Коммерсант FM: Взлетно-посадочная полоса прошла рядом с жилыми домами - комментарий Дениса Литвинова

Вокруг открытия новой взлетно-посадочной полосы в аэропорту Шереметьево разгорается скандал — оказалось, рядом с ней все еще живут люди. Полоса должна заработать 1 сентября, но, как выяснил "Ъ FM", всего в нескольких метрах от нее до сих пор находятся жилые дома, тогда как по правилам их должны были снести еще до начала строительства, а собственникам домов выплатить компенсации. Но демонтировали не все здания, а оставшиеся 100 домов до сих пор даже не оценили. 

С недавних пор из окон жителей деревень Дубровки и Перепечино стали видны красные посадочные огни — от домов их отделяет забор и грунтовая дорога. Раньше соседство с аэропортом Шереметьево местных жителей не смущало, ведь между ними и двумя взлетно-посадочными полосами был лес. Но в 2011 году начали строить третью ВПП, деревья вырубили, и теперь, по словам жителей, гул от самолетов не прекращается никогда. К этому прибавился и шум от строительной техники — в последние несколько лет машины работали даже ночью, чтобы уложиться в сроки, которые не раз срывались.

Староста деревни Перепечино Татьяна в интервью "Ъ FM" рассказывает, что от всего этого жителей должны были избавить еще до начала стройки. В 2017 году Московская межрегиональная транспортная прокуратура через суд добилась расселения жителей из эпицентра стройки, остальные не дождались даже оценки имущества, говорит женщина: «Им было сказано, что очередь до них дойдет позже. Мы добились специального установления санитарно-защитной зоны, прошли оценку, но пока не знаем ее результаты, несмотря на то, что эту процедуру должны были закончить 15 августа.

Для расселения этих и других населенных пунктов из бюджета выделяли больше 5 млрд руб., но, как водится, денег не хватало, сумму несколько раз меняли. Самыми проблемными территориями оказались именно деревни Дубровка и Перепечино. Полоса готова, а по соседству — по-прежнему жилые дома.

В Росавиации, между тем, вопрос о том, как же так вышло, переадресовали в ФГУП «Администрацию гражданских аэропортов (аэродромов)». В то же время советник руководителя Росавиации Елена Михеева отметила, что 1 сентября объект заработает, и обсудить все нюансы можно будет непосредственно на церемонии открытия: «Когда мы в этот день будем открывать ВПП, будет организован пресс-подход, где можно задать и этот вопрос. Все рейсы системно будут переводиться и распределяться между тремя полосами, которые есть в Шереметьево. Я предполагаю, что у них есть план перевода рейсов, так что все постепенно произойдет». 

К слову, в «Администрации гражданских аэропортов» на запрос "Ъ FM" пока не ответили. Сами жители говорят, что у них есть документы от Ростехнадзора, из которых следует, что новая полоса не заработает, пока их оттуда не переселят. 

Очевидно, весь процесс строительства новой полосы проходил с серьезными нарушениями, подчеркивает адвокат Содружества земельных юристов Денис Литвинов. Кроме того, по его словам, без компенсаций жителей домов рядом с новой взлетно-посадочной полосой в Шереметьево оставить не могут: «В таком случае можно либо прекратить стройку, либо изъять под нее землю, выплатив компенсации. Если суд обязал устранить эти нарушения, то, по сути, он сказал: "Запускайте процедуру изъятия". 

Мы не можем начать стоить такой объект, не спроектировав санитарно-защитную зону».
Пока жители не представляют, как жить, если всего в нескольких шагах от дома взлетают и садятся самолеты. Но, скорее всего, некоторое время им придется потерпеть, признает главный редактор портала «Авиа.Ру» Роман Гусаров: «Речь сейчас идет о тех жителях, которые позже доказали, что они действительно находятся в санитарной зоне и по экологическим стандартам тоже должны быть отселены. Затраты на переселение этих жителей не были заложены в проект, Министерство транспорта должно изыскать средства. Может быть, этот вопрос решится не быстро, но они не останутся обделенными, ведь закон на их стороне». 

Но, наверное, стоило еще до начала строительства учесть все детали. К слову, запустить третью взлетно-посадочную полосу в Шереметьево должны были еще в прошлом году к Чемпионату мира по футболу, но не сложилось. Новый срок назначали на сентябрь. И, видимо, в погоне за результатом мелочи решено было опустить, в том числе и интересы жителей. 

В Минтрансе на запрос "Ъ FM" также не ответили, а в аэропорту Шереметьево все вопросы переадресовали в Росавиацию. Что касается того, как будет работать новая взлетно-посадочная полоса, то представители авиагавани обещали выпустить отдельный пресс-релиз.

Подробнее: https://www.kommersant.ru/doc/4075362?query=%D1%88%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D1%82%D1%8C%D0%B5%D...

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/kommersant-fm-runway-took-place-near-residential-buildings-review-of-denis-litvinov/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/kommersant-fm-runway-took-place-near-residential-buildings-review-of-denis-litvinov/

Право.ru: ВС защитил добросовестных приобретателей квартир - комментарий Юлии Бузановой

Если по участку не определена кадастровая стоимость, то налоговая база по земельному налогу будет равна нулю

Начальник Управления налогообложения имущества ФНС России Алексей Лащёнов рассказал о порядке расчета земельного налога в отношении участков, по которым не определена кадастровая стоимость. 

Налоговым законодательством установлено, что сумма земельного налога определяется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы . Она же, в свою очередь, равняется кадастровой стоимости земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. 

Если же кадастровая стоимость участка не указана в ЕГРН, то организация подает декларацию по земельному налогу с нулевой налоговой базой. Ведь по мнению налоговой службы при отсутствии кадастровой стоимости отсутствует и налоговая база. Подавать такую декларацию нужно до момента установления кадастровой стоимости в ЕГРН. 

Исключением будут являться только земельные участки на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополя. В отношении них предусмотрено иное правило определения налоговой базы при отсутствии сведений о кадастровой стоимости. Так, налоговым законодательством установлено, что до 1 января года, следующего за годом утверждения на таких территориях результатов массовой кадастровой оценки земельных участков, налоговая база в отношении них определяется на основе нормативной цены земли. Устанавливается она на на 1 января соответствующего налогового периода органами исполнительной власти Республики Крым и города федерального значения Севастополя

Подробнее: http://www.garant.ru/news/1289417/#ixzz5xmopVNG7

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/news/if-the-area-is-not-defined-cadastral-value-the-tax-base-for-land-tax-will-be-zero-/

from
https://zem-advokat.ru/news/if-the-area-is-not-defined-cadastral-value-the-tax-base-for-land-tax-will-be-zero-/

Адвокатская газета: ВС закрепил принцип платности землепользования - комментарий Юлии Бузановой

Верховный Суд указал, что за арендованное на ограниченном в обороте земельном участке помещение можно платить сумму, не превышающую земельный налог.

Верховный Суд вынес Определение, в котором разобрался, какую сумму должен платить арендатор за находящееся в собственности помещение в здании, которое расположено на земельном участке муниципалитета. 

Между администрацией г. Екатеринбурга и МБОУ ДО ДЮСШ № 3 имени А.Д. Мышкина, которому помещения принадлежат на праве оперативного управления, был заключен договор аренды земельного участка от 1 сентября 2016 г. сроком на 49 лет. Условиями договора предусмотрена возможность вступления в него всех правообладателей объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, находящемся в собственности у муниципалитета. В здании на праве собственности также имеются помещения у ООО «Спецэнергострой-М» и у ИП С. Кувалдина. 

Письмом от 19 июня 2017 г. администрация направила обществу «Спецэнергострой-М» дополнительное соглашение от 8 февраля 2017 г. к договору с предложением стать его участником. Общество, в свою очередь, направило протокол разногласий к договору, который был отклонен администрацией с направлением проекта дополнительного соглашения на иных условиях.  

После этого общество вновь представило протокол разногласий к договору аренды, а также указало на возникновение у него права собственности на часть земельного участка и отсутствие обязанности заключать договор аренды спорного земельного участка. 

Посчитав, что «Спецэнергострой-М» уклоняется от заключения дополнительного соглашения, администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском о возложении на ответчика обязанности заключить договор аренды в отношении земельного участка путем подписания дополнительного соглашения на условиях, предложенных администрацией. 

Арбитражный суд исковые требования удовлетворил. При этом суд установил, что вид разрешенного использования спорного земельного участка – под здание спортивной школы. 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд изменил решение первой инстанции, удовлетворив исковые требования администрации, и возложил на общество обязанность заключить с администрацией дополнительное соглашение к договору аренды на новых условиях. Суд пришел к выводу, что, учитывая вид разрешенного использования земельного участка, он не относится к землям, ограниченным в обороте. 

Рассматривая кассационные жалобы сторон, Арбитражный суд Уральского округа сослался на п. 3 ст. 39.20 Земельного кодекса, в соответствии с которым, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 

Учитывая наличие в здании помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию и закрепленных на праве оперативного управления за МБОУ ДО ДЮСШ, а также иных помещений, находящихся в частной собственности у общества и ИП, суд округа пришел к выводу, что у этих лиц имеются ограничения на право приобретения земельного участка в собственность, который может быть предоставлен только в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 

При указанных обстоятельствах, по мнению суда кассационной инстанции, размер арендной платы должен определяться в соответствии с принципом учета наличия предусмотренных законодательством РФ ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, и не должен превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (принцип № 7, закрепленный Постановлением Правительства от 16 июля 2009 г. № 582 (с изменениями, внесенными Постановлением от 5 мая 2017 г. № 531)). 

В связи с этим кассация изменила постановление суда апелляционной инстанции в части урегулирования разногласий по п. 2.2.1 дополнительного соглашения к договору аренды. Так, данный пункт был дополнен абзацем, согласно которому «итоговый размер арендной платы, указанный в настоящем пункте, не может превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых отсутствуют ограничения права на приобретение в собственность земельного участка». 

Администрация обратилась в Верховный Суд. Высшая инстанция, рассматривая материалы дела, отметила, что Приказом Минэкономразвития от 29 декабря 2017 г. № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства № 582. 

Пунктом 30 разд. 8 Методических рекомендаций разъяснено, что в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки следует исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством РФ (п. 5 ст. 27 Земельного кодекса) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. 

«В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте», – отметил Суд. 

ВС указал на позицию суда кассационной инстанции, в соответствии с которой толкование принципа № 7 позволяет распространить его действие на собственника помещения в здании, расположенном на земельном участке, не относящемся к перечню, установленному п. 5 ст. 27 Земельного кодекса, поскольку общество не имеет возможности приобрести спорный земельный участок в собственность по причине наличия других лиц, владеющих помещениями на ином праве. 

При этом в определении отмечается, что в отсутствие в Земельном кодексе оснований для признания в спорном случае такого земельного участка ограниченным в обороте судебная коллегия принимает во внимание наличие между сторонами другого дела, в котором с учетом исследования обстоятельств настоящего спора было дано толкование возможности применения принципа № 7 при определении арендной платы обществу. 

Так, ВС отметил, что им ранее по иному делу, рассмотренному по обращению общества, было дано толкование указанного принципа. Суд пришел к выводу о его применении исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, прямо установленному п. 5 ст. 27 Земельного кодекса. «Из изложенного следует, что Верховным Судом Российской Федерации уже была сформирована позиция по применению принципа № 7 к спорной между сторонами по настоящему делу ситуации», – подчеркнул Суд. 

ВС указал, что согласно подп. 4 п. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок не может превышать размер земельного налога в случае заключения договора аренды в соответствии с п. 3 или 4 ст. 39.20 ЗК с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления. 

Таким образом, законодатель установил перечень лиц, имеющих право на льготное исчисление арендной платы при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендатора в порядке п. 3 ст. 39.20 ЗК, – к таковым отнесены исключительно лица, владеющие зданиями, сооружениями, помещениями в них на праве оперативного управления. 

ВС отметил, что для иных правообладателей (собственников помещений и лиц, которым помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения) законом не предусмотрено аналогичное правило, в связи с чем размер арендной платы определяется с учетом положений п. 1, 3 ст. 39.7 ЗК. 

Высшая инстанция указала, что, обоснованно применив положения вышеприведенных норм права, апелляция урегулировала разногласия по п. 2.2.1 дополнительного соглашения к договору аренды в предложенной истцом редакции, согласно которой размер арендной платы для каждого арендатора определяется арендодателем пропорционально площади объектов недвижимости, находящихся в их пользовании, к общей площади объектов недвижимости, расположенных на участке, дополнив его абзацем следующего содержания: «для общества “Спецэнергострой-М” в размере 752,3/1950 от 2096 кв. м». 

Таким образом, ВС определил постановление Арбитражного суда Уральского округа в части изменения постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда об урегулировании разногласий по п. 2.2.1 дополнительного соглашения отменить, оставив в указанной части постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда в силе. В остальной части, отметил ВС, постановление Арбитражного суда Уральского округа необходимо оставить без изменения.

Партнер, руководитель практики «Межевание, кадастр, регистрация» ООО «Содружество Земельных Юристов» Юлия Бузанова отметила, что рассмотренная в определении ВС ситуация весьма распространена на практике. «Зачастую территории бывших заводов и фабрик также распродаются по частям, наряду со строящимися коммерческими объектами. В ряде случаев субъектный состав правообладателей разнообразен, и одно крыло занимает спортивная школа или секция, а другое – прачечная или ремонт обуви», – указала она. 

Эксперт отметила, что принцип платности землепользования учитывает особенности субъекта, владеющего недвижимостью, равно как учитываются и цели этого самого владения. В связи с этим законом предусмотрен и на практике давно сложился, по ее мнению, единственно верный подход – пропорциональное распределения несения бремени этих самых расходов на землепользование. 

Вместе с тем Юлия Бузанова полагает, что множественность собственников у здания нельзя отождествлять с обстоятельствами, изложенными в принципе № 7, закрепленном Постановлением Правительства № 582. «То есть считать земельный участок ограниченным в обороте и применять указанные выше положения об определении размера арендной платы – означает вывести из оборота большую часть коммерческой недвижимости (в частности, продаваемые по помещениям бизнес- и торговые центры)», – посчитала она. 

Эксперт отметила, что определение полностью основано и на законе, и на здравом смысле в части распределения бремени несения расходов по арендной плате за земельные участки.

Подробнее: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-zakrepil-printsip-platnosti-zemlepolzovaniya/

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/law-newspaper-sun-enshrines-the-principle-of-payment-for-land-use-review-of-yulia-budanovoy/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/law-newspaper-sun-enshrines-the-principle-of-payment-for-land-use-review-of-yulia-budanovoy/

Коммерсант FM: Предприниматели рискуют остаться без сельхозземель - комментарий Дениса Литвинова

Неиспользуемые бизнесменами земли будут принудительно выкупаться. Минсельхоз намерен упростить изъятие территорий, которые предназначены для ведения сельского хозяйства. Если участок не освоен в течение трех лет, он будет выставлен на публичные торги. 

Нанесение вреда окружающей среде, снижение уровня плодородия почвы и нецелевое использование земли — именно эти нарушения требований законодательства могут привести к изъятию участка и в конечном счете к его продаже. В Минсельхозе рассказали “Ъ FM”, что законопроект касается только тех территорий, которые регулируются федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Правила для дачников не изменятся. Такое внимание именно к этому типу участков логично — государство здесь имеет экономический интерес, говорит управляющий партнер Содружества земельных юристов Денис Литвинов: «Земли сельскохозяйственного назначения — это ценная категория, которая подлежит особой охране, эти территории, по идее, должны обеспечивать продуктовую безопасность государства в случае войны. Именно поэтому они не подлежат передаче в собственность иностранным гражданам, там возможна только долгосрочная аренда, и есть дополнительные требования с точки зрения их оборота. Государство заинтересовано в том, чтобы эти земли постоянно обрабатывались. И эта специфика в итоге приводит к тому, что власти ужесточают ответственность за их необработку вплоть до изъятия».

Если следствие докажет, что собственник не заинтересован в эффективном использовании земель, то участок выставят на публичные торги. Вырученные средства передадут бывшему владельцу территории за вычетом расходов на судебное разбирательство и торги. Однако сможет ли следствие объективно доказать наличие нарушений? Некоторые предприниматели, например, засеивают поля травой, и неясно, как доказать, что это не сорняки, отметил гендиректор юридической компании Urvista Алексей Петропольский: «На сегодняшний момент, если у вас в собственности есть неиспользуемая земля сельскохозяйственного назначения, вы уже обязаны платить повышенный налог. Предприятия к этому подготовились, и, как правило, выращивают там хотя бы траву, продают или сдают в аренду близлежащим аграрным предприятиям. Люди, которые вообще никак не занимаются землей, вероятнее всего, приобрели эти территории в результате приватизации. То есть огромное количество предприятий в России во время земельного бума отыскало в архивах постановления, старые свидетельства и оформило почти всю землю, которая была в так называемом неоформленном фонде. В начале 2000-х все эти территории встали на кадастровый учет и нашли своих правообладателей».

Часто земля простаивает не потому, что она не нужна собственнику. Просто на реализацию проекта требуется больше времени, рассказал “Ъ FM” президент группы компаний «Русский огород» Владислав Корочкин: «Получить разрешительные документы и начать строительство какого-либо объекта во многих случаях бывает крайне тяжело. Иногда на это уходит два-три года. Соответственно, если в это время земля не использовалась, но находилась внутри поселения, безусловно, ее отбирать нельзя. Одно время хотели изменить порядок предназначения земель и отменить саму категорию территорий. Мне кажется, что это было более логичным».

В Минсельхозе подчеркнули, что собственнику сельскохозяйственных земель будет предоставлено время, чтобы начать использовать участок по назначению. Эксперты рассчитывают на то, что многие дела просто не будут доходить до суда

Подробнее: https://www.kommersant.ru/doc/4073142

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/kommersant-fm-entrepreneurs-risk-being-left-without-agricultural-land-a-review-of-denis-litvinov/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/kommersant-fm-entrepreneurs-risk-being-left-without-agricultural-land-a-review-of-denis-litvinov/

Кадастровую стоимость объектов недвижимости пересмотрят в 65 регионах

В этом году планируется в 65 регионах страны провести государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, сообщает РБК со ссылкой на информацию Федеральной кадастровой палаты. Кадастровая цена объектов, которая устанавливается в результате оценки, используется для расчета налога на недвижимость. Данные о кадастровой стоимости недвижимости необходимо регулярно обновлять для корректного расчета налога.

В 16 регионах произведут переоценку всех объектов капитального строительства, зданий, комплексов, сооружений, недостроенных объектов. Такую оценку планируется провести в Карелии, Якутии, Кабардино-Балкарии, Брянской, Псковской, Мурманской, Астраханской, Орловской, Свердловской, Ярославской, Томской областях, Ставропольском, Хабаровском, Алтайском, Приморском краях, а также в Ханты-Мансийском АО.

В Кировской, Тульской, Вологодской областях и Севастополе оценку единых недвижимых комплексов производить не будут, здесь планируется пересмотреть кадастровую стоимость объектов капитального строительства.

В 2018 году переоценка объектов недвижимости была проведена в 34 регионах России, в том числе в Москве, Санкт-Петербурге, Подмосковье.

В городах федерального значения государственная кадастровая оценка недвижимости производится один раз в два года. В других регионах оценку могут проводить не чаще, чем раз в три года, однако не реже, чем каждые пять лет.

Подробнее: http://www.zemer.ru/info/news/28102/

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/news/the-cadastral-value-of-real-estate-will-review-in-65-regions/

from
https://zem-advokat.ru/news/the-cadastral-value-of-real-estate-will-review-in-65-regions/

Минсельхоз планирует упростить изъятие неиспользуемых земель

Право.ru: Верховный суд защитил малый бизнес от городских чиновников - комментарий Павла Лобачева

Местные власти хотели взыскать с ИП штраф за то, что та отказалась добровольно выплатить первый взнос по договору купли-продажи муниципального имущества. Речь шла про помещение под магазин, которое коммерсант арендовала долгие годы и получила преимущественное право на его выкуп. Чиновники через суд превратили это право контрагента в его обязанность. А эксперты объяснили, как слабой стороне договора доказать факт навязывания ей невыгодных условий. 

Сложный выкуп 

В 2007 году предпринимательница Валентина Тимошук арендовала у городского комитета имущественных отношений помещение под сувенирный магазин в центре Санкт-Петербурга. Через восемь лет после этого она обратилась к чиновникам с просьбой реализовать свое преимущественное право на выкуп этих помещений.
Местные власти заказали оценочную экспертизу, которая установила, что стоимость недвижимости составляет 10,5 млн руб. Коммерсант с этим не согласилась и заказала свое исследование, по результатам которого цену спорного актива определили в 4,1 млн руб. Тогда Тимошук обратилась в суд, чтобы обжаловать оценочный отчет комитета, но безрезультатно. Три инстанции признали документ корректным и обязали городскую власть заключить с предпринимательницей договор купли-продажи помещений на условиях чиновников. Соответствующий проект документа уже имелся в материалах дела. 

Комитет решил, что после такого судебного акта спорное соглашение считается заключенным, и потребовал Тимошук внести первый взнос за покупку недвижимости. Та этого не сделала, поясняя, что никакой договор купли-продажи она не подписывала. После такого ответа власти потребовали взыскать с коммерсанта штраф в 1,05 млн руб. Подобная санкция в размере 10% от цены помещения устанавливалась проектом договора, который составили чиновники.  

Штраф без нарушения 

Три инстанции удовлетворили иск городских властей, сославшись на факт заключения договора в судебном порядке. Но Тимошук с этим не согласилась и оспорила выводы нижестоящих судов в Верховном суде. В своей жалобе она настаивала, что договор купли-продажи не стоит считать заключенным. Предпринимательница объясняла, что не подписывала документ и несколько раз говорила о своем несогласии с ним.  

При этом в резолютивной части по параллельному делу суд обязал чиновников, а не ее заключить договор, отмечала она. Более того, заключение такого соглашения для Тимошук не является обязательным, добавляла коммерсант. У нее есть преимущественное право сделать это, а не обязанность. По ее мнению, сложившаяся ситуация нарушает принципы свободы договора и равенства. 

На заседание в ВС явились только представители Тимошук – партнеры юрфирмы Lex&Juris Захарий Моллер и Никита Яковцев. Они настаивали на том, что в обсуждаемом случае петербургские суды неправомерно превратили обязанность комитета подписать договор купли-продажи в обязанность предпринимателя. Моллер указывал на то, что их доверительница обладает свободой выбора: заключить соглашение с местными властями или отказаться от него.
Выслушав все доводы, тройка судей под председательством Ирины Грачевой удалилась в совещательную комнату и спустя четверть часа огласила резолютивную часть: все акты нижестоящих инстанций отменить, а в иске отказать. Таким образом, Тимошук не придется платить штраф петербургским чиновникам.

В этом случае сложно говорить о том, что договор купли-продажи был навязан именно действиями комитета, считает Павел Лобачев из СЗЮ. По его мнению, избежать сложившейся ситуации предприниматель мог, если бы отказался от иска по параллельному делу после получения результатов экспертизы. Но Тимошук этого не сделала.Выслушав все доводы, тройка судей под председательством Ирины Грачевой удалилась в совещательную комнату и спустя четверть часа огласила резолютивную часть: все акты нижестоящих инстанций отменить, а в иске отказать. Таким образом, Тимошук не придется платить штраф петербургским чиновникам. 

Подробнее: https://pravo.ru/story/214019/?desc_tv_1=

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-supreme-court-protects-small-business-from-city-officials-review-of-paul-lobacheva/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-supreme-court-protects-small-business-from-city-officials-review-of-paul-lobacheva/

Росгвардия потребовала права временно изымать дома и земли

Росгвардия потребовала права временно изымать дома и земли 

Росгвардия подготовила проект постановления правительства РФ, позволяющий службе требовать от органов власти предоставить ей здания, сооружения и земельные участки.
 
В проекте документа сказано, что войска Росгвардии собираются забирать здания и земли «на период подготовки и выполнения ими служебно-боевых задач». После того, как эти задачи будут выполнены, объекты вернут органам власти
 
В 2017 году Федеральная служба охраны получила право изымать земельные участки и здания «в целях строительства и реконструкции объектов федерального значения». Тогда же Федеральная служба безопасности получила право изымать земли и здания «для государственных нужд». 

Подробнее:https://meduza.io/news/2019/08/23/rosgvardiya-potrebovala-prava-vremenno-izymat-doma-i-zemli

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/news/regardie-demanded-the-right-to-take-temporary-possession-of-the-house-and-land/

from
https://zem-advokat.ru/news/regardie-demanded-the-right-to-take-temporary-possession-of-the-house-and-land/

Адвокатская газета: ВС пояснил, что закон не запрещает сторонам договора купли-продажи условиться, что доходы от продаваемой вещи причитаются покупателю с момента, отличного от момента государственной регистрации перехода права- комментарий Павла Лобачева

16 августа Верховный Суд РФ вынес определение по спору между продавцом и покупателем недвижимости о возврате последнему арендных платежей, удержанных бывшим собственником с арендатора имущества.

В декабре 2016 г. предприниматель Наталья Тимошенко приобрела у ООО «Рент-Ресурс» несколько нежилых помещений, расположенных в одном московском здании. После проведения торгов стороны подписали соответствующий договор купли-продажи, цена которого составила почти 180 млн руб. Согласно договору недвижимое имущество было обременено долгосрочной арендой до 30 июня 2025 г. на основании соответствующего договора с ООО «Инвест групп» (правопредшественник ООО «КОПЕЙКА-МОСКВА»). Кроме того, оно находилось в ипотечном залоге по двум договорам.

В силу п. 7 договора с момента передачи имущества покупатель осуществлял права владения и пользования в соответствии с его назначением и требованиями законодательства РФ, а также принимал на себя расходы по его содержанию.

В связи с оплатой покупателем полной стоимости имущества его передача новому собственнику по передаточному акту состоялась 18 января 2017 г. Через несколько дней предприниматель получила от продавца гарантийное письмо, в котором он обязался перечислить ей арендную плату, полученную от ООО «КОПЕЙКА-МОСКВА» за период с даты подписания передаточного акта до конца оплаченного арендатором периода. Перечисление вышеуказанных денежных средств должно было произойти в течение трех рабочих дней с даты госрегистрации права собственности предпринимателя на имущество. Согласно выписке из ЕГРН право собственности Натальи Тимошенко на недвижимое имущество было зарегистрировано 29 декабря 2017 г.

После регистрации права собственности ИП на имущество общество не исполнило обязательство по гарантийному письму, поэтому Наталья Тимошенко направила ему соответствующую претензию, которая осталась без ответа. Данное обстоятельство вынудило нового собственника помещений обратиться в суд с иском к ООО «Рент-Ресурс» о взыскании 17,6 млн руб. Указанная сумма включала задолженность по перечислению арендных платежей за период с момента передачи покупателю имущества по договору купли-продажи до госрегистрации перехода права (более 17,5 млн руб.) и проценты за пользование чужими денежными средствами (145 тыс. руб.).

Арбитражный суд удовлетворил иск в большей его части. Так, он взыскал с ответчика в пользу истца более 17,5 млн руб. долга и 93 тыс. руб. в качестве процентов за пользование чужими денежными средствами, отказав в остальной части иска. При вынесении решения суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств перечисления обществом предпринимателю полученных от арендатора платежей в сроки, установленные гарантийным письмом. Свое решение суд обосновал ссылками на ст. 309, 310, 395 ГК РФ и п. 23 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой.

Впоследствии апелляция отменила решение первой инстанции, отказав в удовлетворении требований истца, а суд округа поддержал ее. Суды отметили, что до момента регистрации перехода права собственности на имущество арендодателем является именно ответчик.

В кассационной жалобе в Верховный Суд РФ Наталья Тимошенко ссылалась на нарушения апелляцией и кассацией норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Изучив обстоятельства дела, высшая судебная инстанция отметила, что по общему правилу заключение договора продажи недвижимости и подписание сторонами передаточного акта сами по себе не влекут обязанности арендатора, не участвовавшего в заключении договора купли-продажи, перечислять арендную плату покупателю недвижимого имущества.

В то же время ВС РФ подчеркнул, что в рассматриваемом деле предметом спора является вопрос не о том, кто из спорящих сторон выступает надлежащим арендодателем и кому из них был обязан вносить арендную плату арендатор. Как пояснил Суд, сутью данного спора является наличие обязанности продавца по перечислению покупателю надлежаще полученной им арендной платы за период с даты подписания передаточного акта к договору купли-продажи до госрегистрации перехода права собственности. В этой связи Верховный Суд поддержал вывод суда первой инстанции, который выявил обязанность продавца по перечислению покупателю полученных от арендатора денежных средств в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации права нового собственника.

Со ссылкой на ст. 136 ГК РФ Суд отметил, что закон не запрещает сторонам договора купли-продажи условиться, что в отношениях между ними доходы от продаваемой вещи причитаются покупателю с момента, отличного от момента государственной регистрации перехода права собственности. «Продавец, письменно подтвердивший существование лежащей на нем обязанности, не вправе в отсутствие заслуживающих уважения правовых оснований недобросовестно ссылаться на ее отсутствие и должен исполнить предусмотренное гарантийным письмом обязательство по перечислению предпринимателю денежных средств», – отметил Суд, отменив постановления апелляции и кассации и оставив в силе решение суда первой инстанции.

В комментарии «АГ» ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев отметил, что в данном деле Суд очень расширительно истолковал положения п. 7 договора, приняв во внимание содержание гарантийного письма, частью этого договора не являющегося (так как оно выдано продавцом в одностороннем порядке). «Такой подход допускает ст. 431 ГК РФ, прямо указывая на возможность учета поведения сторон после заключения договора, и нередко применяется судами на практике, – пояснил эксперт. – Разрешение вопроса о том, кто является арендодателем в соответствии со ст. 551 ГК РФ, как верно отметил ВС РФ, не имело значения для настоящего спора, так как речь идет о правах и обязанностях, о которых условились стороны в рамках договора купли-продажи».

Юрист обратил внимание на то, что по условиям договора фактически связь продавца с имуществом после его передачи и получения платы сохранялась только в виде записи в реестре. «Поэтому, с учетом гарантийного письма, представляется абсолютно справедливым вывод ВС РФ о том, что покупатель вправе требовать извлеченную из имущества выгоду за столь продолжительный период до регистрации перехода права собственности. В то же время отказ продавца от ее выплаты с учетом данных им обещаний позволяет поднять вопрос о добросовестности его действий, что и было сделано Судом», – резюмировал Павел Лобачев.

Подробнее: https://www.advgazeta.ru/novosti/pravo-na-poluchenie-arendnykh-platezhey-mozhet-vozniknut-u-pokupate...

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/law-newspaper-the-sun-explained-that-the-law-does-not-forbid-parties-to-a-contract-of-sale-to-agree-/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/law-newspaper-the-sun-explained-that-the-law-does-not-forbid-parties-to-a-contract-of-sale-to-agree-/

ZAKON RU: Односторонне увеличение арендной платы г. Москвой

Об одностороннем увеличении арендной платы г. Москвой
 
Государство, участвуя в гражданском обороте, устанавливает как для частных лиц, так и в каком- то смысле для самого себя правила, по которым оно действует в этом обороте. Однако, эти правила, или же их реализация уполномоченными органами, далеко не всегда отвечают интересам частных субъектов 

В данной заметке речь пойдет о ситуациях, когда г.Москва выступает арендодателем по отношению к субъектам, которые ранее относились к малому (среднему) бизнесу (субъект МСП), но утратили этот статус
.
Будучи субъектом МСП, лицо вправе претендовать на льготную ставку арендной платы. Когда же это лицо этот статус теряет, город устанавливает новую ставку, которая по идее должна рассчитываться из рыночной цены, для чего производится соответствующая процедура оценки. После того, как она будет установлена в договоре аренды, дальнейшее увеличение происходит периодично на основании указанного в законодательстве повышающего коэффициента (см. п.2.4 Постановления Правительства Москвы № 800 – ПП от 25.12.2012, п.3.2. Постановления Правительства от 25.12.2012 № 809-ПП). 

Соответственно, в договоре, как правило, устанавливается право арендодателя в одностороннем порядке менять арендную плату в связи с изданием соответствующих актов публичных органов.
 
На первый взгляд, описанная конструкция позволяет обеспечить установление в соглашении между публичным собственником и частным лицом справедливой (читай – соответствующей рынку) платы за аренду. 

Но что происходит на практике? 

Публичное образование нередко производит рыночную оценку принадлежащего ему имущества с определенной периодичностью в отношении сразу многих объектов. А изменение ставки арендной платы происходит, как было указано выше, только тогда, когда арендатор теряет статус субъекта МСП. И между этими двумя точками может пройти достаточно много времени.
В результате на деле встречаются такие ситуации: имущество оценено в 2014 году, а арендатор перестает быть субъектом МСП в 2015 году. Что делает ДГИ г.Москвы? Применяет к величине ставки, определенной оценщиком на 2014 год, повышающий коэффициент (!) и направляет арендатору уведомление о об увеличении арендной платы с 2015 года.
 
Но надо учитывать, что в 2014 году в связи с рядом событий (Крым/санкции/падение рубля/иное) стоимость недвижимости, в т.ч. и аренда, резко взлетает, однако ненадолго, ситуация с ценой стабилизируется и уже в следующем году в силу опять же многих причин в среднем по рынку цена снижается. Соответственно, в 2015 году оценка просто неактуальна, она завышена. Неслучайно в ст.12 ФЗ Об оценочной деятельности указывается, что рыночная цена, определенная в отчете об оценке, является рекомендуемой для совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета. 

Естественно, коммерсанты идут в суд оспаривать увеличение арендной платы в связи с нарушением процедуры и даже приносят свой отчет об оценке, ходатайствуют о проведении экспертизы.
 
Но некоторые суды приходят к следующим выводам: ставка арендной платы, устанавливаемая на основании заключения независимого оценщика в соответствии п.2.4 Постановления Правительства Москвы № 800 – ПП от 25.12.2012 носит рекомендательный характер, поэтому ставка в договоре аренды может быть выше или ниже определенной оценщиком величины. (см. например дела А40 – 155917/2016, А40-70023/16, А40-159561/2016)
 
То есть по сути, по мнению судов, оценка может производиться не обязательно на тот же период, на который устанавливается новая арендная плата; она может быть рассчитана оценщиком на любой иной период, в том числе на предыдущий год.
 
На мой взгляд, такой вывод создает отличные возможности для произвола при установлении арендной платы, особенно с учетом особенностей экономической ситуации в стране (который и происходит). Зачем тогда вообще проводить оценку, если она необязательна? А как же экономическая обоснованность арендной платы? Стабильность гражданского оборота, наконец? А что делать, если ранее проведенная оценка была неправильной? Кстати, ВАС РФ указывал, что арендодатель, который увеличивает арендную плату непропорционально средним рыночным ставкам, признается злоупотребляющим правом (п.22 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
 
Таким образом, с одной стороны, публичное образование самостоятельно устанавливает в актах правила определения ставки арендной платы, с другой – оно не обязано их соблюдать. Насколько это справедливо? 

Отметим, что среди решений судов встречаются примеры положительного разрешения данной ситуации (напр. дело А40-159561/2016), но о единообразии судебной практики в этом важном для оборота вопросе (ведь подобные московским правила установления ставки в договоре аренды есть во многих регионах)  пока говорить нельзя.
 
Подробнее:https://zakon.ru/blog/2019/08/04/ob_odnostoronnem_uvelichenii_arendnoj_platy_g_moskvoj

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/zakon-en-unilateral-increase-of-the-rent-of-moscow/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/zakon-en-unilateral-increase-of-the-rent-of-moscow/

Право.ru:Как кредитору превратить земельную долю должника в деньги- комментарий Семякина Никиты

Право.ru: Самые интересные законопроекты июля- комментарий Юрия Водопьянова

Самые интересные законопроекты июля

Законодатель думает, как снизить нагрузку на суды и сделать проще те взыскания, где обычно мало споров. Один такой проект касается налоговых долгов, а другой - задолженности по зарплате. Но некоторые эксперты считают, что по сути ничего не изменится, и объяснили свою точку зрения. Еще один законопроект смягчает ответственность для водителей, которые ненамеренно покинули место ДТП, но все равно рискуют потерять права на срок до полутора лет. Кроме того, законодатель предложил способ, как можно бороться с нарушениями при регистрации сообщений о преступлениях - правоохранители могут отказываться их принимать. 

Защитить водителей, которые не специально уехали с места ДТП 

Проблема: Участникам аварий, которые оставляют место ДТП, грозит серьезное наказание. Их могут лишить прав на срок от года до полутора лет, или назначить административный арест до 15 суток (п. 2 ст. 12.27 Кодекса об административных правонарушениях). Но человек может покинуть место ДТП нечаянно: например, столкновение минимальное, а дело было на парковке или на очень шумной дороге. Бывают экстренные случаи, когда пассажир получил травму, и ему нужна срочная медицинская помощь. И даже если участники ДТП разъехались миром, но не оформляли европротокол – они все равно рискуют лишиться прав минимум на год.
Решение: Игорь Лебедев и другие депутаты ЛДПР предлагают смягчить наказание за оставление места ДТП в случае, если это не повлекло серьезных последствий для его участников. Законопроект № 764260-7 предлагает дополнить ст. п. 2 ст. 12.27 альтернативными санкциями: штрафом в размере 10 000 руб. или возможностью лишить прав на срок до одного года.

Мнение юристов: Водители часто оставляют место аварии ненамеренно, по объективным причинам, подтверждает руководитель административной практики ССП-Консалт

Екатерина Назарова. Она надеется, что смягчение санкции станет поводом для судов изучать все материалы дела и исследовать умысел лица, которое покинуло место ДТП.
Конституционный суд уже оценивал «суровость» этой санкции, напоминает Ольга Рогачева из АБ Бородин и партнеры.Она ссылается на определение КС от 07 декабря 2010 № 1702-О-О. Там указано, что законы дифференцируют ответственность водителя в зависимости от того, пытался ли он скрыться в ущерб другим участникам ПДД и с целью избежать ответственности, или всего лишь осложнил процедуру оформления ДТП. А если в том была крайняя необходимость – то административного правонарушения не было, указал КС.
Взыскать долги по налогам проще 

Проблема: Если у человека есть долг по налогам или другим обязательным платежам свыше 3 000 руб. – за его взысканием чиновники обращаются к мировым судьям, которые выдают судебные приказы (ч. 3.1 ст. 1 Кодекса об административном судопроизводстве). Эту задачу поручили мировым судьям в 2016 году, и с тех пор нагрузка на них растет. В то же время, большинство требований бесспорны и, по большому счету, не требуют судебной стадии. К тому же, налоговый орган или другой взыскатель и так заранее должен уведомить о долге, говорится в пояснительной записке к законопроекту. 

Решение: Псковское областное собрание депутатов предлагает упростить процедуру взыскания налоговых долгов от 3 000 руб.: делать это не по судебному приказу, а по постановлению от самих налоговых органов. Приставы будут возбуждать производство по таким документам и обращать взыскание на имущество. А должник в течение срока для добровольного исполнения может представить письменные возражения. Получив их, пристав заканчивает производство, а налоговому органу остается обратиться в суд, говорится в законопроекте № 751723-7. Такой порядок «снизит нагрузку на мировых судей, а также материальные затраты (в том числе почтовые расходы)», считают псковские депутаты. 

Мнение юриста: Изменения ускорят процедуру принудительного взыскания и позволят повысить собираемость налогов, прогнозирует старший консультант Департамента юридической практики Alliance Legal CG Никита Роженцов.
А по мнению юрисконсульта IPT Group Владислава Голубятникова, сроки взыскания могут, напротив, вырасти, если люди будут пользоваться своим правом на возражения. В любом случае, снижение нагрузки на мировых судей произойдет за счет судебных приставов-исполнителей, которые и без того перегружены, отмечает Роженцов. У них вырастут почтовые и прочие финансовые расходы, добавляет Голубятников. 

А возможно, законопроект вообще не снизит нагрузку на суды, потому что налогоплательщик имеет право оспаривать в них решения и постановления налогового органа, постановления судебных приставов, говорит управляющий партнер консалтинговой группы Дивиус 
Иван Гусев. Налоговые органы также могут обратиться в суд с заявлением о взыскании, если исполнительное производство окончено или исполнительный документ возвращен, говорит юрист.
Найти ответственного в торговом центре
Проблема: В законодательстве есть пробел в части регулирования работы торговых центров, считают авторы законопроекта. Нет определений «торговый комплекс» и «торговый центр», не закреплен правовой статус управляющей компании ТЦ и ее обязанности. Это нужно сделать, потому что Россия является крупнейшим рынком торговых центров в Европе. Они очень распространены, и это касается большинства населения, говорится в пояснительной записке.
  
Решение: Закон «Об основах государственного регулирования торговой деятельности» надо дополнить легальными определениями торгового комплекса и торгового центра, а также управляющей компании, которая владеет помещениями и сдает их в аренду (или специализированная организация). Такие изменения предусматривает проект за авторством члена Совета Федерации Вячеслава Тимченко. Управляющая компания будет отвечать за организацию охраны и поддержания общественного порядка, контроль противопожарной безопасности и соблюдения санитарно-эпидемиологических требований, организацию труда иностранных граждан, говорится в документе № 755207-7.

Мнение юриста: Главное в этом законопроекте – это обособление управляющей компании как специального субъекта, ответственного за безопасность, говорит Юрий Водопьянов из компании Содружество земельных юристов. По его мнению, в результате арендная плата может вырасти на своеобразную «страховку» от правонарушений. Ведь к ответственности будут привлекать управляющую компанию, которая, в то же время, сохранит право регрессного требования к виновному арендатору. «Не получится ли, что арендатор платит дважды», - задается вопросом Водопьянов.
   
У юриста возникают вопросы и в части презюмируемой ответственности условного собственника. «Например, по смыслу ст. 38 закона «О пожарной безопасности» к ответственности за нарушение ее требований можно привлечь как арендатора, так и арендодателя, - рассуждает Водопьянов. – А что будет, когда новый закон начнет действовать? Будут ли наказывать только арендодателя? Или обоих, но по разным основаниям — арендатора за нарушение, а арендодателя за то, что не проконтролировал? Не получится ли, что просто привлекут к ответственности больше лиц?». Если ответственных субъектов становится больше – с одной стороны, это хорошая среда для коррупции, с другой стороны, возможно, сформирует некий механизм «гражданского» контроля со стороны арендодателя. Ведь у него будет имущественный интерес, чтобы арендаторы соблюдали все законные требования. 

Законопроект может положить начало целому ряду актов, регулирующих деятельность торговых центров, считает Водопьянов. А ответственность управляющих компаний, вероятно, будет только расширяться, прогнозирует он.
Пресечь нарушения при регистрации сообщений о преступлениях
Проблема: Люди часто сталкиваются с нарушениями, когда у них принимают, регистрируют и рассматривают сообщения о преступлениях (или отказываются принимать и регистрировать).
 
Решение: Правительство предлагает наделить прокурора полномочиями требовать от органов дознания и следствия устранять нарушения на этапе приема, регистрации и разрешения сообщений о преступлениях. О решении они должны уведомить в течение суток. Кроме того, прокурор получит возможность разрешать споры о передаче сообщения о преступлении о последственности, предусматривает законопроект № 745077-7.
 
Мнение юриста: Прокуратура занимается надзором в этой сфере, но у нее слишком мало полномочий, считает Михаил Чечеткин из АБ Бородин и партнеры.Сейчас она выносит представления, но они необязательные, а сроки их рассмотрения слишком большие. Аеще представление не приобщается к материалам проверки сообщения о преступлении, продолжает Чечеткин. Поэтому, по его словам, при изучении материалов непонятно, какие нарушения выявил прокурор и устранены ли они.
 
Адвокат обозначил еще одну «застарелую проблему»: сообщения о преступлении и материалы проверки много раз пересылаются по последственности. Работа не идет несколько месяцев, пока длятся разногласия, в чьей компетенции проверка, говорит Чечеткин.
 
Помочь работникам получить зарплату 

Проблема: Право работника получать зарплату нуждается в дополнительных гарантиях защиты. Если работодатель не платит, сотрудник вынужден идти в суд, но для этого нужны юридические знания, время и – зачастую - деньги.  А трудовые инспекторы, которые выявляют задолженность по оплате труда, могут лишь привлечь компанию к ответственности по КоАП или передать материалы дела в полицию для возбуждения уголовного дела, отмечает руководитель практики земельных и имущественных отношений Alliance Legal CG Ольга Калинченко.
 
Решение: Правительство предлагает дать инспекции труда право принимать решение о принудительной выплате начисленной, но не выплаченной зарплаты. В законопроекте № 755304-7 предусматривается порядок таких действий. Сначала чиновники выдают работодателю предписание об устранении нарушений. Если его не выполняют, трудинспекция издает и направляет решение о принудительном исполнении, которое имеет статус исполнительного документа. Работодатель может обжаловать его в суде. Когда время для оспаривания истекло, или суд признал правомерность документа – его отправляют приставам для исполнения.
 
Мнение юриста: Калинченко называет законопроект спорным. С одной стороны, он даст работникам дополнительные гарантии и возможность выбрать – идти в трудовую инспекцию или суд. С другой стороны, это не ускорит процесс взыскания зарплаты, рассуждает Калинченко. Ведь если решение о принудительном исполнении будет обжаловано – это растянет сроки до трех-четырех месяцев. Столько же времени обычно уходит на то, чтобы получить судебный акт и направить исполнительный документ в территориальное управление ФССП, говорит юрист.

Подробнее:https://pravo.ru/story/213569/?desc_tv_1=

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-the-most-interesting-bills-of-july-review-of-yuri-vodopianov-/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-the-most-interesting-bills-of-july-review-of-yuri-vodopianov-/

Адвокатская газета: Преимущественное право выкупа превалирует над распределением долей в помещении по инвестконтракту- комментарий Павла Лобачева

Преимущественное право выкупа превалирует над распределением долей в помещении по инвестконтракту

ВС указал, что при решении  вопроса о разделе помещений, реконструированных по инвестиционному контракту, должны оцениваться его условия и поведение сторон с точки зрения добросовестности, в том числе с учетом обязательств привлечь в качестве соинвесторов всех арендаторов.

В комментарии «АГ» один из экспертов отметил, что, рассматривая дело, ВС сделал несколько выводов по вопросам материального права, которые важнее, чем то формальное основание, которое послужило причиной отмены судебных актов. Второй указал, что одним из наиболее важных вопросов, который разрешил ВС, является вопрос определения момента возникновения права собственности на недвижимость, приобретаемую по так называемым инвестиционным контрактам.

1 апреля 1998 г. Правительство Москвы и ООО «Агроинвест Компани» заключили контракт на реализацию инвестиционного проекта в виде реставрации усадьбы Салтыковых. Актом от 23 декабря 2005 г. объект был принят в эксплуатацию. 

В соответствии с положениями контракта по итогам его реализации в собственность каждой стороны поступает половина общей площади имущества. Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторон, определяется на основании акта реализации, подписание которого является этапом реализации инвестиционного проекта (п. 4.3 контракта) и основанием для прекращения обязательств по нему. 

11 января 2017 г. Правительство Москвы направило «Агроинвест Компани» акт реализации, согласно которому в собственность Администрации в том числе включены нежилые помещения, в феврале 1998 г. переданные в аренду ООО «БукинистЪ». 

В связи с оставлением акта реализации без рассмотрения Правительство Москвы обратилось в суд. Компания «Агроинвест Компани» предъявила встречный иск. 

Суд первой инстанции установил, что в акт реализации в редакции Правительства Москвы включены помещения, на которые зарегистрированы права третьих лиц. Руководствуясь ст. 309, 310, 421, 431, 1043 ГК, Законом об инвестиционной деятельности в России, осуществляемой в форме капитальных вложений, он сделал вывод о нарушении соотношения площадей, подлежащих передаче сторонам. Акт реализации в редакции «Агроинвест Компани» был признан судом соответствующим условиям контракта и не нарушающим права третьих лиц, в связи с чем он удовлетворил встречные требования. 

Не согласившись с таким решением, «БукинистЪ», направил в апелляционный суд жалобу в порядке ст. 42 АПК. В ней общество ссылалось на нарушение его прав как арендатора и субъекта малого предпринимательства, лишенного преимущественного права на выкуп спорных помещений, которые на основании утвержденного судом акта реализации подлежат передаче в собственность «Агроинвест Компани», несмотря на то что до принятия решения судом «БукинистЪ» подавал заявление о выкупе арендуемых им помещений.

 
Изучив жалобу, апелляционный суд отметил, что в рамках дела заявлены требования об обязании подписать акт реализации по результатам исполнения контракта, участником которого «БукинистЪ» не является, следовательно, обжаловать судебный акт общество не вправе. Кроме того, суд счел, что, поскольку с момента заключения контракта все объекты реконструкции, в том числе спорные помещения, являются общей долевой собственностью сторон, действие Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, на который ссылается общество, на спорные помещения не распространяется. В связи с этим производство по жалобе было прекращено.

 
Так как суд округа поддержал выводы апелляции, «БукинистЪ» обратился в Верховный Суд.

Рассмотрев дело № А40-51902/2017, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ вынесла Определение № 305-ЭС19-5533, в котором напомнила, что согласно Постановлению Пленума ВАС от 28 мая 2009 г. № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» применительно к кругу лиц, которые вправе обжаловать судебный акт, разъяснено, что к иным лицам в силу ч. 3 ст. 16 и ст. 42 АПК относятся лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт. В связи с этим лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и (или) резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора. 

Верховный Суд отметил, что на момент заключения контракта «БукинистЪ» владело помещениями в реконструируемом объекте на основании долгосрочного договора аренды от 19 февраля 1998 г., заключенного сроком до 15 июня 2018 г. Договор аренды был зарегистрирован в установленном на момент его заключения порядке Москомимуществом. 

При этом условиями контракта предусмотрена обязанность «Агроинвест Компани» в течение полугода после заключения контракта обеспечить привлечение всех собственников и арендаторов реконструируемых строений в соинвесторы за счет доли инвестора. Однако соинвесторы не привлекались, а доказательств того, что «БукинистЪ» отказался от реализации своего права на участие, в контакте не представлено. В связи с этим суду следовало оценить добросовестность поведения «Агроинвест Компани». 

Кроме того, ВС отметил, что, делая вывод о возникновении долевой собственности на объект реконструкции с момента заключения контракта, суды не учли разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума ВАС от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Так, в п. 7 данного постановления указано, что право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

 
Суд указал, что на момент заключения контракта действовали положения Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с п. 1 и 2 ст. 33 Закона с момента вступления его в силу и до создания системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество такая государственная регистрация проводилась органами, на которые она была возложена. Однако, отметил ВС, доказательств регистрации права общей долевой собственности в порядке, предусмотренном законом на момент заключения контракта, а также в последующем в материалах дела не имеется.

Учитывая изложенное, долгосрочный арендатор государственного имущества, исходя из конкретных фактических обстоятельств рассматриваемого дела, в числе прочего ссылающийся на наличие у него преимущественного права на приватизацию недвижимого имущества, может быть признан лицом, о правах и обязанностях которого принят судебный акт, результатом которого является раздел помещений и передача арендуемого помещения иному лицу, поскольку исполнение такого судебного акта может повлечь препятствия для реализации арендатором своих прав и изменение его правового положения. 

ВС указал, что решение вопроса о разделе помещений между «Агроинвест Компани» и Правительством Москвы, возможном исключении спорных помещений из состава тех помещений, которые подлежат передаче инвестору, и признании за арендатором преимущественного права на приватизацию должно осуществляться исходя из оценки всех фактических обстоятельств дела. 

В частности, должны оцениваться условия контракта и поведение его сторон с точки зрения добросовестности, в том числе с учетом того, что инвестор принял на себя обязанность по привлечению в качестве соинвесторов всех собственников и арендаторов реконструируемых строений. Кроме того, условия контракта не содержали в себе указаний на конкретное имущество, подлежащее передаче инвестору. Необходимо также оценить соответствие арендатора требованиям Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, на момент подачи заявления о выкупе и выяснить, отсутствуют ли иные законные основания, препятствующие льготной приватизации объекта. 

В комментарии «АГ» юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев указал, что одним из наиболее важных вопросов, который разрешил ВС, является вопрос определения момента возникновения права собственности на недвижимость, приобретаемую по так называемым «инвестиционным контрактам». 

«В целом можно констатировать, что после выхода Постановления Пленума ВАС № 54 от 2011 г., на которое сослался ВС, по данному вопросу в основном сложилась единообразная практика: право собственности, по общему правилу, возникает с момента внесения соответствующей записи в реестр. Однако по какой-то причине суды нижестоящих инстанций не учли, что в настоящем случае оно не регистрировалось, инвестиционный контракт, квалифицированный как договор простого товарищества, сам по себе такое правовое последствие повлечь не мог», – отметил Павел Лобачев. 

Юрист указал, что, раз право собственности на арендуемое помещение осталось у Москвы, разрешать вопрос о его отчуждении частному субъекту без учета позиции арендатора, который выразил свою волю на выкуп имущества в порядке Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, суды нижестоящих инстанций были не вправе. «Поэтому ВС РФ справедливо отправил дело на пересмотр, дополнительно предложив оценить с точки зрения добросовестности действия инвестора, не привлекшего арендатора в качестве соинвестора», – посчитал Павел Лобачев. По его мнению, изложенные выводы также соответствуют и судебной практике по аналогичным спорам, в которых арендаторы пытались защитить свое преимущественное право на выкуп (например, дела № А40-1760/2017, № А40-58919/14). 

Партнер, руководитель практики юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев отметил, что, рассматривая дело, ВС сделал несколько выводов по вопросам материального права, которые важнее, чем то формальное основание, которое послужило причиной отмены судебных актов.

 
«Коллегия в очередной раз пресекла попытки использовать инвестиционное законодательство для обоснования возникновения права собственности у инвестора (хотя бы в виде долевой собственности) до регистрации этого права. Эта идея – о том, что право собственности возникает не на основании предусмотренных гражданским законодательством юридических фактов (а в случае с недвижимостью таковым является регистрация), а на основании вложения инвестором денежных средств, – представляет собой настоящую "гидру": как только "отрубают" ей одну голову – тут же вырастает другая, – заметил Александр Латыев. – Сначала она попала в Закон об инвестиционной деятельности, с помощью которого еще долго обходили требования о регистрации, пока в 2011 г. Пленум ВАС в Постановлении № 54 о продаже будущей недвижимости не указал, что так нельзя делать. Однако буквально меньше чем через полгода Госдума приняла закон № 427-ФЗ от 12 декабря 2011 г., которым вновь реанимировала эту идею, правда, уже только для Москвы и Санкт-Петербурга и только для ограниченного круга инвестиционных договоров. Практика снова очень осторожно стала применять эти нормы. Однако с ликвидацией ВАС подход, допускающий признание права собственности инвестора на недвижимость без регистрации вновь, стал проникать и в практику арбитражных судов (а из практики судов общей юрисдикции и не уходил)». 

Он добавил, что сейчас ВС вновь напомнил, что если такие решения и принимаются, то лишь в порядке исключения, а в отсутствие предпосылок для таких исключений необходимо зарегистрировать право, чтобы оно возникло.

Подробнее:https://www.advgazeta.ru/novosti/preimushchestvennoe-pravo-vykupa-prevaliruet-nad-raspredeleniem-doley-v-pomeshchenii-po-investkontraktu/

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/bar-the-pre-emptive-right-of-redemption-prevails-over-the-distribution-of-shares-in-a-investment-con/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/bar-the-pre-emptive-right-of-redemption-prevails-over-the-distribution-of-shares-in-a-investment-con/

Право.ru: ВС решал, когда нельзя забрать ипотечную квартиру за долги - комментарий Юрия Водопьянова

ВС решал, когда нельзя забрать ипотечную квартиру за долги
емья купила в кредит однокомнатную квартиру, и добросовестно выплачивала его в течение десяти лет. За это время у должников сменился кредитор, который потребовал досрочно выплатить оставшуюся задолженность и выставить жилья на торги из-за просрочки платежей. Первая инстанция посчитала такое требование необоснованным, а апелляция пришла к выводу, что ипотечную недвижимость за долги продать все-таки можно. Эксперты разъяснили, как должникам избежать подобных санкций.
Невыплаченный долг может стоить квартиры 
Летом 2006 года супруги Сергей и Анна Назины* взяли в «Башэкономбанке» кредит на 1,2 млн руб. для покупки квартиры. Заем обеспечивался залогом этого жилья. Через цепочку сделок права по закладной перешли к ООО «Владфинанс» осенью 2015 года. В течение двух последующих лет должники несколько раз просрочили платежи по кредиту, поэтому кредитор решил взыскать с Назиных всю оставшуюся на тот момент задолженность – 458 379 руб. Кроме того, заявитель потребовал, чтобы ответчики выплатили проценты по кредиту на сумму 80 432 руб. и за пользование займом в размере 14% годовых, а также пеню за просрочку – 115 992 руб. Учитывая такой размер требований, истец попросил обратить взыскание на заложенную квартиру, определив её начальную продажную стоимость в размере 1,28 млн руб. 

Октябрьский районный суд Уфы присудил «Владфинанс» только 145 584 руб. и не стал выставлять квартиру на торги. В обоснование такого решения первая инстанция указала на несоразмерность оставшейся части долга по кредиту стоимости заложенной недвижимости. Апелляция отменила акт нижестоящего суда и взыскала в пользу заявителя 298 811 руб., опираясь на расчет задолженности, который представил истец. Помимо этого, Верховный суд республики Башкортостан посчитал, что в спорной ситуации у суда нет оснований отказать компании в требовании обратить взыскание на квартиру.

В Верховном суде указали, что не учел нижестоящий суд
Назины не согласились с выводом апелляционной инстанции и обжаловали его в Верховный суд РФ. ВС обратил внимание на то, что апелляция не указала, по каким основаниям отвергла обстоятельства, которые установила по вопросу соразмерности долга первая инстанция. Судьи ВС подчеркнули, что в подобных случаях взыскание на имущество можно не обращать, если должник допустил крайне незначительное нарушение, а размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного актива.

Кроме того, судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила, что в рассматриваемом деле нижестоящему суду нужно было точно рассчитать количество просрочек должника по платежам, их период и учесть рыночную стоимость квартиры (дело № 49-КГ19-5). Так как ничего этого апелляционная инстанция не сделала, «тройка» судей ВС под председательством Вячеслава Горшкова отменила акт Верховного суда республики Башкирия и отправила дело обратно туда на новое рассмотрение. Но по существу этот спор на втором круге рассмотреть не удалось: компания "ВладФинанс" отказалась от своего иска (Дело № 33-10219/2019). 

Эксперты "Право.ru": "Апелляция не аргументировала решение"
Верховный суд РФ в очередной раз указал на чрезвычайно важное значение полного и всеобъемлющего исследования доказательств нижестоящими инстанциями, подчеркивает значимость обсуждаемого решения Оксана Петерс, партнер "Eversheds Sutherland". Ведь апелляция никак не аргументировала свое решение, отмечает юрист "ЮФ Авелан"
Вероника Величко: «Ничего не сказала ни о соразмерности долга и стоимости квартиры, ни почему она не согласна с решением первой инстанции».

Спорную ситуацию усложняет то, что в этом деле необходимо учитывать редакцию Закона об ипотеке, которая действовала при заключении кредитного  договора в 2006 году, обращает внимание Елена Муратова, советник "АБ Казаков и Партнёры": «Она содержала оценочные понятия незначительности и несоразмерности без четких критериев оценки данных понятий». В действующей же редакции Закон об ипотеке позволяет обращать взыскание на заложенное имущество, если должник просрочил платежи по кредиту больше 3 раз за год, подчеркивает юрист "КА Юков и партнеры"Александр Соловьев.
  
Обезопасить себя юридически "недобросовестный" должник в такой ситуации не может, сразу предупреждает Дени Мурдалов, юрист АБ А2. При этом ипотечные заемщики могут заблуждаться, что их единственное жилье нельзя продать за долги, отмечает управляющий партнер консалтинговой группы "Дивиус" Иван Гусев. Но суды проявляют прокредиторский подход – они точно применяют критерии, указанные в законе, говорит Юрий Водопьянов из Содружества земельных юристов. Если банк не получит ипотечных платежей больше, чем три месяца – заемщик имеет все шансы остаться без квартиры. 

Поэтому, если деньги заканчиваются, Гусев советует не молчать – надо сразу обращаться в банк с просьбой рефинансировать ипотеку или получить отсрочку платежей. Мурдалов рекомендует застраховать потерю временной платежеспособности или просрочки платежей - это «отличный способ защититься от рисков обращения взыскания».
  
Суды применяют критерии механически, хотя категория изначально была оценочная, отмечает Водопьянов. В 2012 году Конституционный суд подчеркнул необходимость «достичь баланса прав и интересов взыскателей и должников» (определение от 24 декабря 2012 г. N 2289-О). Чтобы это сделать, надо оценить целый ряд обстоятельств – причину неисполнения обязательств, положение сторон и так далее, продолжает эксперт. Но потом ст. 348 ГК дополнили конкретными критериями (три месяца и 5%). И теперь работа суда свелась к применению довольно простого алгоритма, резюмирует Водопьянов.

Подробнее:https://pravo.ru/story/212638/

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-sun-decide-when-you-can-t-take-the-mortgage-apartment-for-debts-review-of-yuri-vodopianov-/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/pravoy-sun-decide-when-you-can-t-take-the-mortgage-apartment-for-debts-review-of-yuri-vodopianov-/

Право.ru: Кому нужно платить за аренду в ситуации, когда арендуемое здание продано - комментарий Павла Лобачева

Коммерсант FM: Удастся ли обязать компании выплачивать компенсации за снос жилья в защитных зонах- комментарий Дениса Литвинова

Конституционный суд встал на сторону дачников в споре с газовыми компаниями. Жители Пышмы и Сургута несколько лет пытались добиться от «Газпрома» компенсаций за снос своих домов. Постройки находились в защитной зоне рядом с трубопроводом, что запрещено. О таком соседстве дачники узнали, только когда получили иск от «Газпрома». Возмещать убытки компания не собиралась, в результате чего судья посчитал это несправедливым и обязал правительство подготовить законопроект, который гарантирует собственникам домов компенсации за снос. По оценкам экспертов, в России больше миллиона строений, расположенных на газопроводах. И многие собственники об этом даже не знают. Как так вышло? И за чей счет их будут сносить? Выяснял Владислав Викторов.

С 2014 года на магистральных газопроводах произошло больше 35 аварий. Лишь в прошлом году ущерб от таких инцидентов составил порядка 80 млн руб. Все расходы ложатся на газовые компании, снизить их можно, только убрав из защитных зон жилые дома. Этим и занимается, в частности, «Газпром». Но откуда там взялись дома? Дело в том, что две трети газопроводов построено еще в советское время. Данные о маршрутах хранились в разных базах. В итоге когда земли отдавали под застройку, даже местные власти могли и не знать, что там проходят трубы, говорит управляющий партнер Содружества Земельных Юристов Денис Литвинов: «На строительство выдавалась разрешительная документация. Физические лица строили на них индивидуальные жилые дома.И когда несколько лет назад вся разрозненная информация стала вноситься в кадастр, стали выявляться эти охранные зоны.Если устанавливается, что жилые дома находятся в непосредственной близости от трубопроводов, чаще всего они подлежат сносу просто потому, что жить в них небезопасно».

Но возникает вопрос: кто должен за это платить? Ведь собственник потратил немало денег на строительство самого дома, прожил там много лет, и тут появляется компания с требованием снести постройку. Заложником такой ситуации оказался житель Тамбова, председатель общественного движения «Люди. Трубы. Безопасность» Владимир Жилкин. Несколько лет назад он купил загородный дом, после чего неожиданно получил иск от «Газпрома». В итоге суд разрешил Владимиру не сносить дом до конца года, но получить компенсацию от компании владелец недвижимости не смог: «Дом у нас 1972 года. Мы бы ни за что его не покупали, если бы знали, что есть какая-то опасность. В итоге подали иск к “Газпрому” о возмещении морального и материального вреда, но судья был на стороне компании — бороться с монополистом заведомо проигрышно. У нас снесено десять дач, чьи собственники не посчитали нужным бороться за свои строения».

Год назад группа пострадавших граждан записывала обращение к Владимиру Путину с просьбой разобраться в этой ситуации. Результатом стали поправки в Земельный кодекс. Они предполагают компенсации для собственников жилья, попавших в эти зоны, но с одной оговоркой — выплачивать их будут только тем, кто оказался на пути новых газопроводов или в специальной зоне из-за ее расширения. В Мособлгазе говорят, что всегда пытаются искать обходные маршруты, хотя иногда без сноса не обойтись. Об этом гендиректор компании Дмитрий Голубков рассказывал в специальном выпуске подкаста “Ъ FM” Overtime: «В Московской области каждый квадратный метр кому-то принадлежит, свободной земли нет — надо пройти трассу, со всеми договориться. Мы стараемся идти навстречу, но вы знаете, я часто вижу своими глазами последствия аварии на газовых сетях, поверьте мне, охранные зоны — это точно не пустой звук». 

Но пострадавшие говорят, что закон не работает, и, видимо, Конституционный суд с этим согласен, а потому обязал правительство до конца года определить, кто и в каком соотношении должен возмещать убытки граждан. Два года назад в «Газпроме» говорили, что по всей стране больше 900 тыс. домов должны быть снесены. Наверняка некоторым гражданам откажут в выплатах, но итоговая сумма все равно достигнет нескольких миллиардов, уверен руководитель «Оценочной компании» Денис Карпов: «Государство будет навязывать выкуп по кадастровой стоимости, хотя по рыночной с точки зрения интересов одной и другой стороны оценивать оптимальнее: у первого варианта есть перегибы как в большую, так и в меньшую сторону. Тем не менее мы все-таки исходим не из рыночных отношений — государство вынуждено покупать, какая бы стоимость ни была». 

Но дачники не верят в то, что очередные поправки что-то изменят. За время обсуждения даже дома тех, кому дали отсрочку, скорее всего, снесут без каких-либо компенсаций. Да и раз уж инициатива Владимира Путина ни к чему не привела, что уж говорить о судье. 

В июне Госдума одобрила в первом чтении поправки, которые в двести раз увеличивают штрафы для тех, кто отказывается от сноса. За неисполнение предписания владельцам построек придется заплатить от 200 до 500 тыс. руб. Сейчас штраф — не более 5 тыс., но выселение и снос это не отменяет.
Подробнее:https://www.kommersant.ru/doc/4048332

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/kommersant-fm-is-it-possible-to-oblige-the-company-to-pay-compensation-for-the-demolition-of-housing/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/kommersant-fm-is-it-possible-to-oblige-the-company-to-pay-compensation-for-the-demolition-of-housing/

Дачники дошли до газопроводов

Конституционный суд встал на сторону дачников в споре с газовыми компаниями. Жители Пышмы и Сургута несколько лет пытались добиться от «Газпрома» компенсаций за снос своих домов. Постройки находились в защитной зоне рядом с трубопроводом, что запрещено. О таком соседстве дачники узнали, только когда получили иск от «Газпрома». Возмещать убытки компания не собиралась, в результате чего судья посчитал это несправедливым и обязал правительство подготовить законопроект, который гарантирует собственникам домов компенсации за снос. По оценкам экспертов, в России больше миллиона строений, расположенных на газопроводах. И многие собственники об этом даже не знают. Как так вышло? И за чей счет их будут сносить? Выяснял Владислав Викторов.

С 2014 года на магистральных газопроводах произошло больше 35 аварий. Лишь в прошлом году ущерб от таких инцидентов составил порядка 80 млн руб. Все расходы ложатся на газовые компании, снизить их можно, только убрав из защитных зон жилые дома. Этим и занимается, в частности, «Газпром». Но откуда там взялись дома? Дело в том, что две трети газопроводов построено еще в советское время. Данные о маршрутах хранились в разных базах. В итоге когда земли отдавали под застройку, даже местные власти могли и не знать, что там проходят трубы, говорит управляющий партнер Содружества Земельных Юристов Денис Литвинов: «На строительство выдавалась разрешительная документация. Физические лица строили на них индивидуальные жилые дома.И когда несколько лет назад вся разрозненная информация стала вноситься в кадастр, стали выявляться эти охранные зоны.Если устанавливается, что жилые дома находятся в непосредственной близости от трубопроводов, чаще всего они подлежат сносу просто потому, что жить в них небезопасно».
Но возникает вопрос: кто должен за это платить? Ведь собственник потратил немало денег на строительство самого дома, прожил там много лет, и тут появляется компания с требованием снести постройку. Заложником такой ситуации оказался житель Тамбова, председатель общественного движения «Люди. Трубы. Безопасность» Владимир Жилкин. Несколько лет назад он купил загородный дом, после чего неожиданно получил иск от «Газпрома». В итоге суд разрешил Владимиру не сносить дом до конца года, но получить компенсацию от компании владелец недвижимости не смог: «Дом у нас 1972 года. Мы бы ни за что его не покупали, если бы знали, что есть какая-то опасность. В итоге подали иск к “Газпрому” о возмещении морального и материального вреда, но судья был на стороне компании — бороться с монополистом заведомо проигрышно. У нас снесено десять дач, чьи собственники не посчитали нужным бороться за свои строения».

Год назад группа пострадавших граждан записывала обращение к Владимиру Путину с просьбой разобраться в этой ситуации. Результатом стали поправки в Земельный кодекс. Они предполагают компенсации для собственников жилья, попавших в эти зоны, но с одной оговоркой — выплачивать их будут только тем, кто оказался на пути новых газопроводов или в специальной зоне из-за ее расширения. В Мособлгазе говорят, что всегда пытаются искать обходные маршруты, хотя иногда без сноса не обойтись. Об этом гендиректор компании Дмитрий Голубков рассказывал в специальном выпуске подкаста “Ъ FM” Overtime: «В Московской области каждый квадратный метр кому-то принадлежит, свободной земли нет — надо пройти трассу, со всеми договориться. Мы стараемся идти навстречу, но вы знаете, я часто вижу своими глазами последствия аварии на газовых сетях, поверьте мне, охранные зоны — это точно не пустой звук». 

Но пострадавшие говорят, что закон не работает, и, видимо, Конституционный суд с этим согласен, а потому обязал правительство до конца года определить, кто и в каком соотношении должен возмещать убытки граждан. Два года назад в «Газпроме» говорили, что по всей стране больше 900 тыс. домов должны быть снесены. Наверняка некоторым гражданам откажут в выплатах, но итоговая сумма все равно достигнет нескольких миллиардов, уверен руководитель «Оценочной компании» Денис Карпов: «Государство будет навязывать выкуп по кадастровой стоимости, хотя по рыночной с точки зрения интересов одной и другой стороны оценивать оптимальнее: у первого варианта есть перегибы как в большую, так и в меньшую сторону. Тем не менее мы все-таки исходим не из рыночных отношений — государство вынуждено покупать, какая бы стоимость ни была». 

Но дачники не верят в то, что очередные поправки что-то изменят. За время обсуждения даже дома тех, кому дали отсрочку, скорее всего, снесут без каких-либо компенсаций. Да и раз уж инициатива Владимира Путина ни к чему не привела, что уж говорить о судье. 

В июне Госдума одобрила в первом чтении поправки, которые в двести раз увеличивают штрафы для тех, кто отказывается от сноса. За неисполнение предписания владельцам построек придется заплатить от 200 до 500 тыс. руб. Сейчас штраф — не более 5 тыс., но выселение и снос это не отменяет.

Подробнее:https://www.kommersant.ru/doc/4048332

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/news/the-cottagers-reached-the-pipeline/

from
https://zem-advokat.ru/news/the-cottagers-reached-the-pipeline/

Депрессивные территории в городской черте подпадут под комплексное развитие

Российские власти не отказались от идеи ввести в законодательство нормы об изъятии недвижимости у собственников в целях комплексного развития территорий. Такие положения изначально содержались в недавно принятых поправках к Градостроительному кодексу РФ, но ко второму чтению законопроекта в Госдуме эти нормы были удалены. 

Как напоминает " Комерсант", документ предусматривал возможность принудительного изъятия жилья, включая квартиры в многоквартирных домах, не признанных аварийными, по инициативе муниципалитетов. Основанием для изъятия должно было стать включение дома в муниципальную адресную программу, при этом обоснования необходимости этого не требовалось. 

Это предложение не нашло поддержки в Минстрое, а в обществе к нему отнеслись негативно (активисты отправляли депутатам Госдумы письма с требованием не принимать законопроект), и в итоге поправки были приняты без положений об изъятии. Однако вскоре о намерении разработать отдельное предложение по изъятию жилья заявил первый заместитель главы комитета Совета федерации по федеративному устройству и региональной политике Андрей Шевченко. Рассмотреть его предложения Госдума может осенью. 

В настоящее время изымать жилую недвижимость позволяет Земельный кодекс. Например, такие изъятия производились в Краснодарском крае при подготовке к Олимпийским играм в Сочи, но детали регламентировал принятый в 2007 году отдельный закон об организации и проведении Олимпиады. В общей сложности под принудительное выселение тогда попали почти 150 семей. Не исключено, что применявшаяся модель может быть закреплена в законодательстве для всей страны, но это чревато всплеском протестов. 

По мнению главы Института экономики города Надежды Косаревой, проект может быть успешным только при гарантии его добровольности. При этом она отметила, что в Градостроительном кодексе и так предусмотрена возможность изъятия неаварийного жилья в целях комплексного развития территорий, но муниципалитеты ей не пользуются, поскольку опасаются общественного недовольства. Пропавшие из законопроекта поправки об изъятии фактически дублировали эту возможность и вряд ли заработали бы.

В свою очередь координатор Национального объединения строителей по Сибирскому федеральному округу Максим Федорченко подчеркнул, что при изъятии речь должна идти о добровольном выборе варианта компенсации для собственника. Это может быть новое жилье, денежная выплата или иное возмещение. 

"В любом случае собственник должен получить полноценную компенсацию по цене даже выше рыночной, поскольку гражданин сталкивается со значительными неудобствами", –отметил Федорченко, добавив, что термин "изъятие" стоит заменить на "согласительные процедуры по выкупу земельных участков и объектов недвижимого имущества". 

Подробнее: https://realty.newsru.com/article/01aug2019/gradkodeks

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/news/depressed-areas-in-the-city-will-fall-under-a-comprehensive-development/

from
https://zem-advokat.ru/news/depressed-areas-in-the-city-will-fall-under-a-comprehensive-development/

Кадастровая палата соберет аналитику

Заместителем назначенного в конце прошлого года главой Федеральной кадастровой палаты Парвиза Тухтасунова станет Даниил Селедчик, ранее возглавлявший московский офис петербургского застройщика «Эталон». Он должен будет создать аналитический центр госучреждения, который сможет на коммерческой основе готовить для девелоперов сведения о конкретных площадках, и запустить федеральный портал по аналогу Airbnb.  

Замдиректора Федеральной кадастровой палаты (ФГБУ «ФКП Росреестра») станет бывший топ-менеджер группы «Эталон» Даниил Селедчик, рассказали “Ъ” в самом учреждении. Предполагается, что он будет курировать аналитический центр ФКП. Как пояснил “Ъ” Даниил Селедчик, сейчас девелоперы получают сведения из Единого госреестра недвижимости в порядке частных запросов: компании делают их для получения информации о конкретных локациях и районах. В планах ФКП — систематизировать этот процесс. По его словам, аналогичной структуры на федеральном уровне, следовательно, и конкуренции на этом рынке не существует. 

Работать с big data будет специально созданное подразделение. Аналитический центр планирует публиковать отчеты о состоянии рынка недвижимости на регулярной основе. По словам Даниила Селедчика, бизнес сможет на коммерческой основе получать как обобщенную информацию о рынке недвижимости в регионе, так и локальные специализированные сведения о конкретных площадках. Он поясняет, что такие данные влияют на квартирографию проектов: в одних локациях могут быть востребованы студии, в то время как в других лучше продаются двухкомнатные. «Застройщикам важно знать и портрет покупателя, его территориальные предпочтения: например, квартиры в Бутово чаще приобретают жители соседних районов»,— рассказывает господин Селедчик.
Заместителем назначенного в конце прошлого года главой Федеральной кадастровой палаты Парвиза Тухтасунова станет Даниил Селедчик, ранее возглавлявший московский офис петербургского застройщика «Эталон». Он должен будет создать аналитический центр госучреждения, который сможет на коммерческой основе готовить для девелоперов сведения о конкретных площадках, и запустить федеральный портал по аналогу Airbnb. 

Замдиректора Федеральной кадастровой палаты (ФГБУ «ФКП Росреестра») станет бывший топ-менеджер группы «Эталон» Даниил Селедчик, рассказали “Ъ” в самом учреждении. Предполагается, что он будет курировать аналитический центр ФКП. Как пояснил “Ъ” Даниил Селедчик, сейчас девелоперы получают сведения из Единого госреестра недвижимости в порядке частных запросов: компании делают их для получения информации о конкретных локациях и районах. В планах ФКП — систематизировать этот процесс. По его словам, аналогичной структуры на федеральном уровне, следовательно, и конкуренции на этом рынке не существует. 

Работать с big data будет специально созданное подразделение. Аналитический центр планирует публиковать отчеты о состоянии рынка недвижимости на регулярной основе. По словам Даниила Селедчика, бизнес сможет на коммерческой основе получать как обобщенную информацию о рынке недвижимости в регионе, так и локальные специализированные сведения о конкретных площадках. Он поясняет, что такие данные влияют на квартирографию проектов: в одних локациях могут быть востребованы студии, в то время как в других лучше продаются двухкомнатные. «Застройщикам важно знать и портрет покупателя, его территориальные предпочтения: например, квартиры в Бутово чаще приобретают жители соседних районов»,— рассказывает господин Селедчик.

Участники рынка соглашаются, что спрос на такой продукт существует. Директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов считает, что если в данных аналитического центра будет скомпонована вся необходимая девелоперам информация из Росреестра, то они будут пользоваться большим спросом. Коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова добавляет, что доступные данные госорганов сейчас, как правило, неполные, обрывочные и неоперативные. 

Но развитие аналитическое центра не единственная задача Даниила Селедчика. Он также будет курировать создание и развитие платформы доверительного управления недвижимости. Этот проект анонсирован в апреле на Ялтинском международном экономическом форуме и подразумевает внедрение единой платформы сделок с недвижимостью. Точный срок запуска сервиса пока не называется. Предполагается, что с его помощью физические и юридические лица смогут совершать сделки купли-продажи и аренды недвижимости, выплачивать связанные со сделками налоги. Сервис будет работать и с туристическим жильем: ранее глава ФКП заявлял, что речь идет об аналоге Airbnb в Крыму. 

ФКП существует с 2001 года и подведомственна Росреестру. До прихода в палату Даниил Селедчик (с 1997 по 2017 год) работал в структурах группы «Эталон». С 2010 года он возглавлял московское подразделение компании. Компанию в 1987 году в Санкт-Петербурге основал Вячеслав Заренков. Долгое время сам бизнесмен и члены его семьи выступали совладельцами группы. Но в феврале этого года крупнейшим совладельцем «Эталона» стала АФК «Система», которая выкупила 25% акций у господина Заренкова и членов его семьи. 

Доцент кафедры бизнеса и управленческой стратегии РАНХиГС Эмиль Мартиросян называет переход топ-менеджеров коммерческих компаний на работу в госорганы распространенным явлением. «Так чиновники стараются поменять сам подход к управлению: привнести систему KPI, мотивацию сотрудников и перейти от исполнительной работы к достижению поставленных целей»,— объясняет он. 

Подробнее: https://www.kommersant.ru/doc/4048105

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/news/cadastral-chamber-will-collect-analytics/

from
https://zem-advokat.ru/news/cadastral-chamber-will-collect-analytics/

В России приняли общие правила, нормы и стандарты риэлторской деятельности

Национальный Совет при Президенте Российской Федерации по профессиональным квалификациям согласовал Профессиональный стандарт риелторов (специалистов по операциям с недвижимостью). Документ разработан Торгово-промышленной палатой Российской Федерации и направлен на профессиональное совершенствование сотрудников риелторских организаций, сообщается в совместном пресс-релизе Торгово-промышленной палаты и цифрового агентства недвижимости «33 слона» (Mail Group).

Основной задачей профессионального стандарта стала систематизация требований к умениям и знаниям риелторов. На основании этого документа будут разработаны оценочные средства для объективной оценки квалификаций специалистов по операциям с недвижимостью, будет создана трехступенчатая карьерная лестница по соответствующим траекториям развития для специалистов.

Риелтор, сдавший профессиональный экзамен на соответствие требованиям профстандарта «Специалист по операциям с недвижимостью», в зависимости от того, какую квалификацию он подтвердил, получит право называться «агентом», «экспертом» или «брокером», эту запись он получит в свое Свидетельство о квалификации, которое будет внесено в государственный реестр квалификаций. Оценивать квалификацию работников отрасли будут центры оценки квалификаций, уполномоченные, согласно законодательству, Советом по профессиональным квалификациям торговой, внешнеторговой и по отдельным видам предпринимательской и экономической деятельности, созданным на базе Торгово-промышленной палаты (СПК ТПП РФ).

«Создание профессионального стандарта поможет упорядочить рынок недвижимости в части квалифицированных кадров для агентств недвижимости и задаст основные нормы и правила профессии. Внедрение профстандарта поможет поднять качество образования и обучения, поделит рынок на квалифицированных специалистов и специалистов, не прошедших оценку своей квалификации, что в свою очередь даст клиентам право выбора к кому обратиться, в итоге рынок должен перейти на новый качественный уровень предоставления услуг», - объясняет Никита Первушин, руководитель рабочей группы по разработке профстандарта, директор Фонда развития профессиональных квалификаций Торгово-промышленной палаты РФ.

Профессиональный стандарт - нормативный документ для риелторского рынка, в котором впервые на законодательном уровне появились основные этические нормы в профессии риелтора. При разработке документа учитывались правила и нормы Стандарта этики, принятые в Российской гильдии риелторов.

Согласно прописанным в профстандарте этическим нормам, специалисты будут обязаны соблюдать конфиденциальность информации клиента; не вводить его в заблуждение; проявлять честность и порядочность; не скрывать реальную стоимость объекта; не использовать некомпетентность или состояние здоровья клиента для извлечения выгоды; не клеветать на другие организации и коллег.

В состав рабочей группы, участвовавшей в разработке стандарта, вошли представители Фонда развития профессиональных квалификаций ТПП РФ, Евразийской организации экономического сотрудничества, Гильдии риелторов Московской области, Всероссийского профсоюза работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых оранизаций, Российской гильдии риелторов, цифрового агентства недвижимости «33 слона», «Института экспертизы и права» и других организаций.

«Мы приняли участие в разработке Стандарта, так как уверены, что внедрение этого документа создаст фундамент для современного и цивилизованного рынка недвижимости. Чем раньше рынок начнет внедрение Профессионального стандарта, чем больше компаний оценят своих специалистов посредством профессионального экзамена и направят тех, кто не справился, учиться, тем быстрее оздоровится рынок», - объясняет член рабочей группы по разработке профстандарта Юлия Плетнева, руководитель юридического блока цифрового агентства недвижимости «33 Слона».

Параллельно с созданием профессионального стандарта эксперты Фонда развития профессиональных квалификаций ТПП РФ разрабатывают базовые программы для профессионального образования специалистов в сфере недвижимости.

Подробнее: https://www.irn.ru/news/129695.html

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/news/russia-has-adopted-common-rules-norms-and-standards-of-real-estate-activity/

from
https://zem-advokat.ru/news/russia-has-adopted-common-rules-norms-and-standards-of-real-estate-activity/