Thursday, January 30, 2020

Право.ru: ЕГРН расскажет, а государство заплатит: изменения в недвижимости с 2020 года - комментарий Юрия Водопьянова

Новый закон позволит добросовестному покупателю полностью компенсировать убытки за счет государства. Другое нововведение объясняет, кто такой добросовестный приобретатель недвижимости. Чтобы им считаться, достаточно просто проверить ЕГРН. Юристы дали разную оценку новеллам.

Квартира или дом – самое ценное для обычных людей. У большинства есть в собственности только одно жилье. Как показывает статистика МВД, в год регистрируется порядка 7000 преступлений с недвижимостью, куда входят и подобные мошенничества. Вроде бы цифра не такая большая, но социальные последствия серьезные.  

Раньше, если человек пострадал от мошенников, он мог через суд получить компенсацию из российского бюджета в размере до 1 млн руб. Претендовать на нее могли «собственник или добросовестный приобретатель единственного жилья, которые лишились его по независящим от них причинам». Компенсацию давали лишь тогда, когда причинитель ущерба умер или был исключен из ЕГРЮЛ, если это юрлицо. Норма с такими жесткими условиями практически не использовалась. Так, на Caselook  нашлось не больше 10 судебных актов с ее упоминанием. 

С 1 января 2020 года ее заменила новая норма с более мягкими условиями (гл. 10.1 закона о госрегистрации). Она позволит претендовать на выплату из бюджета в полном размере «исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, или кадастровой стоимости жилого помещения». Чтобы его получить, надо, чтобы суд рассмотрел ряд дел и принял соответствующие решения. 

Как работает закон: мошенничество и компенсация

  • Мошенник продал квартиру добросовестному покупателю. 
  • Настоящий собственник истребовал квартиру по решению суда. Добросовестный покупатель ее лишился (виндикация).
  • Покупатель подал иск к виновнику о возмещении убытков, выиграл дело и предъявил исполнительный лист ко взысканию.
  • Прошло шесть месяцев, по исполнительному листу ничего не выплачено или выплачено только частично.
  • Добросовестный приобретатель подает иск к Российской Федерации и получает компенсацию из бюджета.

Государство сохраняет право регрессного требования, то есть может потом взыскать сумму выплаты с виновника.

Перспективы для компенсаций

Новый закон должен защитить покупателей на рынке «вторички». Ведь в случае обмана человек получит компенсацию от государства – ему надо лишь предъявить документы, что жилье отобрали, а взыскать убытки с виновника не удалось. Процедура простая, соглашаются большинство опрошенных юристов, которые оценили закон положительно. 

Юристы разделились в оценке, много ли будет исков от добросовестных приобретателей. Их будет значительное количество, считает адвокат Pen & Paper Роман Пархоменко. Как объясняет юрист, рисков при покупке жилья много, а у среднестатистического гражданина нет привычки обращаться к юристу для проверки квартиры.   Иного мнения Юрий Водопьянов из Содружество Земельных Юристов. Он указывает на редкость виндикационных исков (когда собственник через суд возвращает свое жилье, которое перешло к добросовестному приобретателю). Дело в том, что жертвами мошенников становятся люди с социальными проблемами или в тяжелых жизненных обстоятельствах, объясняет Водопьянов. Они не думают возвращать свое жилье, или не могут позволить себе юристов, или просто не верят, что могут защитить свои права, поясняет юрист. Его слова подтверждают новости СМИ о «черных риелторах», которые выбирают в жертвы одиноких стариков, алкоголиков, людей с тяжелыми заболеваниями. 

Первым делом – ЕГРН

Другое важное нововведение, которое вступило в силу 1 января 2020 года, закрепляет приоритет данных из Единого госреестра недвижимости для тех, кто ее приобретает. Оно поможет честным покупателям, которые не знали, что покупают квартиру не у собственника, и полагались на сведения из ЕГРН. Их признают добросовестными приобретателями, пока в судебном порядке не доказано обратное. То есть отнять купленную квартиру у них станет сложнее.

Правило о приоритете ЕГРН впервые закрепляется в законе. До этого на вопрос, кто такой добросовестный приобретатель, отвечала судебная практика. Ее подход с 2010 по 2020 год значительно поменялся, рассказывает Екатерина Штыкова из юрбюро Падва и Эпштейн. Раньше от приобретателя многое требовалось, чтобы его признали добросовестным, говорит Штыкова и ссылается на совместное Постановление ВС и ВАС № 10/№ 22 от 29 апреля 2010 года. Человек должен был сам доказать, что не знал или не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества. В частности, принял все меры для выяснения правомочий продавца. То есть не только посмотреть реестр, но и проверить все предыдущие сделки купли-продажи помещения, приехать и лично его осмотреть, поясняет Водопьянов. Но и это еще не все: по мнению некоторых судов, нужно было смотреть домовую книгу, опрашивать соседей и так далее. Иными словами, покупатель должен был вести себя как профессиональный агент по недвижимости, говорит Водопьянов.

Постепенно бремя доказывания перешло к лицу, которое заявляет иск, говорит Штыкова. А теперь это положение дел закреплено в законе. Приобретателю достаточно проверить данные в ЕГРН, что именно продавец является собственником и что нет неоговоренных ограничений или обременений. Это спасает приобретателей, которые не могут выяснить, при каких обстоятельствах объект покупали предыдущие собственники, поясняет старший юрист АБ КИАП Юлия Усачева. В том числе новое правило упростит работу юристам, которые сопровождают сделки по покупке домов и квартир.

В то же время добросовестность приобретателя можно оспорить в судебном порядке. Например, право в реестре могут зарегистрировать на основании недействительной сделки. Поэтому нельзя назвать добросовестным приобретателя, который заведомо знал о недостоверности регистрации, говорит управляющий партнер АБ Юг Юрий Пустовит.

Закон продолжает тенденцию придавать все больше значения сведениям в ЕГРН. Росреестр становится все более значимым органом. Но достоверность реестра нельзя назвать 100%-ной, это «слабое место» закона, считает Водопьянов. Он опасается, что новый закон вполне может стимулировать коррупцию. Если усиливать роль Росреестра в обороте, то необходимо также работать над достоверностью реестра и улучшать работу ведомства, подытоживает юрист.

Подробнее: https://pravo.ru/story/217527/?desc_autoload

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-the-egrn-will-tell-but-the-state-will-pay-changes-in-the-real-estate-2020-review-of-yuri-vodo/



from
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-the-egrn-will-tell-but-the-state-will-pay-changes-in-the-real-estate-2020-review-of-yuri-vodo/

Право.ru: Неустойка за квартиру: сколько выплатит застройщик - комментарий Павла Лобачева

На какую компенсацию можно рассчитывать, если стройка затянулась. При этом не имеет значения – речь идет о полноценной квартире или о месте на подземной парковке жилого комплекса. Строительные компании не всегда соглашаются заплатить неустойку добровольно, тогда придется идти в суд. Порой злоупотребляют сами покупатели, которые с подачи юристов начинают заниматься «потребительским экстремизмом». В таком случае защищаться уже нужно бизнесу. Как лучше это сделать – рассказали эксперты.

Если застройщик сдает недвижимость с опозданием, то по закону он должен заплатить неустойку. Вместе с тем у строительной фирмы есть право добиться снижения размера таких выплат (ст. 333 ГК). По словам ведущего юриста Содружество Земельных Юристов Павла Лобачева, неустойка выполняет не только компенсационную функцию, но и превентивную. Если суды будут снижать ее в десятки раз, то это станет фактически означать, что перечисленные цели игнорируются, добавляет эксперт. Тем не менее на практике это продолжает происходить.

Компенсация за парковочные места 

Супруги Антон и Анна Поморские* приобрели по договору долевого участия два машино-места общей стоимостью 7,7 млн руб. в паркинге строящегося ЖК «Royal House на Яузе». Застройщик – ООО «Корунд ХХI» – обязался сдать объект в 2014 году, но стройка затянулась еще на три года. В итоге свою недвижимость пара получила лишь в 2017 году. Стройфирма отказалась платить за такую просрочку добровольно. 

Тогда Потомские обратились в суд с просьбой взыскать с продавца 4,8 млн руб. неустойки за нарушение срока передачи объектов долевого строительства. Две инстанции постановили уменьшить эту сумму в 24 раза – до 200 000 руб., посчитав изначальные требования заявителя несоразмерными. Суды дополнительно подчеркнули, что машино-места не предназначены для проживания и не считаются предметами первой необходимости. 

Верховный суд, куда пожаловались истцы, не согласился с таким подходом. ВС объяснил, что в спорной ситуации не имеет значения, являются ли объекты недвижимости предметами первой необходимости для заявителей. Судьи ВС подчеркнули, что никаких других мотивов для снижения неустойки нижестоящие инстанции не привели. В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства ответчика, на основании которых можно было уменьшить компенсацию, добавил ВС (дело № 5-КГ19-149). Тройка судей под председательством Александра Кликушина постановила отменить все акты нижестоящих судов и отправить дело на новое рассмотрение обратно в первую инстанцию (пока еще не рассмотрено). 

Сниженный штраф

А Сергей Мастеров* вступил в долевое строительство однокомнатной квартиры в новом жилом комплексе близ центра Сочи. Сдачу дома застройщик – АО «Универсал» – просрочил на три года. Покупатель потребовал выплатить ему за такую просрочку неустойку в размере 623 833 руб. Продавец отказался это делать добровольно, поэтому Мастеров обратился в суд. Там он дополнительно попросил взыскать с застройщика потребительский штраф – 311 916 руб., а также 50 000 руб. компенсации морального вреда. 

Первая инстанция постановила уменьшить неустойку до 50 000 руб., а компенсацию до 5000 руб., штраф составил 2500 (половина суммы, присужденной за моральный вред). Апелляция указала, что сумма штрафа рассчитана неверно, но оставила решение нижестоящего суда без изменений. Мастеров обжаловал подобные выводы в Верховном суде. ВС отметил, что Краснодарский краевой суд, указывая на ошибку первой инстанции, не привел при этом ни мотивов в подтверждение своего вывода, ни ссылок на нормы права. 

Между тем штраф нужно рассчитывать от всей присужденной суммы в пользу потребителя суммы, а не только от компенсации морального вреда, пояснили судьи ВС. В подобных случаях действительно можно уменьшить не только размер неустойки, но и штрафа, отметила судебная коллегия по гражданским делам ВС (дело № 18-КГ19-127). Но в таком случае суды должны привести мотивы, которые позволяют его уменьшить. Учитывая перечисленные обстоятельства, это дело в части уменьшения взысканного штрафа тройка судей во главе с Кликушиным тоже отправила на новое рассмотрение в первую инстанцию (пока еще не рассмотрено). 

Эксперты «Право.ru»: «Такие решения нижестоящих судов опасны»

При взыскании неустойки истцу следует обосновать суду ее размер, говорит Павел Лобачев из Содружество Земельных Юристов: «В том числе предоставить подробный расчет требований». "Такого рода решения нижестоящих судов опасны для правопорядка. Насколько эффективно неустойка будет выполнять свои функции, если застройщик будет знать: если он существенно нарушит сроки передачи недвижимости по договору, его ответственность будет незначительна?". 

Критерии, при которых снижение неустойки по ст. 333 ГК в спорах с застройщиками действительно обоснованное, достаточно давно выработаны практикой, констатирует Лобачев. Такой подход применим, когда из-за просрочки в несколько месяцев с застройщика взыскивают компенсацию размером со стоимостью самой квартиры (дело № 41-КГ18-27). На практике застройщики в обоснование необходимости снижения неустойки используют разные аргументы, рассказывает партнер Качкин и Партнеры Дмитрий Некрестьянов. Наиболее выигрышные из них, добавляет эксперт: просрочка связана с действиями госорганов либо монополистов, размер неустойки превышает размер обязательств по договору, размер неустойки существенно превышает средние ставки процентов по кредитам в соответствующем регионе.  

Следует признать, что, объективно говоря, ни один из этих аргументов не имеет какого-то определяющего значения для суда, утверждает Некрестьянов: «Но в совокупности они приводят к снижению неустойки». Ситуация со штрафом, по сути, аналогичная, поясняет Михаил Осипов из Адвокатское бюро «А2» : «Суды в нем видят разновидность законной неустойки». Но следует учитывать, что снижение штрафа по аналогии с неустойкой должно допускаться только в исключительных случаях, добавляет эксперт.

Злоупотребления дольщиков

Есть и обратная сторона проблемы. Наталья Никольская, председатель МКА Московская коллегия адвокатов "Арбат" , рассказывает, что существует целый рынок юркомпаний и юристов, которые агитируют дольщиков подавать иски к застройщику: «Они работают как за фиксированную сумму, так за процент от взысканного. Некоторые из них даже в свое название вносят фразу «взыскание неустойки по ДДУ». По ее словам, такое явление относится к «потребительскому экстремизму». «Юристы-экстремисты» создают чаты в Telegram, где под видом бесплатной юрконсультации навязывают дольщикам свои услуги, говорит адвокат: «Они вводят дольщиков в заблуждение, обещают взыскать от 75 до 150% от требований, чего не случается практически никогда». 

Юристы постоянно изобретают новые приемы, часто недобросовестные, замечает Никольская: «Больше всего вреда застройщикам наносит искусственное изменение территориальной подсудности спора. По закону «О защите прав потребителей» дольщик может обратиться в суд общей юрисдикции по месту своей регистрации, в том числе временной. Юристы изучают практику взыскания неустойки и штрафа в московских судах и временно регистрируют своих клиентов-дольщиков на тех территориях, где судьи взыскивают большие суммы. Явление это массовое. Юристы со своими дольщиками кочуют по всей Москве. Судьи закрывают глаза на недобросовестность дольщика, ссылаясь на то, что закон «О защите прав потребителей» не дает им право отказаться принять спор к рассмотрению».  

Юлия Макаренко из ЮП Юридическое партнерство "Курсив" обращает внимание на еще одну проблему, которая только начинает проявляться. Она поясняет, что сейчас застройщики не имеют доступа к деньгам  дольщиков, а ведут строительство с помощью проектного финансирования: «Банки при выдаче кредитов требуют от застройщиков принять на себя дополнительные обязательства, ограничивают их возможности на распоряжение как собственными, так и целевыми средствами». Деньги покупателей лежат на эскроу-счетах и защищены от любых посягательств до момента передачи квартиры. Если раньше застройщик строил объект на средства дольщиков и взыскание с него и неустойки, и потребительского штрафа можно было оправдать тем, что застройщик бесплатно пользовался чужими средствами, то сейчас строительная фирма платит за это процент банку, резюмирует Макаренко. 

* – имена и фамилии изменены редакцией.

Подробнее: https://pravo.ru/story/216373/?desc_tv_2=


Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-penalty-for-an-apartment-how-many-will-pay-the-builder-review-paul-lobacheva/



from
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-penalty-for-an-apartment-how-many-will-pay-the-builder-review-paul-lobacheva/

Wednesday, January 29, 2020

Право.ru: Дом у завода: на что идут застройщики ради прибыли - комментарий Павла Лобачева

Лишних площадей для возведения жилья все меньше. Из-за чего новые кварталы порой появляются рядом с производствами, где есть вредные выбросы, около аэропортов и в границах санитарных зон. Уполномоченные госорганы не всегда успевают вовремя пресечь эти нарушения. Их ошибки приходится исправлять судам. Но иногда бывает слишком поздно: квартиры сданы, дом подлежит сносу, а деньги покупателям возвращать никто не хочет. Эксперты рассказали, как не попасть в такую ситуацию.

В последние пять лет в России ежегодно сдается 80,9 млн квадратных метров жилья. Показатели прошлого года в этой сфере оказались даже выше цифр 2018 года на 9%. Соответственно, свободных земель для строительства становится меньше. При этом действующее законодательство содержит множество условий, которые не допускают или ограничивают возведение многоквартирных домов на том или ином участке. 

На практике нередко возникают сложности с соблюдением санитарно-защитных зон, в пределах которых нельзя строить жилье. Нарушение этих границ чревато тем, что затрагиваются интересы сразу нескольких групп лиц, объясняет старший юрист Nasonov, Pirogov & Partners Максим Волков: «Это и застройщик, и покупатели жилья, и предприятия, из-за которых установлена защитная зона». Поэтому в таких случаях тяжело найти справедливое решение, которое бы полностью всех устроило, говорит эксперт.

Уменьшение санитарной зоны

С такой проблемой столкнулись жители Петербурга. С 2013 года санитарная зона завода финских красок «Тиккурила» простиралась на 150 м по всему периметру предприятия. Но в 2017 году главный санитарный врач Санкт-Петербурга сократил ее до 40 м с западной стороны по заявлению компании «Росси Строй Проект», которая проектировала рядом с производством элитный жилой квартал «Зима-Лето» от «Сэтл Сити», достроенный в том же году. 

Чиновник опирался на те бумаги, которые ему предоставил Роспотребнадзор. Во-первых, заключение ФГБУ «ЦГиЭ», которое приложило к своему обращению «Росси Строй Проект». В этом документе эксперты указали, что санитарную зону стоит скорректировать из-за сокращения цехов «Тиккурилой». Во-вторых, письмо самого финского предприятия, в котором оно не возражает против уменьшения специальных границ. А в 2019 году иностранцы обратились в суд, заявив, что не «давали добро» на сокращение санитарной зоны. Они отметили, что не направляли перечисленных бумаг в Роспотребнадзор, подписи на письмах принадлежат не их сотрудникам (для проверки попросили назначить судебную экспертизу), а само предприятие даже не обследовали уполномоченные лица (дело № А56-119374/2018).

Две инстанции отклонили требования истца, сославшись на то, что владельцы завода не смогли опровергнуть выводы, содержащиеся в экспертном заключении ФГБУ «ЦГиЭ»: о ликвидации части производства и сокращении вредных выбросов. Кроме того, чиновники представили в дело бумаги, которые подтверждали основания для сокращения санитарной зоны, а проводить экспертизу нет смысла, потому что она только затянет процесс. 

Но окружной суд пришел к другому выводу, указав на то, что на самом деле в материалах дела нет бумаг, которые бы подтверждали ликвидацию спорной части производства. Арбитражный суд Северо-Западного округа обратил внимание и на то, что некорректным является экспертное заключение, которое составлено без посещения завода уполномоченными лицами. Кроме того, АС СЗО посчитал необоснованным, что нижестоящие суды отказались проводить экспертизу подписей на документах, которые, по словам истца, их сотрудники не ставили. Учитывая перечисленные обстоятельства, окружной суд отменил акты первой инстанции с апелляцией и отправил дело на новое рассмотрение обратно в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области (пока еще не рассмотрено).

Стройка у предприятий и аэропорта

С похожей ситуацией столкнулось в Екатеринбурге предприятие «ПепсиКо», рядом с которым компания «ПИК» решила возвести многоквартирные дома. Под стройку досталась территория бывшего завода пластмасс, которую перевели в жилую зону. Иностранная компания оказалась против такого соседства и решила остановить стройку в судебном порядке.   

«ПепсиКо» предъявляло два иска: сначала пыталось оспорить проект межевания территории под объект ПИКа (дело № А60-63828/2017), а затем – выдачу компании разрешения на строительство (дело № А60-15618/2018). Оба спора истец проиграл. Заявитель утверждал, что санитарная зона вокруг его предприятия составляет 100 м. Но суды установили, что по градостроительным документам защитная зона территории «ПепсиКо» составляет лишь 50 м, поэтому при утверждении проектной документации жилого комплекса все исходили именно из такой цифры. 

А ЖК «Молодежный» в уральской столице и вовсе построили, несмотря на то что он расположился в защитной зоне аэродрома. Суд запретил строить многоквартирные дома у аэропорта Кольцово на землях промышленного назначения (дело № А40-155426/2012). Но объекты все равно ввели в эксплуатацию, а участок перевели в жилую зону. Эта ситуация показывает, что даже при наличии нарушений такие крайние меры, как снос жилых домов, если и принимаются, то в исключительных случаях, замечает Волков.

Проблемы с документами

Бывают случаи, когда застройщики представляют в уполномоченный орган неполный комплект документов и скрывают информацию, которая бы препятствовала строительству, а чиновники не очень внимательно проверяют эти бумаги. В деле № А55-20056/2018 застройщик оспаривал постановление администрации, которым та аннулировала собственное разрешение на строительство, выданное двумя годами ранее. 
Причина – власти установили, что градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), на основании которого одобрили стройку, не содержит информацию об ограничениях из-за нахождения рядом действующего радиотехнического объекта. Суд признал законной отмену разрешения на строительство. А в деле № А32-2694/2016выяснилось, что застройщик начал возводить многоквартирный дом в водоохранной зоне озера, даже не предоставив заключение государственной экологической экспертизы.  

С похожей ситуацией столкнулись и обладатели квартир в элитном комплексе апартаментов Loft River. В конце декабря прошлого года Тушинский районный суд г. Москвы постановил снести дом, поскольку он построен на особо охраняемой природной территории (дело № 02-0017/2019). Строить там нельзя, хотя проект получил разрешение на строительство, а Росреестр зарегистрировал право собственности за новоселами. 

Партнер INTELLECT Александр Латыев обращает внимание на то, что у покупателей жилья в спорных ситуациях нет практически никакой защиты: «Конечно, они смогут потребовать назад свои деньги от застройщика, но вот сможет ли он их вернуть – это большой вопрос». По его мнению, следует обсуждать гражданско-правовую ответственность госорганов, выдавших положительные заключения, если отсутствовали основания для этого: «В том числе за счет бюджета». Павел Лобачев из Содружество Земельных Юристов тоже считает, что покупатели квартир в «петербургском деле» смогут подать иски не только к застройщику, но и к Роспотребнадзору: «Если будет установлено, что границы санитарно-защитной зоны изменили с нарушением установленной законом процедуры». 

А вот предприятию защитить свои интересы поможет осмотрительность, говорит Волков: «Чем раньше обнаружить строительство жилья в защитной зоне, тем больше вариантов останется для урегулирования ситуации». До ввода дома в эксплуатацию у завода больше шансов отстоять свои интересы и признать постройку самовольной, чтобы добиться ее сноса, отмечает эксперт: «После ввода в эксплуатацию ситуация станет гораздо сложнее, поскольку суды очень осторожно относятся к интересам собственников жилья».

Причины сложностей и их решения

Одной из главных причин подобных ситуаций является то, что гражданские права на недвижимость и публично-правовые ограничения ее использования находятся в параллельных реальностях, утверждает Латыев: «Есть огромное количество объектов с установленными вокруг них защитными зонами, которые проходят рядом или даже по чужим участкам». Собственники таких земель не могут их использовать в полном объеме, а потенциальные покупатели объектов не всегда могут узнать об этом, добавляет эксперт. А вот если бы санитарная зона, захватывающая соседний участок, оформлялась как сервитут на него, то вопросов было бы намного меньше, уверен Латыев. 

Ситуация изменится в лучшую сторону, когда в ЕГРН будет информация обо всех действующих зонах с особыми условиями использования территорий, надеется Лобачев. По закону все сведения туда должны окончательно внести до 1 января 2025 года. Расчетные и нормативные санитарные зоны перестанут действовать с 1 января 2022 года. С этой же даты в ЕГРН должны вноситься все новые зоны с особыми условиями, но старые продолжат существовать до 2025-го. Строго формально санитарная зона должна быть головной болью владельца источника загрязнения, уверен Дмитрий Некрестьянов, партнер Качкин и Партнеры: «По факту он своей деятельностью и по своей воле создает риски и ограничения для собственников других участков, поэтому все негативные финансовые последствия должны возлагаться на него».  

Поэтому на законодательном уровне нужно установить более четкие условия, при которых можно уменьшить границы санитарных зон по заявлению лиц, которые не владеют участком, считает Андрей Стаценко, старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство» Инфралекс. Нужно детально прописать механизм привлечения предприятия к разрешению этого вопроса в обсуждаемых случаях, утверждает Игорь Чумаченко, партнер VEGAS LEX . А еще – точнее разграничить ситуации, когда при временной остановке производства можно и нельзя уменьшить санитарную зону, резюмирует Стаценко. 

Подробнее: https://pravo.ru/story/217763/

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-house-plants-what-are-real-estate-developers-for-a-profit-review-of-denis-litvinov/



from
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-house-plants-what-are-real-estate-developers-for-a-profit-review-of-denis-litvinov/

Tuesday, January 28, 2020

Медуза: Мишустин — первый премьер России в XXI веке, которому удалось собрать «свое» правительство - комментарий Дениса Литвинова

Михаил Мишустин — первый премьер-министр при президенте Владимире Путине, сумевший укомплектовать свое правительство близкими людьми. До него такое удавалось только самому Путину, и то не с первого раза. «Медуза» рассказывает, почему это произошло — и какие отношения связывают нового премьера с членами его кабинета.

«Медуза» проанализировала все предыдущие составы правительств с 2000 года и не нашла ни одного кабинета министров, так плотно сформированного из людей, близких к премьеру.

Значительная часть нового правительства — это люди, имеющие «„трек“ личных взаимоотношений с Мишустиным», говорит заместитель гендиректора «Transparency International — Россия» Илья Шуманов. «Его бывшие коллеги говорят, что он всегда старался помогать чиновникам по каким-то вопросам — и личным, и рабочим. Всегда был открыт», — объясняет он.

Сосед по комнате

Общительность и непосредственность Мишустина помогают ему быстро завязывать дружбу и неформальные отношения, об этом говорят многие его знакомые. Однако новый вице-премьер Дмитрий Чернышенко — бывший глава «Газпром-Медиа» — настоящий друг премьера, еще со студенческой скамьи.

Теперь вице-премьер Чернышенко будет курировать в правительстве сферу IT и нацпроект «Цифровая экономика» с бюджетом в 1,6 триллиона рублей, рассказал «Медузе» близкий к правительству источник.

Подруга по работе

Еще один вице-премьер — Виктория Абрамченко, перешедшая в правительство с должности руководителя Росреестра — подружилась с Мишустиным благодаря общей работе. За время сотрудничества у глав ФНС и Росреестра сложились не только рабочие, но и неформальные отношения, считает член «Опоры России» Алексей Петропольский, который работал в агентстве-предшественнике Росреестра — Роснедвижимости — с 2006 по 2008 год.

Виктория Абрамченко не впервые попала в команду Мишустина, которого называют «цифровым премьером». В середине нулевых они вместе работали в Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости: Мишустин его возглавлял, Абрамченко была заместителем начальника управления. 

В 2017 году ФНС стала получать больше информации из Росреестра, а в 2019-м два ведомства провели совместную кампанию по уточнению данных о земельных участках: новые сведения о правах собственности на недвижимость позволят собрать дополнительные 3,6 миллиарда рублей. Наполнение бюджета было главным совместным проектом ФНС и Росреестра в последние годы, говорит Илья Шуманов: «Совершенствование механизма кадастрирования было первоочередной целью и для налоговиков, и для Росреестра — именно в части пополнения государственной казны. Худо-бедно они с этой задачей справились: я так понимаю, что у нас на кадастровый учет даже Чечня поставлена, по крайней мере [глава Чечни] Рамзан Ахматович [Кадыров] этим хвастается». 

В то же время у Мишустина на посту главы ФНС «возникало много вопросов» к руководителю Росреестра, рассказывают источники «Медузы» на IT-рынке. «В работе Росреестра есть много нерешенных проблем, которые бросали тень и на деятельность ФНС. Например, проблемы в работе ЕГРН, из-за которых гражданам с ошибками начисляли налог на недвижимость. Кроме того, большая проблема была и есть с мошенничеством в сфере недвижимости при использовании электронных цифровых подписей. История с постоянными сбоями в ЕГРН тоже вызывала недовольство в ФНС», — рассказал собеседник «Медузы». 

Сбои в работе ЕГРН действительно напрямую влияли на работу налоговиков. «Дублировались и до сих пор дублируются объекты недвижимости. То есть один земельный участок может обладать разными кадастровыми номерами — и налоговая, веря данным Росреестра, предлагает налог заплатить за оба объекта!» — говорит основатель юридической фирмы «Содружество земельных юристов» Денис Литвинов. 

Несколько раз система государственной регистрации недвижимости оказывалась практически парализована — последний раз это произошло накануне назначения Абрамченко в правительство. «За последний год было довольно много косячков, а руководитель же отвечает как-то за работу подчиненного предприятия», — говорит глава компании «БЕСТ-Недвижимость» и вице-президент Гильдии риэлторов Григорий Полторак.

Коллега тестя

Новый министр спорта России Олег Матыцин в 1990-х — 2000-х годах работал в Российской академии физической культуры (сейчас это РГУФК), а в 2001-2006-м — возглавлял ее. Но прежде чем занять должность ректора, Матыцин был деканом факультета индивидуальной подготовки спортсменов, где в то время работал и тесть нынешнего премьер-министра России Михаила Мишустина — Юрий Разинов. Он занимался подготовкой спортсменов по конькобежному спорту и шорт-треку (в 2003-2007 годах Разинов работал в сборной России по шорт-треку).

Соратники из налоговой

Сразу два бывших заместителя Михаила Мишустина в ФНС — Дмитрий Григоренко и Алексей Оверчук — получили посты вице-премьеров. Первый возглавил аппарат правительства, второй будет заниматься вопросами Евразийского экономического союза (ЕАЭС). А бывший пресс-секретарь налоговой службы Борис Беляков стал пресс-секретарем правительства. 

Один из источников «Медузы», близких к администрации президента, говорит, что для главы крупной структуры важнее всего привести своего человека на пост руководителя аппарата или секретариата, через который проходит вся документация и который организует графики работы. Занявший этот пост в правительстве Дмитрий Григоренко уже работал в центральном аппарате ФНС когда туда пришел Мишустин — а до последнего времени отвечал в ФНС за модернизацию налоговых органов и интерактивные сервисы, координировал взаимодействие ФНС со всеми госорганами, работу центрального аппарата ФНС.

Еще один пришедший из ФНС вице-премьер Алексей Оверчук знаком с Мишустиным еще со времен, когда оба работали в органах кадастрового учета недвижимости, и с тех пор места их работы всегда совпадали. С 2004 года Оверчук — заместитель Мишустина в Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, в 2007-м перешел вслед за ним в Федеральное агентство по управлению особыми экономическими зонами, в 2008-м ушел вместе с Мишустиным с госслужбы в инвестиционную компанию UFG, в 2010-м — вернулся в ФНС в качестве заместителя, отмечал The Bell. До последнего времени Оверчук непосредственно отвечал за международное сотрудничество (в котором ФНС добилась успехов) и валютный контроль. Сейчас трудовая биография Оверчука тоже удалена с сайта ФНС.

Предполагалось, что в правительстве Алексей Оверчук будет курировать сферу IT и нацпроект «Цифровая экономика», однако в итоге вице-премьер будет заниматься вопросами ЕАЭС, говорит источник «Медузы» в правительстве («Цифровая экономика» досталась Чернышенко).

Мишустин — единственный из премьеров, кто смог привести за собой в правительство прямо с бывшей работы своего пресс-секретаря Бориса Белякова. Всем предыдущим премьерам доставались в пресс-секретари сотрудники информационного блока администрации президента — или люди из «кремлевского пула», тесно связанного с администрацией президента.

Бывший правительственный чиновник в разговоре с «Медузой» назвал эти назначения «обычной логикой»: «[Все] всегда стараются привести своих, даже в бизнесе так делают, особенно если команда с распределением ролей уже есть». По его мнению, новый председатель правительства руководствовался, прежде всего, не знаниями своих соратников в областях, которые им предстоит курировать, а их умениями организовать финансовые потоки: «Какие деньги как придут, и куда они пойдут».  

«Деньги по нацпроектам не осваиваются, их не могут потратить. Эти люди сделают так, что деньги будут потрачены», — полагает он.

Подробнее: https://meduza.io/feature/2020/01/27/mishustin-pervyy-premier-rossii-v-xxi-veke-kotoromu-udalos-sobr...

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/medusa-mishustin-the-first-premier-of-russia-in-the-xxi-century-who-managed-to-collect-their-governm/



from
https://zem-advokat.ru/in-media/medusa-mishustin-the-first-premier-of-russia-in-the-xxi-century-who-managed-to-collect-their-governm/

Wednesday, January 22, 2020

Адвокатская газета: ВС разъяснил тонкости разграничения государственной собственности на землю - комментарий Никиты Семякина

Суд отметил, что факт предоставления администрацией земельного участка учреждению МЧС России влечет разграничение госсобственности на него и приобретение соответствующего права Российской Федерацией.

17 декабря Верховный Суд РФ вынес Определение № 307-ЭС19-13722 по спору о регистрации права государственной собственности на земельный участок, переданный в бессрочное пользование учреждению МЧС России в 2010 г.

Управлению Росимущества не удалось зарегистрировать право собственности РФ на участок

В декабре 2010 г. администрация Кирилловского муниципального района Вологодской области предоставила ФГКУ «Северо-Западный региональный поисково-спасательный отряд МЧС России» земельный участок в селе Горицы для размещения спасательного поста. При этом право государственной собственности на указанный участок земли не было разграничено. Учреждение МЧС зарегистрировало право постоянного (бессрочного) пользования на полученный участок в установленном порядке, получив соответствующее свидетельство о государственной регистрации права. 

Спустя семь с половиной лет Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия обратилось в Управление Росреестра по Вологодской области с заявлением о государственной регистрации права федеральной собственности на данный участок. 

21 мая 2018 г. регистрирующий орган вынес решение о приостановлении госрегистрации права федеральной собственности на данный участок. Он отметил, что с заявлением о госрегистрации обратилось ненадлежащее лицо в связи с отсутствием у него полномочий на представление интересов в отношении расположенных на территории Вологодской области объектов недвижимости. Управление Росреестра также сочло, что заявитель не представил документы, необходимые для осуществления государственной регистрации права, так как в рассматриваемом случае у РФ отсутствовали основания возникновения права собственности на спорный участок. По мнению регистрирующего органа, предоставление земельного участка учреждению МЧС на праве постоянного (бессрочного) пользования после 1 июля 2006 г. не влечет разграничение права государственной собственности на него в пользу РФ по основаниям, предусмотренным ст. 3.1 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ.

Первые две инстанции удовлетворили заявление Росимущества

Впоследствии заявитель оспорил в арбитражном суде решение о приостановлении регистрации права собственности Российской Федерации на спорный участок, обосновав требования тем, что такое решение не соответствует закону и нарушает права и законные интересы государства.  

Арбитражный суд удовлетворил заявление, впоследствии апелляция поддержала это решение. Обе инстанции сочли, что спорный земельный участок, государственная собственность на который не была разграничена, был предоставлен учреждению МЧС России на праве постоянного (бессрочного) пользования. Следовательно, в соответствии с критериями разграничения государственной собственности на землю, установленными п. 1 ст. 3.1 Закона о введении в действие ЗК РФ, он относится к федеральной собственности. 

Суды указали, что из содержания норм земельного законодательства не следует, что применение критериев разграничения возможно только к отношениям, возникшим до 1 июля 2006 г. (с момента вступления в силу статьи 3.1 закона). Иное толкование, отметили они, означало бы невозможность дальнейшего разграничения государственной собственности на землю в отношении тех участков, которые на момент введения в действие вышеуказанной нормы не подпали под установленные ею критерии, что противоречит самому принципу разграничения госсобственности на землю. 

Обе инстанции добавили, что Управление Росимущества уполномочено представлять интересы РФ при проведении государственной регистрации прав в отношении имущества учреждения МЧС России, зарегистрированного на территории Мурманской области, независимо от места нахождения соответствующего имущества, в том числе на территории Вологодской области. Поскольку заявитель представил все необходимые документы, у регистрирующего органа не имелось законных оснований для приостановления государственной регистрации права.

Кассация отменила решения нижестоящих судов, отказав в удовлетворении требований

В дальнейшем окружной суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении требований заявителя. При этом он согласился с правомерностью вывода о том, что Управление Росимущества, осуществляющее полномочия собственника в отношении федеральных учреждений, зарегистрированных на территории субъектов РФ, в которых данный территориальный орган осуществляет свою деятельность, наделено полномочиями на подачу заявлений о регистрации прав на находящееся в границах иных регионов имущество, принадлежащее и учреждению МЧС. Вместе с тем суд округа счел, что нижестоящие суды неправильно применили нормы материального права, регламентирующие порядок разграничения прав на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. 

Кассация заключила, что публичные земельные участки, которые на момент вступления в силу ст. 3.1 Закона о введении в действие ЗК РФ не были переданы соответствующим организациям или не были заняты объектами недвижимости, находящимися в собственности публично-правовых образований, относятся к земельным участкам, право государственной собственности на которые не разграничено. Следовательно, передача администрацией, не уполномоченной в силу п. 2 ст. 16 Земельного кодекса на издание актов о разграничении государственной собственности на землю, учреждению МЧС спорного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования не могла повлечь разграничение государственной собственности на данный участок и приобретение соответствующего права РФ. 

Кассация добавила, что Управление Росимущества при обращении с заявлением о государственной регистрации права собственности РФ не доказало, что спорный земельный участок относится к федеральной собственности, поэтому регистрирующий орган обоснованно отказал в регистрации таких прав.

ВС РФ не согласился с выводами окружного суда

Со ссылкой на ряд нарушений норм материального права заявитель обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд, который, изучив материалы дела № А13-8951/2018, отменил постановление окружного суда и оставил в силе судебные акты первой и второй инстанций. 

ВС напомнил, что по смыслу ст. 17–19 ЗК РФ одним из оснований возникновения права собственности того или иного публично-правового образования является разграничение государственной собственности на землю. При этом закрепленные законодателем критерии для разграничения публичной земли прежде всего касаются участков земли, на которых расположены объекты недвижимости или которые по своему назначению необходимы органам власти того или иного уровня, а также поименованным в законе лицам в целях выполнения ими своих функций. 

Верховный Суд пояснил, что в случае обоснованной необходимости орган власти, уполномоченный распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляет соответствующий участок госоргану, его территориальному органу, учреждению, казенному предприятию для использования в установленных целях. «Такое предоставление является основанием для разграничения права и последующей регистрации права собственности соответствующего публично-правового образования. При этом уполномоченный орган, осуществляя предоставление земельного участка на соответствующем праве, не может действовать произвольно, в своих (или иных) интересах без обоснования необходимости такого предоставления (например, в отсутствие подтверждения необходимости предоставления конкретного участка документами территориального планирования, программами развития той или иной области). Так, орган местного самоуправления, осуществляющий распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые на разграничена, расположенными в границах соответствующего муниципального образования, не вправе принять решение о закреплении на праве постоянного (бессрочного) пользования такого участка земли за иным органом местного самоуправления или муниципальным учреждением только с целью последующего разграничения права собственности на этот участок в пользу муниципального образования», – отмечено в определении. 

В этой связи ВС согласился с выводом судов первой и второй инстанций о том, что предоставление администрацией в 2010 г. земельного участка учреждению МЧС России, которое находится в компетенции органа госвласти, повлекло разграничение государственной собственности на данный участок по правилам ст. 3.1 Закона № 137-ФЗ и приобретение соответствующего права РФ. При этом Суд добавил, что для государственной регистрации права собственности РФ, ее субъекта или муниципального образования в отношении участка земли правоустанавливающие документы не понадобятся, если соответствующе право было зарегистрировано в ЕГРН. 

Верховный Суд отметил, что поскольку право постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок зарегистрировано в ЕГРН в установленном порядке и с заявлением о государственной регистрации права федеральной собственности на него Управление Росимущества представило все необходимые документы, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что у Управления Росреестра не имелось предусмотренных законом оснований для приостановления государственной регистрации права.

Эксперты «АГ» прокомментировали определение Суда

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Никита Семякин полагает, что определение ВС представляет определенный интерес в сфере разграничения госсобственности на землю. «Суды всех инстанций верно определили, что поскольку земельный участок был передан Учреждению, созданному федеральным органом, правомочия собственника такого земельного участка переходят к Управлению Росимущества, – отметил он. – Вместе с тем суд кассационной инстанции ошибочно отметил, что подлежащая применению ст. 3.1 Закона № 137-ФЗ распространяется на земельные участки и объекты недвижимости, имущественные отношения на которые оформлены по состоянию на дату введения указанной нормы». 

Эксперт отметил, что указанная статья распространяется и на отношения, которые возникли после ее введения. «Основной сложностью при разрешении спора, на мой взгляд, явилось то, что правоприменительная практика практически не имеет прецедентов разграничения права собственности между муниципальным и федеральным уровнем на основании предоставления земельного участка администрацией. Однако исходя из норм действующего законодательства следует, что поскольку земельный участок передан учреждению МЧС России, созданному и полностью подконтрольному федеральному органу, то полномочия по распоряжению таким земельным участком переходят к Росимуществу как специальному органу, уполномоченному на управление имуществом, относящимся к ведению федеральных органов», – пояснил Никита Семякин. 

Он добавил, что несмотря на то, что администрация не была уполномочена на издание актов о разграничении госсобственности на землю, при текущих обстоятельствах разграничение происходит на основании передачи земельного участка фактически федеральному органу государственной власти. «Возможно, после этого определения ВС РФ сформируется судебная и правоприменительная практика разграничения госсобственности на основании передачи земельных участков учреждениям, подконтрольным федеральным органам власти», – предположил юрист. 

Адвокат, партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков пояснил, что по логике кассации, если на момент вступления в законную силу нормы ст. 3.1 Закона о введении в действие ЗК РФ, земельный участок не обладал признаками, необходимыми для разграничения права государственной собственности, то появление этих признаков после вступления в силу указанной нормы не изменит статус земельного участка. «Суд округа посчитал, что заявителем в регистрирующий орган должны были быть представлены документы, подтверждающие соблюдение условий для разграничения права государственной собственности до вступления вышеуказанной нормы права. Очевидно, что в отсутствие положений закона, запрещающих применять правовую норму на будущие отношения, она подлежит применению, о чем и говорит Верховный Суд», – отметил эксперт. 

По его мнению, как правило, подобные оговорки содержатся в тексте закона. «Закрепляя признаки, свидетельствующие о наличии того или иного правового статуса, законодатель автоматически распространяет их действие на все отношения, в том числе будущие. Оговорка о невозможности применения нормы должна быть описана в норме аналогично обратной силе закона или ультраактивности закона, так как она не является правовой конструкцией», – подытожил Виктор Глушаков.

Подробнее: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-razyasnil-tonkosti-razgranicheniya-gosudarstvennoy-sobstvennosti...

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/law-newspaper-sun-explained-the-intricacies-of-the-differentiation-of-state-land-ownership-review-ni/



from
https://zem-advokat.ru/in-media/law-newspaper-sun-explained-the-intricacies-of-the-differentiation-of-state-land-ownership-review-ni/

Tuesday, January 21, 2020

Изменилась форма подачи заявок на внесение изменений в правила землепользования и застройки

Направить предложение о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы теперь можно в обновленном электронном формате на mos.ru.

Доработаны и структурированы поля электронной формы заявления, сокращено их количество, переработан и расширен состав информационных подсказок, а также обновлен справочник видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Кроме того, оптимизирован состав предоставляемых документов: больше не нужно представлять листы карт градостроительного зонирования территориальной части правил землепользования и застройки. Обновленная форма упрощает процесс ее заполнения, что в свою очередь экономит время и облегчает процедуру подачи заявления. 

Электронная форма направления предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки доступна на mos.ru в разделе «Услуги». 

Подробнее: https://www.mos.ru/news/item/68223073/

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/news/has-changed-the-form-of-submission-of-applications-for-amendments-to-the-rules-of-land-use-and-devel/



from
https://zem-advokat.ru/news/has-changed-the-form-of-submission-of-applications-for-amendments-to-the-rules-of-land-use-and-devel/

Предлагается сократить до двух лет срок неиспользования собственником сельскохозяйственных земель, после которого их можно изъять

С соответствующим законопроектом о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в Госдуму обратились депутаты Государственного Совета Удмуртской Республики. В частности, предлагается первое предложение ст. 284 ГК РФ изложить в новой редакции и предусмотреть разграничение сроков, в течение которых собственниками не используются земельные участки, в целях дальнейшего изъятия их государством: относительно участка, предназначенного для ведения сельского хозяйства – если он не используется по целевому назначению в течение двух лет, и участка, предназначенного для жилищного или иного строительства – в течение трех лет. Сегодня земельные участки обеих категорий могут изъять у собственников при их неиспользовании по целевому назначению в течение трех лет. Норму о возможности определения законом более длительного срока неиспользования изменять не планируется. 

Также напомним, что действующая ст. 284 ГК РФ не включает в период неиспользования указанных земель время, необходимое для освоения участка, за исключением земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", и время, в течение которого участок не мог быть использован из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств.  

Кроме того, ввиду предлагаемой инициативы, авторами планируется внесение соответствующих изменений по сроку неиспользования сельскохозяйственных земель в ст. 45 Земельного кодекса РФ и ст. 6 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Законопроект сегодня внесен на рассмотрение нижней палаты парламента.    

Учитывая ценность земель сельскохозяйственного назначения для производства в сельском, а также лесном хозяйстве, предлагаемые изменения, по мнению авторов законопроекта, будут способствовать повышению эффективного использования указанной категории земель в хозяйственном обороте. 

Подробнее: http://www.garant.ru/news/1314623/#ixzz6BeYDsMp8

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/news/it-is-proposed-to-reduce-to-two-years-the-period-of-non-use-by-the-owner-of-agricultural-land-after-/



from
https://zem-advokat.ru/news/it-is-proposed-to-reduce-to-two-years-the-period-of-non-use-by-the-owner-of-agricultural-land-after-/

Monday, January 20, 2020

Право.ru: Кто заплатит добросовестному покупателю краденого - комментарий Никиты Семякина

Через шесть лет после покупки дачи выяснилось, что «продавец», подделав документы, украл ее. Прокуратура забрала землю у нового владельца, а тот пошел к продавцу с требованием вернуть деньги. Две инстанции удовлетворили такой иск лишь частично.

Неудачная покупка

У Инны Малкиной* была дача в подмосковном садовом товариществе «Луч» (СНТ). В 2010 году Малкина решила расшириться, поэтому приобрела там еще один участок за 1,6 млн руб. у главы СНТ Антона Половцева*. 

А в 2016 году следователи МВД выяснили, что председатель товарищества вместе со знакомыми организовали целую схему, по которой оформляли бесхозные участки на подставных лиц. Эти пустующие земли Половцев потом перепродавал. Против злоумышленников возбудили дело по ч. 4 ст. 159 УК, а участок Малкиной прокуратура забрала через суд (дело № 33-35383/2017).     

Малкина решила отсудить деньги у Половцева. Она потребовала вернуть 1,6 млн руб. как неосновательное обогащение и выплатить проценты за использование чужих денег в течение восьми лет (2010–2018 годы) – 1,1 млн руб. Ответчик же уверял, что Малкина передавала деньги на нужды садового товарищества, а не за новую дачу. Если решение окажется не в его пользу, то Половцев просил уменьшить размер процентов из-за тяжелого финансового положения. 

Две инстанции удовлетворили требования Малкиной, но частично (дело № 33-1821/2019). Ей присудили 1,6 млн руб., а сумму процентов снизили до 350 000 руб. Суды объяснили такой подход тем, что заявленная сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

Немотивированное снижение неустойки

Малкина не согласилась с таким подходом и обжаловала акты нижестоящих инстанций в Верховном суде. ВС разъяснил, что бремя доказывания несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства возлагается на должника. Кроме того, снижение неустойки не должно приводить к убыткам кредитора и давать экономическую выгоду недобросовестному лицу – позволять пользоваться чужими деньгами по заниженной процентной ставке. 

Судебная коллегия по гражданским делам ВС подчеркнула, что в акте апелляции нет мотивов, по которым суд решил снизить размер неустойки. В частности, не указано, в чем несоразмерность суммы последствиям нарушения обязательства, добавил ВС. Тройка судей под председательством Вячеслава Горшкова постановила отменить решение апелляции в части взыскания 350 000 руб. процентов и отправить этот вопрос на новое рассмотрение обратно в Московский областной суд. В остальной части выводы нижестоящих судов оставили без изменений (дело № 4-КГ19-48).  

Эксперты «Право.ru»: «Нижестоящие суды игнорируют позицию ВС»

Отмененные решения явно не вписываются в контекст защиты интересов граждан, чьи права нарушены, говорит Артур Великжанин из Казаков и партнеры . Логика нижестоящих судов, которые снизили проценты за пользование чужими деньгами более чем в три раза, остается непонятной, соглашается с коллегой Никита Семякин, ведущий юрист Содружество Земельных Юристов «В вопросах процентов, оплаты услуг представителя и прочих «плавающих» сумм практика обычно идет по принципу, что «главное – это не допустить несоразмерных выплат», – объясняет юрист. Исходя из такого принципа, во многих случаях суд самостоятельно занижает размер процентов, ссылаясь на принципы разумности и соразмерности, признает эксперт.  

Размер процентов за пользование чужими деньгами можно снизить лишь при наличии веских оснований. Но здесь тяжелое финансовое положение нельзя считать уважительным обстоятельством, поясняет Семякин. Таким образом, должник не доказал, что размер взыскиваемых с него процентов неразумен и несоразмерен совершенному правонарушению, а нижестоящие суды это упустили и необоснованно снизили размер процентов, утверждает юрист. 

К сожалению, суды общей юрисдикции продолжают игнорировать разъяснения ВС о недопустимости произвольного снижения неустойки, констатирует Айнур Ялилов, партнер Шаймарданов, Ялилов и Сабитов: «Верховный суд часто отменяет такие судебные акты, но чисто физически не может пересмотреть все». 

Как проверить имущество 

Застраховаться на 100% невозможно, говорит Ялилов, но можно попробовать минимизировать риски. Эксперт выделил восемь пунктов. 

Советы по проверке недвижимости

1) Получить выписку из Росреестра, в том числе на предмет обременений, ограничений и споров.
2) Внимательно изучить правоустанавливающие документы, желательно всю цепочку собственников.
3) Посмотреть сайты судов по месту нахождения имущества и жительства собственника – нет ли активных споров, банкротства в отношении собственника и членов его семьи.
4) Посмотреть банк исполнительных производств в отношении собственника.
5) Посмотреть «Федресурс» – нет ли публикаций о подаче заявления о банкротстве собственника и членов его семьи.
6) Сравнить цены – не продают ли объект подозрительно дешево.
7) Обратить внимание на дату возникновения собственности. Если она незадолго до продажи, то выяснить причину.
8) Выяснить, не было ли подобных споров по соседним объектам.

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-who-would-pay-a-good-faith-purchaser-of-stolen-property-review-of-nikita-semakin/



from
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-who-would-pay-a-good-faith-purchaser-of-stolen-property-review-of-nikita-semakin/

Thursday, January 16, 2020

Право.ru:Споры о недвижимости: 5 интересных дел 2019 года - комментарий Дениса Литвинова

Практика недвижимости - одна из развивающихся в 2019 году. Число проектов, поданных в рейтинг Право.ru-300 по этому направлению, растет. Мы собрали интересные споры в области недвижимости, строительства и земельного права за прошедший год. В их числе - вопросы о налогах на имущество, компенсации за изъятое жильё и правильной кадастровой оценки. О том, какое влияние окажут дела на развитие правоприменения, рассказали эксперты.

Дело о разграничении Движимого и недвижимого имущества

Делом года в практике недвижимости и строительства эксперты Право.ру назвали спор о доначислении налога на имущество ЗАО «Лесозавод 25» (№ А05-879/2018). Вопрос возник на стыке права недвижимости и налогового права, и был отягощен проблемным определением недвижимого имущества в нынешней редакции ГК (о деле мы писали в материале "Отделить движимое от недвижимого: инструкция от Верховного суда").

Налоговая льгота на движимое имущество была введена несколько лет назад. В результате изменений при налогообложении имущества организаций ФНС пыталась использовать правовую неопределенность квалификации недвижимого имущества в качестве движимого - например, кроме зданий в качестве недвижимого имущества предлагалось учитывать внутрицеховое оборудование, обладающее определенными признаками недвижимости. Так произошло и с ЗАО "Лесозавод 25", которое оспаривало доначисление 11 млн руб. за 2013–2015 годы. Налоговики отказались применять льготу для движимого оборудования (п. 25 ст. 381 НК), потому что сочли аппараты промышленного цеха - линии по производству древесных гранул, поперечный транспортер и автоматическая система защиты от пожаров - недвижимостью. Опираясь на положения ГК и экспертизу, налоговая ссылалась на то, что перемещение технологического оборудования невозможно без несоразмерного ущерба, и три инстанции с этим согласились.

Но Экономколлегия ВС отправила дело на новое рассмотрение и дала новые разъяснения по разграничению движимых и недвижимых вещей. "Экономколлегия ВС указала, что при исчислении налога на имущество организаций необходимо учитывать, какую цель выполняет имущество, имеется ли у него специальное предназначение. Технологическое оборудование, способное к демонтажу, пусть и установленное на фундаменте, не является недвижимостью, сделала вывод Экономколлегия," - говорит Евгений Арбузов, руководитель практики недвижимости и строительства Art de Lex, которая и представляла компанию в ВС.

Денис Литвинов, управляющий партнер Содружество Земельных Юристов, отмечает: "Верховный суд задал тренд необходимости установления объективных критериев относимости производственного оборудования к объектам недвижимости. Эти критерии должны быть ясными для любого разумного налогоплательщика и не зависеть от оценочных суждений экспертов. Выводы, сделанные ВС при рассмотрении дела, уже в ближайшем будущем позитивно повлияют на единообразие судебной практики по аналогичным спорам." 

Несмотря на общее позитивное значение указанных правовых позиций, позиции небезупречны с точки зрения правовой теории, замечает Евгений Арбузов. Так, квалификацию вещи как движимой предопределил не ГК, а технический правовой документ - Общероссийский классификатор основных фондов. В качестве аргумента отмены актов нижестоящих судов тройка судей признала отнесение производственной линии, транспортера и системы защиты от пожаров к «машинам и оборудованию» согласно этому документу. Классификатор относит оборудование к отдельной группе основных средств, которые не являются частью зданий и сооружений, даже если стоят на фундаменте.

Право собственности на недостроенные квартиры при банкротстве застройщика

В деле № А55-36158/2009, рассмотренном Экономколлегией ВС, застройщик не выполнил обязательства по строительству жилья, не передал квартиры долевым участникам, а сами договоры при этом не были зарегистрированы. Руководствуясь многолетней сложившейся практикой СОЮ, участники строительства в 2017 году обратились в суд, чтобы признать право собственности на доли в праве собственности на недостроенную многоэтажку. Экономколлегия указала, что такие заявления не удовлетворят, когда жилой дом не достроен, поскольку оснований возникновения общей долевой собственности на недостроенное здание нет. "Необходимые условия признания за участником строительства права собственности на квартиру, которая подлежит передаче по договору, установлены в п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве - в частности, фактическое создание квартиры как индивидуально определенной вещи. Такой позиции уже длительное время придерживались арбитражные суды, не признавая часть объекта незавершенного строительства объектом вещного притязания до передачи его участнику долевого строительства*. 

"Позицию Верховного Суда следует лишь приветствовать, поскольку та практика признания права собственности граждан на недостроенное жилье, которая существовала многие годы, противоречила и правовой логике, а также целям и задачам законодательства о банкротстве. Оправдание такой практики «последним шансом» обманутых дольщиков фактически перекладывало дополнительное финансовое бремя на других участников строительства, не обращавшихся в суды с подобными требованиями, на застройщиков, которым передается объект для завершения строительства, и на бюджет." - говорит Евгений Арбузов, глава практики недвижимости и строительства Art de Lex

Изъятие недвижимости: справедливая компенсация.

Значимым для рынка недвижимости является также позиция Конституционного суда по делу о проверке конституционности ч. 5 ст. 13 ФЗ от 05.04.2013 № 43-ФЗ. По ней стоимость изымаемого недвижимого имущества определяется на день, предшествующий принятию решения об утверждении документации по планировке территории. Заявители полагали, что это противоречит ч. 3 ст. 35 Конституции, так как лишает собственников права получить действительно равноценное возмещение при принудительном изъятии недвижимости в судебном порядке. Это происходило из-за разницы во времени между датой принятия правового акта об утверждении документации по планировке территории, и датой изъятия. "В некоторых случаях она составляет 3-4 года, за которые рыночная стоимость изымаемого имущества может измениться в разы. Это ущемляет права и интересы собственников", - подтвердил  Евгений Арбузов, глава практики недвижимости и строительства Art de Lex. КС пришел к выводу, что при определении размера возмещения в связи с изъятием недвижимости для осударственных нужд надо учитывать изменение рыночной стоимости этого имущества за время проведения процедуры изъятия. "Позиция обеспечивает соблюдение баланса частных и публичных интересов, и дает дополнительные гарантии частной собственности," - говорит Арбузов. При этом, обращает внимание он, определение более высокой рыночной стоимости изымаемого имущества не должно быть обусловлено развитием инфраструктуры в рамках реализации проекта, требующего изъятия этого имущества. Иначе это будет способствовать нарушению принципа справедливости и получению правообладателем необоснованных экономических преимуществ. (Постановление Конституционного Суда РФ от 11.02.2019 № 9-П).

Правильная кадастровая оценка: дело "Юмакс"

Вопрос о «правильной» кадастровой стоимости при расчете налога на имущество разрешил ВС в рамках спора ООО «ЮМАКС» (дело №А40-232515/2017). В рамках дела перед ВС стоял вопрос о возможности применения для расчета налога на имущества кадастровой стоимости, исчисленной по неправильно установленному фактическому использованию объекта недвижимости: вместо реального использования под размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания здание в центре Москвы на ул. Ильинка было учтено как «прочие объекты», что привело к многократному занижению его кадастровой стоимости и налога на имущество. В решении есть сразу несколько значимых для рынка недвижимости позиций. 

Во-первых, ВС признал, что в ситуации, когда заниженная кадастровая стоимость (58,2 млн рублей) неприменима как недостоверная, а установленная впоследствии (863,7 млн рублей) – неприменима, поскольку ухудшает положение налогоплательщика (п. 2 ст. 5 НК), то выбирать между ними не надо: следует назначить судебную оценочную экспертизу для определения рыночной стоимости объекта. "Верховный суд по сути  подтверждает правильность порядка действий большей части налогоплательщиков, которые, не оспаривая доначисления налоговой службы, сделанные исходя из завышенной стоимости, просто пошли приравнивать ее к рыночной в административном порядке", - говорит Денис Литвинов.  

Кроме того, суд, оценивая многократную разницу двух стоимостей - в 15 раз, - сделал вывод, что компания не могла не знать, что стоимость неверна, а значит должна была не искажать налоговую базу, а установить рыночную стоимость объекта - что, по сути, было логичным еще и с точки зрения индивидуального характера установления рыночной стоимости, в отличие от массового характера установления кадастровой стоимости.
Исходя из позиции Экономколлегии о некорректности применения низшей стоимости, велика вероятность дальнейшего применения к налогоплательщикам по данному и схожим делам штрафных санкций. Их могут рассчитать исходя из разницы между заниженной кадастровой стоимостью и стоимостью по результатам экспертизы, отметил Литвинов. 

При этом компания, формально выигравшая спор, обжаловала определение в Президиум ВС - ее не устроила мотивировка. Дело истребовано Президиумом, и пока судьба надзорной жалобы неясна. Если жалоба будет рассмотрена, это будет первое дело на стыке имущественного налогообложения и законодательства об оценочной деятельности, которое дойдет до Президиума ВС.

Самоконтроль оставит без разрешения

Орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить выданное им разрешение на строительство при его несоответствии закону на момент выдачи, следует из Определения Экономколлегии ВС от 29 апреля 2019 года № 307-КГ18-21642 по делу № А56-48136/2017. В деле компания получила от уполномоченного органа разрешение на строительство многоквартирного жилого дома. В дальнейшем орган принял решение прекратить действие разрешения, сославшись на то, что при его выдаче не учли, что земля расположена в защитной зоне памятника архитектуры. После разбирательств в трех инстанциях ВС отправил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, отметив, что разрешение на строительство выдано в нарушение действовавших на тот момент положений законодательства об объектах культурного наследия, а орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее принятый им правовой акт в случае выявления его противоречия закону. 

"Получение разрешения на строительство не гарантирует того, что данное разрешение соответствует законодательству и впоследствии не будет отменено выдавшим его органом местного самоуправления , - говорит партнер "Пепеляев Групп" Алексей Коневский.  - При дальнейшем развитии правоприменительной практики в этом направлении, появляется риск того, что могут быть отозваны разрешения на строительство как объектов незавершенного строительства, а также уже построенных и введенных в эксплуатацию объектов, что переводит их в статус самовольных построек, которые могут быть снесены по требованию заинтересованного органа."

Подробнее: https://pravo.ru/story/217220/?desc_tv_1



Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/right-en-disputes-about-the-property-5-interesting-cases-2019-review-of-denis-litvinov/



from
https://zem-advokat.ru/in-media/right-en-disputes-about-the-property-5-interesting-cases-2019-review-of-denis-litvinov/

Tuesday, January 14, 2020

Адвокатская газета: Эксперты прокомментировали разъяснения ВС по экономическим спорам из Обзора № 4 за 2019 г. - комментарий Марины Строкань

Как ранее писала «АГ», Президиум Верховного Суда утвердил последний в 2019 г. Обзор судебной практики № 4. Более 30 пунктов документа разъясняют сложности, возникающие у арбитражных судов при рассмотрении экономических споров. Эксперты прокомментировали «АГ» наиболее интересные позиции ВС.

Вопросы банкротства

В п. 18 обзора Суд указал, что неисполнение бывшим руководителем обязанности передать документацию должника из-за объективных факторов, не находящихся под контролем экс-директора, не может свидетельствовать о наличии интереса такого руководителя в сокрытии соответствующей информации и, соответственно, являться основанием для применения презумпции вины в доведении должника до банкротства. 

Юрист по проектам в области банкротства юридической фирмы VEGAS LEX Валерия Тихонова отметила, что в данном деле ВС подробно раскрывает смысл презумпции, согласно которой непередача руководителем арбитражному управляющему документации должника указывает на наличие причинно-следственной связи между действиями руководителя и невозможностью погашения требований кредиторов. «В большинстве случаев суды формально подходили к оценке данной презумпции. Непередача документации воспринималась как прямое нарушение положений Закона о банкротстве. Доказать отсутствие вины в таком случае было практически невозможно, учитывая, что контролирующие лица часто игнорировали запросы управляющего, предшествующие заявлению о привлечении к субсидиарной ответственности», – рассказала Валерия Тихонова. 

Комментируемое определение прямо указывает, что если передача документов не состоялась из-за обстоятельств вне зоны контроля директора, то рассматриваемая презумпция не подлежит применению, подчеркнула эксперт. Кроме того, в данном деле ВС прямо указал, что управляющий обладает достаточными полномочиями для получения изъятой документации. Действуя разумно и добросовестно, управляющий мог направить запросы в правоохранительные органы, чтобы своевременно получить необходимые документы, однако вместо этого он подал заявление о привлечении контролирующего лица к субсидиарной ответственности, что вызывает сомнения в его добросовестности, добавила Валерия Тихонова. «Таким образом, и руководитель, и управляющий обязаны принимать меры для получения изъятой документации. Направляя обособленный спор на новое рассмотрение, ВС обоснованно указал на необходимость проверить действия управляющего и руководителя на предмет добросовестности. Полагаю, данная позиция будет способствовать качественному обмену информации между руководителем и управляющим в рамках процедуры банкротства», – заключила эксперт. 

Адвокат, партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков согласился с тем, что в судебной практике сформирован подход, согласно которому в отношении руководителя должника, который не передал арбитражному управляющему необходимую информацию и документы, действует презумпция вины в доведении должника до банкротства. 

Эксперт отметил, что практически в каждом споре о привлечении к субсидиарной ответственности бывшего руководителя заявители ссылаются на неисполнение таким лицом обязанности по передаче документации. При этом процессы по истребованию документов инициируются арбитражным управляющим, как правило, под влиянием заинтересованного кредитора, с целью создания положительной преюдиции, позволяющей в последующем ссылаться на недобросовестность бывшего руководителя, добавил адвокат. «Разъяснение ВС облегчает процесс доказывания для лиц, привлекаемых к субсидиарной ответственности, поскольку исключает формальный подход, который позволял при наличии факта непередачи документов арбитражному управляющему, говорить о безусловной виновности ответчика», – подытожил Виктор Глушаков. 

В п. 19 обзора отмечено, что акты взаимозачета не могут быть оспорены по правилам об оспаривании сделок, совершенных с предпочтением (ст. 61.1 Закона о банкротстве), если такие акты носят сверочный характер и констатируют объем исполненного каждой стороной в рамках одного обязательства при эквивалентности встречных представлений. 

Виктор Глушаков обратил внимание на то, что в попавшем в обзор споре оценивались отношения, вытекающие из договора участия в долевом строительстве. При этом ВС исходил из того, что обязательства сторон были исполнены до введения процедуры банкротства, а акты взаимозачета лишь подтверждали этот факт. «Интересно, можно ли подобный подход распространить на иные отношения? Например, на случай, когда взаимные денежные обязательства существовали до начала процедуры банкротства, а акты зачета встречных требований были подписаны в период подозрительности сделок, и при этом стороны не имели претензий друг к другу и считали обязательства погашенными, руководствуясь, например, деловой перепиской?» – задался вопросом эксперт.  

Он отметил, что описанная ситуация, бесспорно, не тождественна представленной в п. 19 обзора. «Однако насколько целесообразно обязывать компанию возвращать деньги в конкурсную массу и включаться в реестр требований кредиторов при наличии взаимных обязательств, которые стороны считали исполненными? Любопытно, будут ли суды расширительно толковать данное разъяснение», – размышляет адвокат.

Валерия Тихонова напомнила, что ранее в п. 19 Обзора судебной практики № 2 за 2018 г. ВС закрепил подход, запрещающий в деле о банкротстве подрядчика оспаривание по ст. 61.3 Закона о банкротстве действий, направленных на установление сложившегося в пользу заказчика сальдо взаимных предоставлений по договору подряда. «В п. 19 Обзора № 4 за 2019 г. Суд фактически распространил указанное правило на любые другие сделки», – отметила эксперт.  

Она пояснила, что если оспариваемые документы, поименованные как акты взаимозачета, фактически констатировали объем осуществленного обеими сторонами исполнения по единому договору, внося определенность в состояние расчетов между ними, то они не подлежат оспариванию в рамках дела о банкротстве. Такие акты получат иммунитет от оспаривания, если они подписаны по единому договору, сами по себе не влекли наступление правовых последствий, не опосредовали выбытие из имущественной сферы должника какого-либо актива, а носили сверочный характер, т.е. не являлись самостоятельными сделками, добавила Валерия Тихонова. 

Кроме того, отметила она, ВС подчеркнул, что в рассмотренном им споре исполнение должника по единому договору носило первоначальный характер, а не последующий, т.е. в такой ситуации в принципе отсутствовал признак предпочтения (ст. 61.3 Закона о банкротстве). По мнению эксперта, сформулированная в п. 19 обзора позиция в целом позволит защитить подобные акты взаимозачета, подписанные должником с независимыми контрагентами. «Вместе с тем недобросовестные и аффилированные с должником лица могут воспользоваться данным способом, чтобы избежать необходимости погашения в конкурсную массу задолженности перед должником путем создания искусственной встречной задолженности и подписания документа, якобы фиксирующего взаимные обязательства», – обозначила существующий риск Валерия Тихонова. 

Согласно п. 20 обзора установленное п. 5 ст. 37 Закона о банкротстве правило о том, что при подаче должником заявления о собственном банкротстве он не вправе предлагать саморегулируемую организацию и кандидатуру арбитражного управляющего, на основании п. 1 ст. 6 ГК применяется по аналогии в ситуации, когда кандидатура управляющего и СРО предложены заявителем, аффилированным по отношению к должнику или имеющим возможность иным образом определять его действия. 

«На мой взгляд, это великолепное разрешение ситуации “контролируемого” банкротства, когда имеется интерес в назначении “своего” арбитражного управляющего, – сказал Виктор Глушаков. – Я неоднократно наблюдал ситуации, где кредиторы начинали конкурировать за право ввести в отношении должника процедуру банкротства. Тенденциозным является пример, когда процедура банкротства вводится заинтересованным или аффилированным кредитором с целью поставить у руля процедуры “нужного” должнику арбитражного управляющего». По его мнению, несмотря на примитивность данного способа, он все еще является эффективным. 

Адвокат указал, что разъяснение ВС позволяет добросовестным кредиторам защитить свои права на стадии назначения арбитражного управляющего и избежать контролируемого должником банкротства.
Еще одним важным выводом п. 20, по мнению Виктора Глушакова, является указание на то, что отказ раскрыть мотивы выбора арбитражного управляющего или СРО приравнивается к признанию факта заинтересованности. Кредитор вправе предложить кандидатуру арбитражного управляющего или СРО, но обязан объяснить, почему он сделал именно такой выбор, добавил эксперт. «В подходе высшей судебной инстанции все больше разумной логики и меньше формализма. К сожалению, высокая загруженность и обилие информации не позволяют арбитражным судам нижестоящих инстанций применять подобные подходы так, как это задумано Верховным Судом и описано в обзоре», – с сожалением отметил адвокат.

В свою очередь партнер, руководитель практики банкротства юридической фирмы «Арбитраж.ру» Александр Стешенцев обратил внимание на тот факт, что 26 декабря 2018 г. в Дополнении к п. 27.1 Обзора судебной практики по вопросам, связанным с участием уполномоченных органов в делах о банкротстве и применяемых в этих делах процедурах банкротства, утвержденного Президиумом ВС 20 декабря 2016 г., Суд указывал, что временным управляющим в деле о банкротстве не может быть лицо, кандидатура которого предложена кредитором, аффилированным по отношению к должнику. 

«Включив в Обзор судебной практики ВС № 4 за 2019 г. п. 20 в предложенной редакции, Суд последовательно раскрыл, что правоприменитель понимает под “возможностью иным образом определять действия должника”, тем самым предоставив добросовестным и незаинтересованным по отношению к должнику участникам дела о банкротстве дополнительный серьезный механизм для борьбы с “контролируемыми” процедурами банкротства», – поделился своим мнением Александр Стешенцев. В том же документе отмечено, что аналогичный подход применим и в ситуации, когда кандидатура временного управляющего, саморегулируемой организации предложены лицом, которое при отсутствии формально-юридических признаков аффилированности имеет возможность давать должнику обязательные для исполнения указания или иным образом определять его действия. 

Юрист по проектам в области банкротства юридической фирмы VEGAS LEX Станислав Шибулкин также обратил внимание на тот факт, что п. 20 обзора подтверждает и развивает правовую позицию, выраженную в п. 27.1 Обзора, утвержденного Президиумом ВС 20 декабря 2016 г. По мнению эксперта, позиция Суда направлена на предотвращение конфликта интересов между арбитражным управляющим и конкурсным кредиторами, а также на предоставление дополнительных гарантий независимым кредиторам должников, в том числе что арбитражный управляющий не будет в приоритетном порядке отстаивать интересы должника в ущерб интересам кредиторов. 

«Данную тенденцию следует расценивать позитивно, поскольку ВС РФ последовательно развивает позицию, направленную на защиту прав независимых кредиторов и уменьшение влияния должника и аффилированных с ним лиц на процедуру банкротства», – добавил Станислав Шибулкин.

ВС защитил права арендаторов государственных земельных участков

В п. 22 Верховный Суд указал, что отсутствие предусмотренного договором уведомления от арендодателя об изменении регулируемой арендной платы не освобождает арендатора от обязанности заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но в силу положений ст. 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения этой платы. 

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Марина Строкань рассказала «АГ», что в арендных правоотношениях с участием публичного субъекта к арендатору предъявляются повышенные требования в части осмотрительности при исполнении обязанности по внесению арендных платежей. «Судебная практика Верховного Суда сформировала четкую позицию по вопросу уведомления арендатора об изменении арендной платы в связи с корректировкой нормативных правовых актов, регулирующих порядок расчета такой платы, и необходимости заключения дополнительного соглашения», – сообщила эксперт. 

Марина Строкань пояснила, что, поскольку размер арендной платы за публичные участки корректируется в связи с изменением соответствующих нормативных правовых актов, не направление арендодателем уведомления об изменении арендной платы не имеет правового значения для разрешения спора в части взыскания основного долга. «Добросовестность арендатора и его платежная дисциплина обусловлены на сегодняшний день степенью его самостоятельности в своевременном получении информации об изменении порядка расчета арендной платы. Договоры аренды с публичными органами действительно предусматривают обязанность арендодателя направлять соответствующее уведомление об изменении порядка, на что обращает внимание и Верховный Суд, однако риск неблагоприятных последствий неисполнения этой обязанности все же несет арендатор», – указала юрист. 

Соответственно, в арендных отношениях с публичным субъектом арендатору следует держать на контроле вопрос изменения порядка определения арендной платы, в случае неполучения уведомления, резюмировала она. В то же время, подчеркнула Марина Строкань, расширяя сферу ответственности арендатора, Верховный Суд оставил за ним право оспорить начисление арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы. Судебная коллегия исходит из того, что арендодатель, не направивший арендатору соответствующее уведомление, теряет право требовать неустойку как просрочивший кредитор в соответствии со ст. 406 ГК, отметила эксперт. 

«Для применения данной нормы и освобождения должника от ответственности необходимо, чтобы просрочка кредитора лишила должника возможности надлежащим образом исполнить свое обязательство. Позиция коллегии представляется логичной: своевременное внесение арендной платы арендатором возможно при исполнении обязанности арендодателя по направлению уведомления. Отсутствие уведомления не снимает обязанности по выплате арендных платежей, однако делает невозможным соблюдение сроков, в связи с чем требования о взыскании неустойки за просрочку платежей не будут иметь правовых оснований», – прокомментировала подход ВС Марина Строкань. 

При этом, по ее словам, существует и иное мнение. Так, Первый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 21 октября 2019 г. по делу № А43-16651/2019 посчитал, что именно на должнике лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства. Суд счел правомерными требования о взыскании неустойки, поскольку ответчик для исполнения своей обязанности по внесению арендных платежей, действуя добросовестно, мог обратиться к истцу за получением уведомлений об изменении размера и порядка начисления размера арендной платы. То обстоятельство, что истец не уведомил арендатора об увеличении размера арендной платы, как это предусмотрено договором, по мнению Первого арбитражного апелляционного суда, не может рассматриваться как просрочка кредитора, поскольку арендная плата является регулируемой, изменение условий договоров аренды произошло независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. 

«Такую прокредиторскую позицию сложно назвать справедливой, поскольку баланс интересов сторон при такой расстановке сил явно нарушается, за арендодателем фактически закрепляется возможность злоупотребления в части неуведомления арендатора. Ограничение арендодателя в праве взыскания неустойки за просрочку обязательства по арендной плате, транслируемое Верховным Судом в обзоре, в большей мере соотносится с принципом добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений», – заключила Марина Строкань.

Подробнее: https://www.advgazeta.ru/novosti/eksperty-prokommentirovali-razyasneniya-vs-po-ekonomicheskim-sporam...


Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/advokatskaya-gazeta-experts-commented-on-clarifications-of-the-supreme-court-for-economic-disputes-o/



from
https://zem-advokat.ru/in-media/advokatskaya-gazeta-experts-commented-on-clarifications-of-the-supreme-court-for-economic-disputes-o/