формулировка логична, но, скорее всего, государство в конкретных делах попытается доказать отсутствие этой прямой связи и постарается подменить понятие прямой связи понятием единственной причины со ссылкой на то, что к убыткам привели иные обстоятельства. 

Пункт 10 закрепляет, что размер убытков определяется путем сложения сумм реального ущерба и упущенной выгоды, «которые несут правообладатели недвижимости». При этом при определении размера реального ущерба учитываются совокупные расходы, необходимые для восстановления имущественного положения, существовавшего до наступления причин убытков. 

Игорь Ершов считает этот пункт проектируемого положения противоречивым: «Буквальное толкование заставляет сделать вывод, что одновременно должен быть реальный ущерб и упущенная выгода, но в реальности может быть только какой-то один вид убытков». Эксперт обеспокоен и понятием реального ущерба, которое, по его мнению, противоречит ст. 15 Гражданского кодекса. Он напомнил, что в соответствии с ГК РФ реальный ущерб – это расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества. «Из буквального толкования проекта следует, что из понятия реального ущерба исключаются расходы, уже произведенные для восстановления нарушенного права, а также расходы в связи с утратой или повреждением имущества правообладателя», – полагает юрист. 

Предлагаемое определение упущенной выгоды, по мнению Игоря Ершова, также несколько противоречит ст. 15 ГК. Согласно п. 13 проекта положения при определении размера упущенной выгоды необходимо исходить из обычных доходов, которые были бы получены правообладателями, если бы причин убытков не существовало. В то же время ст. 15 Гражданского кодекса говорит об упущенной выгоде как о неполученных доходах, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота. 

«Государство предлагает исходить из “обычных доходов”, но правообладатель недвижимости может недополучить при обычных условиях гражданского оборота и не обычные доходы. Выходит, что в данном случае нет четкого регулирования. Что есть обычный доход, а что – не обычный, как норма проекта будет корреспондировать ст. 15 ГК РФ? Конечно, в практике можно ориентироваться на разъяснения судов по вопросам убытков, упущенной выгоды, но ведь правительство предлагает закрепить порядок возмещения убытков в нормативно-правовом акте», – указал Игорь Ершов. 

Денис Литвинов полагает, что в случае принятия положения в представленной на обсуждение редакции наибольшую путаницу оно внесет именно в процесс определения размера убытков. «Более 20 пунктов проекта, регулирующих этот вопрос, либо дублируют действующие нормы ГК РФ, либо предполагают неоднозначное толкование при их применении», – пояснил адвокат. 

Например, размер убытков, вызванных уничтожением насаждений, зданий, сооружений, разработчики предлагают определять на основании документов бухгалтерской отчетности, соглашений заинтересованных лиц и документов соответствующих экспертиз, а также на основании сведений о кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости. «Очевидно, что указанные источники в подавляющем большинстве случаев будут содержать отличные друг от друга цифры, оставляя слишком широкий простор для усмотрения правоприменителя», – подчеркнул Денис Литвинов. 

По его мнению, противоречат Гражданскому кодексу и п. 27–28 проекта, которые, определяя размер упущенной выгоды, ставят неполученный доход в зависимость от ставки финансирования, которая «определяется доходностью капитала и риском в производственной отрасли, осуществляемой на земельном участке» и «не может быть меньше доходности по государственным облигациям». Указанная формулировка заставила адвоката обратить внимание на лингвистические недостатки проекта положения.

Итоговые выводы экспертов

Александр Тамодлин полагает, что обсуждаемое положение регулирует возмещение убытков в соответствующей области достаточно подробно и при условии надлежащего правоприменения позволит избежать многих споров. «В то же время проект не вызывает ощущения законченного документа, поскольку некоторые его положения не отличаются юридической точностью, а текст содержит множество грамматических и стилистических ошибок», – отметил он. 

На нечеткость и противоречивость формулировок, а также недостаточно высокий уровень юридической техники указал и Игорь Ершов. «Возможно, для более эффективного регулирования необходимо распространить данное положение лишь на случаи причинения убытков правообладателям публично-правовыми образованиями, а также находящимися под контролем публично-правовых образований юридическими и физическими лицами», – предположил юрист. 

Денис Литвинов посчитал, что нужно отметить и несколько практически полезных положений проекта. «Хотя, конечно, относительно всего объема проекта их немного, – признал адвокат. – Представляется позитивным появление упрощенного расчета убытков, причиненных установлением публичного сервитута в зависимости от кадастровой стоимости, закрепление сроков заключения соглашений о возмещении убытков и закрытого перечня оснований для отказа в их заключении». Однако, добавил он, цели, которые авторы законопроекта должны были поставить перед собой в соответствии с объективными потребностями общества, в текущей редакции никак не реализованы.

Подробнее: https://www.advgazeta.ru/novosti/eksperty-ag-proanalizirovali-proekt-polozheniya-o-vozmeshchenii-uby...

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/advokatskaya-gazeta-experts-analyzed-the-draft-regulation-on-compensation-to-the-holders-of-the-real/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/advokatskaya-gazeta-experts-analyzed-the-draft-regulation-on-compensation-to-the-holders-of-the-real/

Правительство РФ наделило Росреестр новыми функциями

Правительство РФ наделило Росреестр функциями по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию земельных отношений, говорится в сообщении на сайте ведомства.

"Соответствующее постановление подписал председатель правительства Российской Федерации Михаил Мишустин. Курировать работу службы, согласно распределению обязанностей между заместителями председателя правительства России, будет вице-премьер Виктория Абрамченко. Помимо Росреестра, в ведении Виктории Абрамченко находятся Минсельхоз России и Минприроды России", - сообщается в нем.

Консолидация сил министерств и службы позволит оперативно решить наиболее острые вопросы и ликвидировать правовые пробелы в сфере регулирования основных земельных ресурсов страны – населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда, отмечается в сообщении.

Росреестр теперь наделен функциями по нормативно-правовому регулированию земельных отношений, имущественных отношений в части гражданского оборота недвижимого имущества, геодезии и картографии, создания и развития инфраструктуры пространственных данных. Согласно подписанному постановлению, в Росреестре будет введена должность статс-секретаря – заместителя руководителя, который будет курировать новое направление работы, добавляется в нем.

Подробнее: https://realty.ria.ru/20200214/1564774751.html

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/news/the-russian-government-has-given-the-federal-registration-service-with-new-features/

from
https://zem-advokat.ru/news/the-russian-government-has-given-the-federal-registration-service-with-new-features/

Власти предложили запустить «гаражную амнистию» в России в 2021 году

Минэкономразвития России внесло в правительство законопроект о так называемой гаражной амнистии, с помощью которой владельцы незарегистрированных гаражей и земельных участков смогут их оформить. Об этом говорится в сообщении Росреестра, поступившем в РБК.

Проект содержит поправки в действующее законодательство «в целях урегулирования вопросов приобретения гражданами прав на гаражи и земельные участки, на которых они расположены». Вступить в силу нововведения могут уже в 2021 году, планируется, что «гаражная амнистия» продлится до 2025 года, пояснили в Росреестре. 

Сейчас в законодательстве нет отдельного документа, регламентирующего деятельность гаражно-строительных кооперативов, а также определения понятий «гараж» и «гаражно-строительный кооператив». В итоге многие гаражи оказались вне правового поля; в марте 2019 года Росреестр оценивал их количество в 2 млн, в новом сообщении говорится о 3,5 млн незарегистрированных гаражей.

Новый порядок оформления прав на машино-места будет распространяться на гаражи, построенные на принадлежащих муниципалитетам земельных участках до 2004 года (дата введения в силу Градостроительного кодекса), а также на объекты, расположенные в гаражно-строительном кооперативе. 

Законопроект также определяет перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, на котором расположен гараж. Среди них, в частности, данные о выплате пая (части стоимости объекта) в гаражном кооперативе, ранее полученное решение о распределении гаража, чеки об оплате платежей при эксплуатации, документы технической инвентаризации и другие. Список дополнительных документов, необходимых для приобретения земли под гаражом, будут устанавливать региональные власти.

В сообщении говорится, что бывшая глава Росреестра, ныне заместитель председателя правительства Виктория Абрамченко сравнивала предлагаемые меры с «дачной амнистией», которая упростила порядок оформления собственности на садовых участках для граждан. По ее мнению, «гаражная амнистия» облегчит жизнь более чем 4,5 млн автовладельцам.

Минэкономразвития подготовило законопроект об упрощении оформления прав собственности на гаражи в феврале прошлого года (ФЗ «О гаражах, о порядке приобретения прав на них и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Подробнее на РБК: https://www.rbc.ru/society/13/02/2020/5e44d9ff9a794719970a32cf

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/news/the-authorities-proposed-to-start-the-garage-amnesty-in-russia-in-2021/

from
https://zem-advokat.ru/news/the-authorities-proposed-to-start-the-garage-amnesty-in-russia-in-2021/

Коммерсант FM: Строительство доведет до компенсации - комментарий Дениса Литвинова

Правительство упростит процедуру компенсации ущерба владельцам земельных участков. Речь идет о случаях, когда рядом с частными домами строят, например, трассу или завод. Собственники могут претендовать на возмещение, но из-за действующих норм сделать это бывает непросто. Новые правила, разработанные Минэкономразвития, должны это исправить. В них четко прописаны случаи, когда владельцы жилья могут претендовать на выплаты, и даже методика расчета суммы. Но поможет ли это исправить ситуацию? Разбирались Владислав Викторов и Сергей Гусев. 

Пожалуй, самый очевидный пример, когда владельцы земельных участков пострадали из-за развития инфраструктуры — многолетнее строительство ЦКАД в Подмосковье. Трасса проходит через населенные пункты, и часть из них властям пришлось расселять, за что, к слову, некоторые собственники действительно получили компенсации.

Но часть земельных участков оказались буквально под трассой. Очевидно, что качество жизни на такой земле резко ухудшилось, а следом и упала и рыночная стоимость участка. Но действующие нормы не предполагают никаких компенсаций в таких случаях. И новые правила должны это исправить, считает управляющий партнер компании «Содружество земельных юристов» Денис Литвинов: «Проблемы в подавляющем большинстве случаев возникают на интенсивно развивающихся территориях, в агломерациях, в развитии дорог. Этот проект, будем надеяться, решит проблему. Но проект указывает на достаточно узкий перечень оснований для компенсаций, и все эти основания крутятся вокруг земельных участков. А у нас есть ситуации, когда ухудшаются характеристики объектов недвижимости». 

Действительно, в новых правилах перечень случаев, когда владельцы земли или арендаторы могут претендовать на компенсации, состоит всего из шести пунктов. И там указано, что возмещение можно получить не только за утрату своей земли, когда она, например, оказалось вблизи газопровода, но еще и за упущенную выгоду, что полезно, прежде всего, тем, кто арендует землю для сельскохозяйственных нужд. Для этого придется привлекать оценщиков и предоставлять бухгалтерскую отчетность.

Впрочем, вряд ли новые правила сделают сам процесс оценки ущерба понятным, отмечает адвокат юридической фирмы Lidings Александр Попелюк: «Трудно оценить прямую связь между строительством, например, той же теплотрассы с тем, как понизилась стоимость жилья, либо, наоборот, повысилась, если говорить, что была проведена, допустим, дорожная сеть. В каждом случае производится оценка, привлекаются эксперты и, как правило, это доходит до суда, который перепроверяет утверждения сторон».

Согласно новому документу, убыток собственника или арендатора будет складываться из размера реального ущерба и размера упущенной выгоды. И в некоторых случаях возмещать потери будут недвижимостью. В целом и действующие правила предполагают все эти меры, однако в них не было никакой детализации. В новом проекте Минэкономразвития это исправлено, и теперь будет проще добиться справедливости, уверен управляющий юрист компании Capital Legal Services Дмитрий Раев: «Будет речь идти, как расценивать причиненный вам ущерб. Например, расширена санитарная зона или прокладывается трубопровод – соответственно, у него охранная зона. Четко теперь понятно, в каких случаях вы можете рассчитывать на компенсацию. И во-вторых, собственно, как ее считать? Допустим, если вы вообще не можете больше использовать объект недвижимости — это один расчет. Если, допустим, вы можете продолжать использование, но у вас теперь падает рыночная стоимость — это другой порядок». 

Тем не менее, опрошенные “Ъ FM” юристы отмечают, что проект Минэкономразвития все еще требует доработки — хотя и не столь значительной — в части формулировок. Но, в целом, шаг сделан в правильном направлении, хоть его и стоило сделать раньше.

Подробнее: https://www.kommersant.ru/doc/4252086?query=Литвинов%20денис

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/kommersant-fm-construction-will-lead-to-payment-review-of-denis-litvinov/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/kommersant-fm-construction-will-lead-to-payment-review-of-denis-litvinov/

В столице упрощена процедура купли-продажи городской недвижимости

В столице упрощена процедура купли-продажи городской недвижимости: теперь по итогам проведения городских торгов инвесторы могут заключить с городом договор на покупку объекта в онлайн режиме в личном кабинете на investmoscow.ru.

Если раньше процедура подготовки и подписания документов с дальнейшей регистрацией права собственности состояла из 11 шагов покупателя и требовала от него поездки не менее чем в 4 различные точки города, то теперь инвесторам достаточно сделать 1 шаг, забрав ключи от купленного объекта, и 3 клика, подписав дистанционно в электронной форме договор купли-продажи, акт, а также подав все в том же личном кабинете заявление на государственную регистрацию. Остальные регистрационные действия ДГИ совершает самостоятельно.

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/news/in-the-capital-a-simplified-procedure-for-the-purchase-and-sale-of-urban-real-estate/

from
https://zem-advokat.ru/news/in-the-capital-a-simplified-procedure-for-the-purchase-and-sale-of-urban-real-estate/

Правила компенсации ущерба владельцам недвижимости предложили изменить

Минэкономразвития предложило изменить правила возмещения убытков владельцам земли и расположенной на ней недвижимости. Об этом говорится в законопроекте, размещенном на портале нормативных правовых актов.

Документ разработан во исполнение поручения правительства от ноября 2019 года, а также от ноября и декабря 2018-го.

Согласно ему, помимо собственников, на возмещение убытков также смогут претендовать арендаторы сельхозземель и производственных помещений.
Размер убытков будут определять исходя из реального ущерба и упущенной выгоды. Также предлагается разработать правила оценки урона сельхознасаждениям. Возмещать ущерб можно будет как деньгами, так и недвижимостью.

Возмещение потребуется в том числе при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков или при изменении зон с особым использованием земель.


Собственники недвижимости, согласно Земельному кодексу, и сейчас могут рассчитывать на возмещение убытков, однако на практике из-за отсутствия четких правил получить компенсацию непросто.

Ранее, с 1 января, вступил в силу закон, позволяющий в судебном порядке получить компенсацию в случае признания покупки квартиры незаконной.

Теперь пострадавшим покупателям "криминальной" недвижимости положена компенсация от государства — в зависимости от выбора граждан в размере суммы реального ущерба или по кадастровой стоимости жилья.

Подробнее: https://realty.ria.ru/20200212/1564575696.html

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/news/rules-for-the-compensation-of-property-owners-proposed-to-change/

from
https://zem-advokat.ru/news/rules-for-the-compensation-of-property-owners-proposed-to-change/

Кадастровая палата запустила единый сайт услуг в сфере недвижимости

Федеральная кадастровая палата (ФКП) запустила сайт, который объединил все услуги ведомства на одной платформе. Сообщение о запуске поступило в РБК.

В сообщении говорится, что на новом едином сайте представлены главные направления работы ФКП — сервис по заказу выписок из госреестра недвижимости (ЕГРН) в режиме онлайн, выход на публичную кадастровую карту и удостоверяющий центр.

На сайте можно заказать изготовление электронной подписи, получить выписку из госреестра недвижимости (ЕГРН), записаться на консультацию, а также создать необходимый пакет документов для любой операции с недвижимостью. На платформе запустили сервис жизненных ситуаций, который позволяет создать точный список документов под личный запрос заявителя.

В ФКП пояснили, что пользователю необходимо определить объект и операцию, а также сообщить о нюансах. После этого сервис установит точные сроки исполнения и стоимость госпошлины на выбранную услугу.

Ранее сервисы Федеральной кадастровой палаты были представлены на разных сайтах и платформах, которые не всегда были связаны между собой. Глава ФКП Парвиз Тухтасунов пояснил, что после запуска сайта россиянам не придется тратить время на поиск информации на всех сервисных порталах, поскольку «весь массив данных сосредоточили буквально в одной точке».

Подробнее на РБК:
https://www.rbc.ru/rbcfreenews/5e39abdf9a79474be69ec2c0

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/news/cadastral-chamber-launched-a-single-site-of-services-in-real-estate-/

from
https://zem-advokat.ru/news/cadastral-chamber-launched-a-single-site-of-services-in-real-estate-/

Адвокатская газета: ВС указал, в каких случаях уклонение от госрегистрации ДДУ является самозащитой его участника- комментарий Павла Лобачева

21 января Верховный Суд РФ вынес Определение № 305-ЭС18-18763 по спору о понуждении участника ДДУ, арендовавшего земельный участок, на котором возводился жилой комплекс, зарегистрировать в Росреестре подписанные им договоры с застройщиком.

Обстоятельства дела

В апреле 2012 г. администрация г. Химки (арендодатель) и ЗАО «Монолевер-Трейд» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для строительства и эксплуатации торгово-делового центра сроком на 49 лет. Впоследствии арендатором участка стало ЗАО «Юнитекс», которое передало свои права на землю застройщику ООО ПК «Былово» за 318 млн руб. Соглашение о передаче арендных прав было зарегистрировано Росреестре. 

1 декабря 2016 г. обе организации подписали четыре договора участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов. Условия ДДУ предусматривали передачу застройщиком другой стороне договора квартир и сопутствующих объектов не позднее 4 квартала 2019 г. Позднее стороны изменили порядок оплаты полученных застройщиком арендных прав за землю – строительная компания намеревалась рассчитаться со своим контрагентом квартирами в новых жилых домах. В этом документе стороны также предусмотрели право ЗАО «Юнитекс» отказаться от исполнения соглашения и потребовать возврата земельного участка в одностороннем внесудебном порядке при нарушении застройщиком порядка исполнения собственных обязательств с момента уведомления последнего. 

23 декабря 2017 г. застройщик через телеграмму потребовал от общества явки его уполномоченного представителя для госрегистрации ДДУ, сообщение было продублировано курьерскими службами. Несмотря на отсутствие ответа «Юнитекс», документы были сданы в Управление Росреестра по Московской области. В начале 2018 г. застройщик уведомил контрагента о приостановке процедуры регистрации ДДУ из-за отсутствия заявления последнего, уплаты им госпошлины, а также одобрения сделок общим собранием участников ЗАО. Впоследствии регистрирующий орган отказал в регистрации ДДУ из-за неявки представителя «Юнитекс». 

В дальнейшем ПК «Былово» обратилось в суд с иском к ЗАО «Юнитекс» о государственной регистрации подписанных сторонами ДДУ со ссылкой на то, ответчик уклоняется от указанной процедуры.

Суды разошлись в оценках дела

Первая инстанция отказала в удовлетворении иска, отметив, что срок исполнения обязательства по передаче документов на госрегистрацию в Росреестр истек 8 декабря 2016 г. Однако до указанной даты и по истечении одного года после истец не совершал никаких действий для регистрации ДДУ. Суд добавил, что истец, будучи специализированным застройщиком, был осведомлен о необходимости регистрации спорных договоров, так как именно на него возложена такая обязанность. Кроме того, отмечалось, что началом течения срока исковой давности по требованию о государственной регистрации ДДУ является день их подписания, поэтому иск застройщика был подан за его пределами. 

Первоначально апелляция отменила решение нижестоящего суда и удовлетворила иск застройщика, но впоследствии она отменила свое решение по вновь открывшимся обстоятельствам, так как ДДУ были расторгнуты в судебном порядке из-за невозможности их исполнения в срок ввиду того, что застройщик не приступил к строительству объектов (дело № А41-25422/2018). 

Новым решением апелляционный суд оставил в силе решение первой инстанции. При этом он не только поддержал вывод нижестоящего суда о пропуске истцом срока исковой давности, но и указал, что удовлетворение иска привело бы к сохранению за истцом права аренды земельных участков. Таким образом, действия истца, направленные на регистрацию ДДУ, были расценены как злоупотребление правом. Следовательно, действия ответчика следует рассматривать не как уклонение от регистрации таких договоров, но как способ самозащиты. 

Впоследствии окружной суд отменил судебные акты двух инстанций. Кассация сочла, что об уклонении «Юнитекс» от госрегистрации ДДУ истец узнал только тогда, когда ответчик не явился в предложенное время в уполномоченный орган для подачи документов, поэтому срок исковой давности не пропущен. Суд округа отметил, что вывод нижестоящих судов о прекращении или приостановлении строительства застройщиком не мог быть положен ими в основу решения об отказе в удовлетворении иска о госрегистрации ДДУ.

Верховный Суд подтвердил злоупотребление правом со стороны истца

Со ссылкой на существенные нарушения окружным судом норм права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам ЗАО «Юнитекс» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ. Сначала судья ВС РФ отказался принимать жалобу для рассмотрения ее в Судебной коллегии по экономическим спорам. Но после обращения заявителя на имя председателя вышеуказанной судебной коллегии Олега Свириденко последний распорядился рассмотреть жалобу общества на заседании коллегии. 

После изучения материалов дела № А41-19914/201 высшая судебная инстанция напомнила необходимость установления факта необоснованного уклонения одной стороны от государственной регистрации сделки при разрешении судами вопроса об удовлетворении иска о такой процедуре. Для этого необходимо учитывать доказанность наличия у истца законного права на регистрацию сделки и отсутствие в его действиях признаков злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ). При этом факт государственной регистрации не влияет на возникновение прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу, поскольку целью вышеуказанной процедуры является создание возможности для неограниченного круга третьих лиц узнать о существовании такого договора. 

«В настоящем деле судами установлено, что на момент рассмотрения спора истец уже находился в просрочке по исполнению обязательства по передаче квартир, к строительству многоквартирного дома не приступил, разрешение на строительство выдано другому лицу. Соответственно, в данном случае государственная регистрация направлена на создание видимости существования исполнимого договора, тогда как срок исполнения обязательства по передаче квартир уже наступил, застройщик находится в просрочке, не приступил к исполнению обязательства, не имеет и на момент рассмотрения спора в нижестоящих инстанциях не имел субъективной возможности исполнить обязательства по договору», – отмечено в определении. 

Со ссылкой на Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 Суд отметил, что поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Поэтому суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу (п. 2 ст. 10 ГК РФ). 

«Устанавливая признаки злоупотребления правом в поведении ответчика, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из совокупности следующих обстоятельств. Истец в течение длительного времени (более одного года) с момента подписания спорных договоров не совершал зависящих от него действий, направленных на государственную регистрацию договоров: не обращался с предложением к ответчику осуществить государственную регистрацию договоров долевого участия, а также не обращался самостоятельно в регистрирующий орган с соответствующим заявлением, несмотря на то что обязанность по государственной регистрации условиями договоров возложена на него», – отметил Суд. 

Он указал, что истец не привел при рассмотрении дела причин и оснований, по которым не совершил необходимых действий в целях государственной регистрации договоров в течение длительного времени. На дату подачи иска ПК «Былово» заведомо знало, что спорные договоры не будут исполнены с его стороны, что было преюдициально установлено при рассмотрении дела № А41-25422/18 и подтверждено выводами судебной экспертизы. 

Верховный Суд добавил, что застройщик не приступил к строительству домов ни в установленные договорами сроки, ни во время рассмотрения данного дела судами трех инстанций. Общество ПК «Былово» не публиковало проектную декларацию и ежеквартальные изменения в нее, не представило полисы страхования гражданской ответственности застройщика. Кроме того, оно передало арендные права на земельный участок сторонней организации в лице ООО «ЖИЛСТРОЙ», которая не является застройщиком в спорных правоотношениях.

Высшая судебная инстанция указала, что на судебном заседании в ВС РФ представитель ПК «Былово» подтвердил, что его организация не является застройщиком, разрешение на строительство получено обществом «ЖИЛСТРОЙ». В рамках дела № А41-52370/2019 суд расторг соглашение о передаче арендных прав между «Юнитекс» и ПК «Былово», равно как и переуступку последним их обществу «ЖИЛСТРОЙ», поэтому застройщик обязан передать участок ответчику. Таким образом, Верховный Суд отменил постановление окружного суда и оставил в силе судебные акты первой и второй инстанций.

Эксперты поддержали выводы Суда

Комментируя определение, руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья», к.ю.н. Виктор Спесивов обратил внимание, при каких обстоятельствах оно было вынесено. «Изначально Верховный Суд отказал заявителю в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании. В 99,9999% случаев на этом история судебных дел заканчивается: одна сторона спора ликует, другая сторона смиряется с поражением. Я сам, сталкиваясь на практике с настойчивыми просьбами клиента написать жалобу в порядке ч. 8 ст. 291.6 АПК РФ, всегда предупреждал, что это уже бессмысленная трата времени, и именно так и происходило в моей практике и в практике всех моих знакомых. И вот данное дело продемонстрировало, что институт обжалования в порядке ч. 8 ст. 291.6 АПК РФ реально работает!» – отметил эксперт. 

По его мнению, в рассматриваемом случае с самого начала было очевидно злоупотребление правом со стороны истца по смыслу ст. 10 ГК РФ, и потому иск не подлежал удовлетворению. «В таком исходе дела не было бы ничего неожиданного, похожая аргументация применяется судами по многим делам с самыми разными обстоятельствами уже достаточно длительное время, и практикующие юристы привыкли к подобному подходу судов. Никакой новой практики рассмотрения данное дело не сформировало бы, если бы не досадное неверное определение судами начала исчисления срока исковой давности. Пикантность ситуации придало как раз неожиданное постановление округа, в котором судьи подошли к правоотношениям слишком формально и “вместе с водой выплеснули ребенка”, а именно: указав на ошибки нижестоящих судов касательно исчисления срока исковой давности, не стали смотреть на существо дела и удовлетворили иск. Трудно даже представить себе последствия для клубка интересов обществ “ЖИЛСТРОЙ”, ПК “Былово” и “Юнитекс”, и самое главное – для рядовых дольщиков, если бы постановление округа осталось бы в силе. Но все хорошо, что хорошо кончается, ведь в итоге Верховный Суд принял единственное верное решение в данной ситуации», – заключил Виктор Спесивов. 

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев полагает, что данное дело представляет собой отличный пример применения ст. 10 ГК РФ. «Застройщик попросил зарегистрировать ДДУ, который, как он указал, не планирует исполнять, в связи с чем судом на основании указанной нормы был поставлен вопрос о цели заявления такого требования», – отметил он. 

По мнению эксперта, одной из задач регистрации договора, как отмечено ВС, является защита прав дольщика, а в данном случае дольщик регистрировать договор фактически отказался. «Кроме того, Суд уместно сослался на принцип противопоставимости и указал, что, поскольку договор действует и без государственной регистрации, она необходима истцу для придания видимости наличия договорных отношений. С учетом этого он посчитал, что застройщику не удалось представить убедительного обоснования, какой правомерный интерес он преследует, и потому сделал вывод: заявленное требование не подлежит удовлетворению. Учитывая установленные обстоятельства дела, с принятым им определением следует согласиться. Как представляется, поскольку у ВС РФ возникли сомнения в добросовестности действий истца, он, разрешая формально правомерные требования о регистрации договора, обоснованно применил ст. 10 ГК РФ», – считает юрист.

Подробнее: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-ukazal-v-kakikh-sluchayakh-uklonenie-ot-gosregistratsii-ddu-yavl...

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/law-newspaper-sun-pointed-out-in-some-cases-evasion-of-state-registration-of-the-ddu-is-a-self-defen/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/law-newspaper-sun-pointed-out-in-some-cases-evasion-of-state-registration-of-the-ddu-is-a-self-defen/