Поздравляем партнера Содружества земельных юристов Юлию Бузанову с получением статуса «Консультант по налогам и сборам»!

Самострой прописывается в законе: что под снос и как возмещать?

Законопроект, направленный на борьбу с самовольными постройками — самостроем, Госдума приняла в первом чтении, передает корреспондент ИА REGNUM 23 мая. Вводятся ограничения на признание самовольными постройками указанных объектов, права на которые зарегистрированы до 1 марта 2018 г. 

Прежде всего, уточняется, что считать самостроем. Прописывается, что не являются им «здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные с нарушением установленных ограничений по использованию земельного участка, если данные здание, сооружение, строение возведены, созданы на основании необходимых для этого согласований или разрешений и в соответствии с ними или собственник данного объекта не знал и не мог или не обязан был знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка».
Вводится запрет на эксплуатацию самовольной постройки.
Так как большая часть самовольных построек являются таковыми из-за несоответствия требованиям застройки, законопроектом предлагается ввести механизм приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. Так, приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями планируется осуществлять в порядке, установленном для реконструкции объектов капитального строительства.
Прописывается, что последствием самовольной постройки является не только обязанность снести ее, но и обязанность привести самовольную постройку в соответствие с параметрами, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренным законами (при отсутствии сведений о лице, осуществившем самовольную постройку, эти обязанности предлагается возлагать на правообладателя земельного участка, на котором эта постройка возведена).
Снос
Устанавливается, что срок для сноса самовольной постройки не может составлять менее чем 3 месяца и более чем 12 месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями не может составлять менее чем 6 месяцев и более чем 3 года.
Для органов местного самоуправления вводится запрет на принятие решений о сносе самовольных построек или об их приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объектов недвижимого имущества, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) или признано судом, либо в отношении которых ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки.
Для лиц, которые приобрели здание, сооружение или другое строение, право собственности на которое ранее было зарегистрировано, предусмотреть право на возмещение за счет казны РФ убытков в связи с утратой права собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае принятия в отношении указанных объектов решения о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствии с установленными требованиями (в размере рыночной стоимости указанных объектов либо расходов на ее снос).
Предусматривается и право регрессного требования РФ в размере указанных выше убытков, возмещенных РФ, к госрегистратору, по вине которого, установленной судом, в ЕГРН были внесены незаконные или недостоверные данные об объекте недвижимого имущества, правах на него.

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/news/squatter-is-prescribed-in-the-law-that-is-to-be-demolished-and-how-to-compensate/

from
https://zem-advokat.ru/news/squatter-is-prescribed-in-the-law-that-is-to-be-demolished-and-how-to-compensate/

Ваш семейный адвокат: "Общедомовые нужды. Что будет дальше?" — статья Сочеевой Ксении

В газете "Ваш семейный адвокат" опубликована статья Сочеевой Ксении, ведущего юриста Содружества земельных юристов. В статье раскрываются вопросы общедомовых нужд — от вариантов расчета платы за ОДН до новелл в этой области.

Еще в октябре в Общественной палате РФ прошел круглый стол по вопросу внесения изменений в систему платы за общедомовые нужды. Основной темой для обсуждения в рамках круглого стола стал вопрос распределения расходов на общие нужды дома между жильцами МКД. Как сейчас происходит это распределение и что изменится в ближайшем будущем — в статье Сочеевой Ксении.

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/your-family-lawyer-obschedomovye-needs-what-s-next-article-societal-xenia/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/your-family-lawyer-obschedomovye-needs-what-s-next-article-societal-xenia/

Business FM: Зачем депутаты хотят снизить налог на недвижимость — комментарий Дениса Литвинова

Коэффициент при расчете налога на имущество физлиц могут пересмотреть. Что именно предлагают парламентарии?

Налог на недвижимость могут снизить. Депутаты предложили уменьшить коэффициент при его расчете. Соответствующий законопроект внесла в нижнюю палату парламента группа депутатов во главе со спикером Госдумы Вячеславом Володиным.

«Мы так не договаривались», — именно так Владимир Путин в марте охарактеризовал практику взимания налога на имущество. По итогам послания Федеральному собранию президент поручил доработать методику оценки.

Сегодня граждане платят налоги на недвижимость исходя из ее кадастровой стоимости с 2015 года, и порой она действительно сильно завышена, утверждает управляющий партнер Содружества земельных юристов Денис Литвинов: «Мы живем с просто огромным количеством ошибок при определении кадастровой стоимости. Эти ошибки влияют на правильность, а в данном случае на неправильность налогообложения. Размер налога рассчитывается от ошибочной кадастровой стоимости, а чаще всего эта ошибка совершается не в пользу налогоплательщика, то есть стоимость существенно выше, чем на самом деле. Эти ошибки, конечно, сейчас очень сильно бьют по карману. На фоне этой ситуации депутаты предлагают заморозить это постепенное увеличение либо, если регион посчитает необходимым, по крайней мере, снизить шаг».

Налоговая ставка на квартиры составляет 0,1%. Чтобы нагрузка не выросла слишком резко, был установлен переходный период на четыре года с понижающими коэффициентами: в первый год — 0,2, во второй — 0,4, в третий — 0,6, в четвертый — 0,8. С пятого года нужно платить полную сумму налога.

В этом году 28 регионов, включая Москву, должны платить 60% от налоговой ставки. Это будет уже весьма ощутимо. В связи с этим депутаты предлагают дальше увеличивать сумму налога не на 20% в год, а на 10%, а 100% надо будет платить начиная не с 2020 года, как было изначально запланировано, а с 2022-го.

Таким образом, депутаты выполнят поручение президента и снизят налоговую нагрузку для собственников недвижимости, говорит профессор департамента налоговой политики Финансового университета Любовь Гончаренко: «Изменение налога на имущество физических лиц с точки зрения государства — это не принципиальная сумма поступления доходов в бюджет. А вот для отдельных категорий физических лиц, имущество которых не всегда достаточно справедливо оценено с точки зрения кадастровой стоимости, это, конечно, весьма положительное решение, и оно достаточно ощутимо».

Как говорится в пояснительной записке к законопроекту, если документ будет принят, то власти регионов недополучат около 6 млрд рублей. Однако, как пообещал спикер Госдумы Вячеслав Володин, эти потери им компенсируют из федерального бюджета.

Источник.

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/business-fm-why-do-mps-want-to-reduce-property-tax-review-of-denis-litvinov/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/business-fm-why-do-mps-want-to-reduce-property-tax-review-of-denis-litvinov/

Как исправляются ошибки в расчете кадастровой стоимости недвижимости?

Утвержден порядок рассмотрения обращений об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития России от 19 февраля 2018 г. № 73 (зарегистрирован в Минюсте России 8 мая 2018 года)).

Для исправления ошибки обращаться следует в региональное учреждение, которое составило отчет об итогах государственной кадастровой оценки или определило кадастровую стоимость. Обращение можно подать непосредственно в учреждение, направить по почте, передать через МФЦ или Единый портал госуслуг.

После принятия к рассмотрению обращения учреждение обязано проверить расчет кадастровой стоимости объекта недвижимости. В случае выявления системных ошибок учреждение направляет уведомление правообладателям объектов недвижимости, в отношении кадастровой стоимости которых обнаружены такие ошибки, при наличии у учреждения информации о данных правообладателях, до даты исправления ошибок.

Пересчет кадастровой стоимости в связи с принятием решения учреждения об исправлении допущенных ошибок осуществляется в течение 60 дней с даты поступления обращения об исправлении ошибок, обращения о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости.

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/news/as-corrected-errors-in-the-calculation-of-the-cadastral-value-of-the-property/

from
https://zem-advokat.ru/news/as-corrected-errors-in-the-calculation-of-the-cadastral-value-of-the-property/

Депутаты предлагают скорректировать порядок исчисления налога на имущество физических лиц по кадастровой стоимости

Законопроектом, в частности, предусматривается:
возможность пропорционального (в зависимости от количества месяцев в налоговом периоде) определения налоговой базы по налогу на имущество организаций и налогу на имущество физических лиц в случае изменения качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости в течение налогового периода;
исключение возможности перерасчетов сумм земельного налога и налога на имущество физических лиц, уплаченных налогоплательщиками на основании ранее направленных налоговых уведомлений за прошедшие налоговые периоды, за исключением случаев уменьшения суммы налога в результате такого перерасчета;
применение для целей налогообложения измененной кадастровой стоимости с даты начала применения ошибочной (оспоренной) стоимости, а не с года подачи заявления об оспаривании.
Законопроектом также уточняется статус таких жилых помещений, как части жилых домов и части квартир, в целях возможности применения в отношении них налоговых преимуществ по налогу на имущество физических лиц.
Кроме того, предлагается распространить налоговые преимущества в отношении любых гаражей и машино-мест вне зависимости от их включения в соответствующий перечень субъекта РФ (в настоящее время установленные налоговые преимущества не применяются в отношении объектов, расположенных в объектах недвижимости торгового, офисного и бытового назначения, включенных в перечень, утверждаемый субъектами РФ, в результате чего собственники гаражей и машино-мест, расположенных в таких объектах, уплачивают налог на имущество без учета налоговых льгот и пониженных налоговых ставок). 
Поскольку указанные изменения направлены на улучшение положения налогоплательщиков земельного налога и налога на имущество физических лиц, законопроектом предусматривается придание им обратной силы с 2017 года - в отношении налогообложения "частей жилых домов", "частей квартир", а также гаражей и машино-мест, расположенных в объектах недвижимости торгового, офисного и бытового назначения, включенных в соответствующий перечень субъекта РФ.

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/news/mps-propose-to-adjust-the-order-of-calculation-of-tax-on-property-of-physical-persons-according-to-t/

from
https://zem-advokat.ru/news/mps-propose-to-adjust-the-order-of-calculation-of-tax-on-property-of-physical-persons-according-to-t/

Право.ru: Ипотеки и поручительства: как их оспаривают в судах — комментарий Натальи Лопатиной

Дайджест новостей земельного права за март-апрель 2018 года

Дайджест новостей земельного права за март-апрель 2018 года

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/news/news-digest-of-land-law-in-march-april-2018/

from
https://zem-advokat.ru/news/news-digest-of-land-law-in-march-april-2018/

Новая адвокатская газета: ВС определил, может ли бывший дольщик считать недостроенную квартиру залогом при банкротстве застройщика — комментарий Натальи Лопатиной

Верховный Суд указал, что на незавершенный объект долевого строительства обращение взыскания не осуществляется.

Эксперты «АГ» положительно оценили решение Суда. Один из них указал, что ВС обратил внимание на ошибку судов, которые, решая вопрос о том, кому принадлежит залог на квартиру, не установили самого факта возникновения залога. Другая отметила, что при отсутствии регистрации права собственности на объект и злоупотреблений при заключении договора со стороны застройщика и нового дольщика требование первоначального дольщика не является залоговым.

18 января 2012 г. между обществом-застройщиком и гражданкой Р. был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный дом и передать участнице строительства квартиру в 2012 г. Во исполнение договора Р. уплатила застройщику более 1 млн. руб. 

6 февраля 2015 г. Общество было признано банкротом. Уведомлением от 9 февраля 2015 г. Р. в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора в связи неисполнением застройщиком обязательства по передаче квартиры в оговоренный срок, потребовала возврата уплаченной суммы и выплаты процентов, начисленных на эту сумму. 6 мая 2015 г. в отношении указанной квартиры был заключен новый договор с З.

В рамках дела о банкротстве Р. предъявила должнику денежные требования и просила включить в реестр требований кредиторов сумму, уплаченную по договору долевого участия, проценты на нее, неустойку за неисполнение обязательств по возврату денежных средств и выплате процентов и штраф по законодательству о защите прав потребителей. Р. также просила признать ее требования обеспеченными залогом строящейся квартиры.

Признавая требования кредитора обоснованными в части обеспечения требования, суд первой инстанции указал на прекращение договорных отношений по долевому участию в строительстве и наличие у должника как застройщика обязательств по возврату Р. денежных средств в размере более 1 млн руб., внесенных ею в счет частичной оплаты квартиры, а также по уплате процентов за пользование указанными средствами.

На основании ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве суд признал Р. залогодержателем квартиры. При этом суд отклонил возражения относительно возникновения права на получение квартиры у З. Он указал на разъяснения, содержащиеся в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 58, о том, что у должника должно быть наличие заложенного объекта в натуре, а также должны отсутствовать доказательства невозможности обращения взыскания на него. Суды апелляционной инстанции и округа согласились с выводами суда первой инстанции.

Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ вынесла Определение № 305-ЭС16-10864, отменив решения нижестоящих судов в части признания требования Р. обеспеченным залогом имущества застройщика. 

Верховый Суд указал, что согласно ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

Суд отметил: в то же время ч. 2 названной статьи предусмотрено, что объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект. В силу же ч. 5 ст. 13 упомянутого закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога, а при уклонении от этой обязанности право собственности осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Верховный Суд указал, что из системного толкования приведенных норм следует, что с момента регистрации ДДУ считается зафиксированным в ЕГРН притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости, имеющее значение в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком не завершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом.

ВС отметил, что такие же правила распространяются в соответствии со ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств. Кроме того, он пояснил, что если один участник строительства правомерно отказался от исполнения договора, после чего был заключен новый договор в отношении этой же квартиры с другим лицом, по общему правилу ч. 8 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве после завершения строительства квартира передается новому участнику свободной от прав первого: передача квартиры второму участнику строительства влечет за собой возникновение на стороне фактического владельца права собственности, не обремененного ипотекой, в пользу первого участника строительства. 

Однако в силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения. Поэтому в ситуации злоупотребления правом на заключение второго договора долевого участия в строительстве обеими его сторонами, то есть когда основной целью последующей сделки стало не привлечение средств для завершения строительства, а лишение первого участника обеспечения в интересах застройщика, в момент регистрации права собственности за недобросовестным субъектом возникнет залоговое обременение, так как в этом случае получение правового титула собственника вторым участником направлено на обход положений Закона об участии в долевом строительстве об основаниях и моменте возникновения залога.

ВС указал, что при банкротстве застройщика обращение взыскания на не завершенный строительством объект на основании ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве не осуществляется, не происходит передача квартир в порядке ст. 8 указанного закона в отрыве от Закона о банкротстве. Удовлетворение требований названных участников строительства, в том числе бывших, производится в соответствии со специальными положениями статей Закона о банкротстве, для применения которых по общему правилу не требуется обращение в суд с самостоятельным заявлением об установлении статуса залогового кредитора. Для этого достаточно, чтобы участник строительства, заключивший договор по правилам Закона об участии в долевом строительстве, предъявил застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование и оно было признано судом обоснованным.

Верховый Суд пояснил, что в заседании судебной коллегии стороны подтвердили факт получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположена спорная квартира. При этом, разрешая спор в части признания за Р. статуса залогового кредитора, суды не установили факта регистрации права собственности Общества на эту квартиру. На наличие такой регистрации не ссылались и участники обособленного спора в судебном заседании. По мнению Суда, суть разногласий, таким образом, свелась не к установлению залога в отношении имущества застройщика, который в настоящее время не возник, а к признанию за Р. права на залоговое обременение на случай передачи застройщиком квартиры З.

Суд указал, что в обоснование своей позиции Р. ссылалась на злоупотребление правом со стороны застройщика и второго участника долевого строительства, однако данные доводы не были проверены судом, равно как и возражения З. При этом он не был привлечен к участию в споре в качестве соответчика, несмотря на то, что требование Р. фактически обращено против него.

Таким образом, Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов в части признания требования Р. обеспеченным залогом имущества Общества и направил дело на новое рассмотрение.

В комментарии «АГ» партнер компании LDD Андрей Попов назвал решение правильным. «ВС обратил внимание на ошибку судов, которые, решая вопрос о том, кому принадлежит залог на квартиру, не установили самого факта возникновения залога. Кроме того, их решениями затрагиваются права лица, не привлеченного к участию в деле, что само по себе является самостоятельным основанием для отмены судебного акта», – пояснил он. 

Юрист ООО «Содружество земельных юристов» Наталья Лопатина указала, что вопрос приобретения права залога на строящийся объект является непростым, поскольку до регистрации права собственности на объект незавершенного строительства он формально не существует, а значит, не может быть полноценным предметом залога. Он добавила, что в соответствии с законом дольщик получает право на обращение взыскания на объект в случае ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком после регистрации права собственности на него или право на иск об обращении взыскания в судебном порядке в случае его уклонения от регистрации. 

«Таким образом, Верховный Суд приходит к выводу, что при отсутствии регистрации права собственности на объект и злоупотреблений при заключении договора со стороны застройщика и нового дольщика требование первоначального дольщика не является залоговым», – указала Наталья Лопатина. При этом она пояснила, что ГК РФ предусматривает конструкцию залога будущей вещи при условии ее последующего создания или приобретения, что в данном случае позволило бы и первоначального, и нового кредитора включить в реестр кредиторов как залоговых, удовлетворяя их требования по принципу старшинства залога.    

Марина Нагорная

Источник

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/in-media/the-new-advocate-s-newspaper-sun-determined-whether-a-former-shareholder-is-considered-unfinished-ap/

from
https://zem-advokat.ru/in-media/the-new-advocate-s-newspaper-sun-determined-whether-a-former-shareholder-is-considered-unfinished-ap/

ВС определил, может ли бывший дольщик считать недостроенную квартиру залогом при банкротстве застройщика

Эксперты «АГ» положительно оценили решение Суда. Один из них указал, что ВС обратил внимание на ошибку судов, которые, решая вопрос о том, кому принадлежит залог на квартиру, не установили самого факта возникновения залога. Другая отметила, что при отсутствии регистрации права собственности на объект и злоупотреблений при заключении договора со стороны застройщика и нового дольщика требование первоначального дольщика не является залоговым.
18 января 2012 г. между обществом-застройщиком и гражданкой Р. был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный дом и передать участнице строительства квартиру в 2012 г. Во исполнение договора Р. уплатила застройщику более 1 млн. руб. 
6 февраля 2015 г. Общество было признано банкротом. Уведомлением от 9 февраля 2015 г. Р. в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора в связи неисполнением застройщиком обязательства по передаче квартиры в оговоренный срок, потребовала возврата уплаченной суммы и выплаты процентов, начисленных на эту сумму. 6 мая 2015 г. в отношении указанной квартиры был заключен новый договор с З.
В рамках дела о банкротстве Р. предъявила должнику денежные требования и просила включить в реестр требований кредиторов сумму, уплаченную по договору долевого участия, проценты на нее, неустойку за неисполнение обязательств по возврату денежных средств и выплате процентов и штраф по законодательству о защите прав потребителей. Р. также просила признать ее требования обеспеченными залогом строящейся квартиры.
Признавая требования кредитора обоснованными в части обеспечения требования, суд первой инстанции указал на прекращение договорных отношений по долевому участию в строительстве и наличие у должника как застройщика обязательств по возврату Р. денежных средств в размере более 1 млн руб., внесенных ею в счет частичной оплаты квартиры, а также по уплате процентов за пользование указанными средствами.
На основании ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве суд признал Р. залогодержателем квартиры. При этом суд отклонил возражения относительно возникновения права на получение квартиры у З. Он указал на разъяснения, содержащиеся в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 58, о том, что у должника должно быть наличие заложенного объекта в натуре, а также должны отсутствовать доказательства невозможности обращения взыскания на него. Суды апелляционной инстанции и округа согласились с выводами суда первой инстанции.
Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ вынесла Определение № 305-ЭС16-10864, отменив решения нижестоящих судов в части признания требования Р. обеспеченным залогом имущества застройщика. 
Верховый Суд указал, что согласно ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.
Суд отметил: в то же время ч. 2 названной статьи предусмотрено, что объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект. В силу же ч. 5 ст. 13 упомянутого закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога, а при уклонении от этой обязанности право собственности осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Верховный Суд указал, что из системного толкования приведенных норм следует, что с момента регистрации ДДУ считается зафиксированным в ЕГРН притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости, имеющее значение в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком не завершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом.
ВС отметил, что такие же правила распространяются в соответствии со ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств. Кроме того, он пояснил, что если один участник строительства правомерно отказался от исполнения договора, после чего был заключен новый договор в отношении этой же квартиры с другим лицом, по общему правилу ч. 8 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве после завершения строительства квартира передается новому участнику свободной от прав первого: передача квартиры второму участнику строительства влечет за собой возникновение на стороне фактического владельца права собственности, не обремененного ипотекой, в пользу первого участника строительства. 
Однако в силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения. Поэтому в ситуации злоупотребления правом на заключение второго договора долевого участия в строительстве обеими его сторонами, то есть когда основной целью последующей сделки стало не привлечение средств для завершения строительства, а лишение первого участника обеспечения в интересах застройщика, в момент регистрации права собственности за недобросовестным субъектом возникнет залоговое обременение, так как в этом случае получение правового титула собственника вторым участником направлено на обход положений Закона об участии в долевом строительстве об основаниях и моменте возникновения залога.
ВС указал, что при банкротстве застройщика обращение взыскания на не завершенный строительством объект на основании ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве не осуществляется, не происходит передача квартир в порядке ст. 8 указанного закона в отрыве от Закона о банкротстве. Удовлетворение требований названных участников строительства, в том числе бывших, производится в соответствии со специальными положениями статей Закона о банкротстве, для применения которых по общему правилу не требуется обращение в суд с самостоятельным заявлением об установлении статуса залогового кредитора. Для этого достаточно, чтобы участник строительства, заключивший договор по правилам Закона об участии в долевом строительстве, предъявил застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование и оно было признано судом обоснованным.
Верховый Суд пояснил, что в заседании судебной коллегии стороны подтвердили факт получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположена спорная квартира. При этом, разрешая спор в части признания за Р. статуса залогового кредитора, суды не установили факта регистрации права собственности Общества на эту квартиру. На наличие такой регистрации не ссылались и участники обособленного спора в судебном заседании. По мнению Суда, суть разногласий, таким образом, свелась не к установлению залога в отношении имущества застройщика, который в настоящее время не возник, а к признанию за Р. права на залоговое обременение на случай передачи застройщиком квартиры З.
Суд указал, что в обоснование своей позиции Р. ссылалась на злоупотребление правом со стороны застройщика и второго участника долевого строительства, однако данные доводы не были проверены судом, равно как и возражения З. При этом он не был привлечен к участию в споре в качестве соответчика, несмотря на то, что требование Р. фактически обращено против него.
Таким образом, Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов в части признания требования Р. обеспеченным залогом имущества Общества и направил дело на новое рассмотрение.
В комментарии «АГ» партнер компании LDD Андрей Попов назвал решение правильным. «ВС обратил внимание на ошибку судов, которые, решая вопрос о том, кому принадлежит залог на квартиру, не установили самого факта возникновения залога. Кроме того, их решениями затрагиваются права лица, не привлеченного к участию в деле, что само по себе является самостоятельным основанием для отмены судебного акта», – пояснил он. 
Юрист ООО «Содружество земельных юристов» Наталья Лопатина указала, что вопрос приобретения права залога на строящийся объект является непростым, поскольку до регистрации права собственности на объект незавершенного строительства он формально не существует, а значит, не может быть полноценным предметом залога. Он добавила, что в соответствии с законом дольщик получает право на обращение взыскания на объект в случае ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком после регистрации права собственности на него или право на иск об обращении взыскания в судебном порядке в случае его уклонения от регистрации. 
«Таким образом, Верховный Суд приходит к выводу, что при отсутствии регистрации права собственности на объект и злоупотреблений при заключении договора со стороны застройщика и нового дольщика требование первоначального дольщика не является залоговым», – указала Наталья Лопатина. При этом она пояснила, что ГК РФ предусматривает конструкцию залога будущей вещи при условии ее последующего создания или приобретения, что в данном случае позволило бы и первоначального, и нового кредитора включить в реестр кредиторов как залоговых, удовлетворяя их требования по принципу старшинства залога.    

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/news/the-supreme-court-has-determined-whether-a-former-shareholder-is-considered-unfinished-apartment-col/

from
https://zem-advokat.ru/news/the-supreme-court-has-determined-whether-a-former-shareholder-is-considered-unfinished-apartment-col/

ТОП-5 отмен судебных актов Арбитражным судом Московского округа в сфере земли и недвижимости за апрель 2018 года

Юристы Содружества земельных юристов, проанализировав судебную практику, готовы представить ТОП-5 самых интересных отмен судебных актов Арбитражным судом Московского округа в сфере земли и недвижимости за апрель 2018 года.

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/news/top-5-cancellation-of-judicial-acts-of-arbitration-court-of-moscow-district-in-the-field-of-land-and/

from
https://zem-advokat.ru/news/top-5-cancellation-of-judicial-acts-of-arbitration-court-of-moscow-district-in-the-field-of-land-and/

Юлия Бузанова приняла участие в консультационном семинаре «Практика оформления земельных участков: новое в регистрации и кадастровом учете в 2018 году»

26 апреля 2018 года состоялся консультационный семинар «Практика оформления земельных участков: новое в регистрации и кадастровом учете в 2018 году». 

Юлия Бузанова, партнер Содружества земельных юристов, руководитель Практики «Межевание, кадастр, регистрация», выступила экспертом по вопросам оспаривания границ земельных участков. В рамках семинара были рассмотрены иски об установлении границ, о признании недействительным результатов межевания и о признании незаконным выдела земельного участка.

Кроме того, экспертом были даны полезные рекомендации по сбору доказательств и ведению дел в суде.

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/about/news/julia-bazanova-participated-in-the-consultation-workshop-practice-of-land-registration-a-new-registr/

from
https://zem-advokat.ru/about/news/julia-bazanova-participated-in-the-consultation-workshop-practice-of-land-registration-a-new-registr/

Юлия Бузанова приняла участие в XIX Всероссийском конгрессе «Регулирование земельно-имущественных отношений 2018 Весна»

24 апреля 2018 года состоялся XIX Всероссийский конгресс «Регулирование земельно-имущественных отношений 2018 Весна».

Юлия Бузанова, партнер Содружества земельных юристов, руководитель Практики «Межевание, кадастр, регистрация», выступила на круглом столе «Зоны (территории) с особым режимом использования: правовой режим, особенности установления, требования в 2018г., взаимодействие с землепользователями и новейшая практика урегулирования споров».

В рамках круглого стола были рассмотрены вопросы ограничения использования земельных участков в охранных и санитарно-защитных зонах, влияния установления зон археологического наследия, санитарно-защитных зон, зоны охраны электросетей и водоохранных зон на ввод ОКС в эксплуатацию, подробно изучены требования к оформлению прав на земельные участки. 

Кроме того, были рассмотрены основные законодательные инициативы, регулирующие порядок установления охранных зон, а также рассмотрены основные злоупотребления, а также практические аспекты указанных вопросов. Отдельного внимания в рамках круглого стола были удостоены способы защиты собственников обремененных участков, как судебные, так и досудебные.

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru/about/news/julia-bazanova-participated-in-the-xix-all-russian-congress-regulation-of-land-and-property-relation/

from
https://zem-advokat.ru/about/news/julia-bazanova-participated-in-the-xix-all-russian-congress-regulation-of-land-and-property-relation/

Противоречивость мнений государственных органов по вопросу вычета НДС из кадастровой стоимости для целей налогообложения

Для налогообложения объектов недвижимости организаций используется их кадастровая стоимость в случаях, предусмотренных главой 30 НК РФ.
В свою очередь, п. 1 ст. 390 главы 31 НК РФ предусматривает определение налоговой базы по земельному налогу как кадастровой стоимости земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ.
Минэкономразвития в Письме от 17.04.2018 № Д23и-1986 указал, что в названных случаях порядок расчета налоговой базы не предусматривает каких-либо корректировок (поправочных коэффициентов, вычетов и т.д.) к величине кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость является конкретной величиной на установленный период времени в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, (в будущем – в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ) и которая, по общему правилу, определяется в соответствии с данными ЕГРН. Однако, если кадастровая стоимость оспорена и изменена в связи с определением рыночной стоимости объекта, то ее размер устанавливается на основании решения комиссии или суда (ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ).
Также вышеуказанном Письме разъяснено, что порядок применения кадастровой стоимости, установленный Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ для целей налогообложения, не предусматривает возможность использования скорректированной величины кадастровой стоимости, не содержащейся в ЕГРН.
Таким образом, Департамент недвижимости Минэкономразвития считает невозможным использование иной кадастровой стоимости (отличной от кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН) для целей налогообложения имущества организаций.
При этом ФНС России в Письме от 26.04.2018 № БС-4-21/8060@ согласилась с позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определении Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 15 февраля 2018 г. № 5-КГ17-258. Суд указал, что рыночная стоимость недвижимости, определенная в качестве кадастровой, устанавливает наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть реализован. Но само по себе определение рыночной стоимости для дальнейшей эксплуатации без реализации объекта недвижимости не является поводом для включения НДС в кадастровую стоимость. "Вывод о включении НДС в кадастровую стоимость в размере рыночной основан на неправильном толковании норм права", – отметил Суд.
Аналогичной позиции придерживается и Минфин России, о чем свидетельствуют пояснения, приведенные в письме от 23 апреля 2018 г. № 03-05-04-01/27451.
 

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru

from
https://zem-advokat.ru/news/the-contradictory-views-of-public-authorities-on-the-question-of-vat-deduction-from-the-cadastral-va/

Проведена первая в России сделка с использованием эскроу-счетов

Для строительной компании «Брусника» была открыта кредитная линия с использованием эскроу-счета на сумму 1,2 млрд рублей на строительство новой очереди жилого квартала «Новин» в Тюмени. Первую в стране сделку с использованием эскроу-счетов провел Сбербанк.

С 1 июля этого года банк намерен запустить специальный кредит с использованием эскроу-счетов. В данной структуре финансирования проекта доля банковских средств будет достигать 85%. В банке обещают девелоперам ставки на уровне 5–7%.

Директор отдела Сбербанка «Кредитные продукты и процессы» Сергей Бессонов рассказал, что для банка первая сделка с эскроу-счетом — это
знаковое событие. Он подчеркнул, что в кредитной организации понимают важность для покупателей и застройщиков данных поправок в законодательство, и оперативно реагируют на изменения условий рынка.
Система эскроу-счетов существует в России с 2014 года. Банки и девелоперы в течение трех лет могли добровольно использовать этот механизм, но он не получил распространения.

В будущем использование эскроу-счетов собираются сделать обязательным. Это связано с планируемым переходом от долевого строительства к проектному финансированию. Эскроу-счета — это специальные счета, на которых денежные средства аккумулируются до выполнения оговоренных обязательств. Предполагается, что покупатели жилья в новостройках будут вносить оплату не на счет строительной компании, а на эскроу-счет в банке. Деньги дольщиков будут храниться на этих счетах до завершения строительства. Если застройщик задержит передачу квартиры более чем на полгода, дольщик сможет забрать деньги со спецсчета.

Источник.

Контактная информация
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул. Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201.
5 минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru
https://zem-advokat.ru

from
https://zem-advokat.ru/news/held-the-first-in-russia-transaction-using-escrow-accounts/